Расчет величины потенциального валового дохода от объекта оценки

Наименование объекта	Общая площадь, кв. м.	Арендная ставка без учета НДС (18%), руб./кв. м в год	Потенциальный валовой доход, руб.
Нежилое помещение общей площадью 185,0 кв. м	185,00	8 846	1 636 510

Анализ рынка показал, что в среднем, коэффициент недоиспользования объекта оценки арендаторами можно принять равным 3%¹⁶.

На основе данных, представленным Заказчиком, величина эксплуатационных расходов на содержание объекта-оценки составляет 250,5 руб. за 1 кв. м в год¹⁷.

Расчёты величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведены в таблице 11.

Таблица 11

Реконструированный отчет о доходах для нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. М

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
Общая площадь объекта оценки	кв.м	185,0
Годовая арендная ставка (без учета НДС)	руб./кв. м	9604,66
Коэффициент недоиспользования	%	3,00
Коэффициент неуплаты	%	0,00
Норма амортизационных отчислений18	%	0,80
Первоначальная стоимость19	руб.	10 802 542,38
Остаточная стоимость объекта оценки20	руб.	10 562 485,90
Потенциальный валовой доход	руб.	1 776 862
Потери от недоиспользования21	руб.	53 306
Потери от неплатежей22	руб.	0
Действительный валовой доход23	руб.	1 723 556
Операционные расходы:	руб.	365 137
Условно-постоянные расходы	руб.	232 375
-налог на имущество24	руб.	232 375
-затраты на страхование	руб.	0
Условно-переменные расходы25	руб.	46 342
Расходы на замещение26	руб.	86 420
Чистый операционный доход27	руб.	1 358 419

2.10.2. Расчет общего коэффициента капитализации

Ставка капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.²⁸ Оценка ставки капитализации проводилась методом кумулятивного построения, поскольку актуальные статистические данные относительно нормы прибыли на аналогичные капиталовложения имеют укрупненную форму.

R_o = Y_on + Y_of,

Yon -	норма дохода на капитал, являющаяся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями
Yof -	норма возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений.

Согласно методу кумулятивного построения, ставка дохода на инвестиции определяется по следующей формуле:

Y_on =Y_rf +Y_fm +Y_L +Y_r,

Yon -	норма дохода на капитал;
Yrf -	безрисковая ставка;
Yfm -	премия за риск рынка недвижимости;
Yr -	премия за пакет рисков, характерных для оцениваемого объекта недвижимости (премия за риск ликвидности, премия за риск управления недвижимостью; премия за техногенные риски).

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Безрисковая ставка дохода соответствующая эффективной доходности к погашению облигаций РФ ОФЗ типа SU46005RMFS3со сроком погашения через 2 627 дней, сложившаяся на дату проведения оценки равна 7,4% годовых²⁹.

Как правило, в практике оценочной деятельности премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем, поскольку в настоящее время актуальных разработок факторного анализа премии за инвестирования в недвижимость не производилась.

В целом риск вложения средств в данный объект недвижимости составляет от 1% до 6%.

В данном случае экспертным путем можно принять уровень рисков в размере 1,1%.

Премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

Поправка на низкую ликвидность рассчитывается исходя из рыночного срока ликвидности объекта (предполагаемое количество месяцев экспозиции объекта при продаже) и безрисковой нормы прибыли по формуле³⁰:

Y_L= rf *Tэксп, где

Y_L -премия за низкую ликвидность недвижимости

Y_rf - безрисковая ставка дохода

Тэксп- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости.

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, премия за низкую ликвидность составляет:

Y_L = 7,4% * 4 / 12 = 2,47%

Премия за инвестиционный менеджмент. Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой площади. Премия за инвестиционный менеджмент увеличивается с ростом площади объекта недвижимости. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости³¹.

Таблица 15.