81

Министерство образования и науки российской федерации московский финансово-промышленный университет «синергия»

Факультет Финансов

Специальность	080105	Кафедра	ОД,ФРиН
	(код)		(аббревиатура)

Выпускная квалификационная работа

На тему:
Оценка рыночной стоимости офиса в Москве

Студент	Широкова Екатерина Владимировна
	(Ф.И.О. полностью)		подпись
Научный руководитель	Косорукова Ирина Вячеславовна
	(Ф.И.О. полностью)		подпись
Декан факультета Финансы	Васильев Артём Игоревич
	(Ф.И.О. полностью)		подпись

МОСКВА 2012г.

Содержание

Введение. 7

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости. 9

1.1. Недвижимость как объект оценки. 9

1.2. Цели и задачи оценки недвижимости. 10

1.3. Российские стандарты оценки недвижимости. 13

1.4. Принципы оценки недвижимости. 17

1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости. 21

1.6. Методика оценки стоимости недвижимости. 22

Глава 2. Практика оценки стоимости недвижимости на примере офиса в Москве. 31

2.1. Основные факты и выводы. 31

2.2. Задание на оценку. 31

2.3. Сведения о заказчике и об оценщике. 32

2.4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. 33

2.5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 34

2.6. Описание объекта оценки. 35

2.6.1. Перечень использованных при проведении оценки данных. 36

2.6.2. Юридическое описание объекта 36

2.6.3. Строительно-техническое описание объекта оценки 37

2.7. Анализ рынка коммерческой недвижимости 38

2.8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 43

2.9. Выбор методов и подходов к оценке. 45

2.10. Определение рыночной стоимости доходным подходом. 47

2.10.1. Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки 47

2.10.2. Расчет общего коэффициента капитализации 51

2.10.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода 53

2.11. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. 54

2.12. Согласование результатов. 57

Заключение. 60

Список использованной литературы. 63

Приложение 1. 64

Фотографии объекта оценки. 64

Приложение 2. 68

Документы информационно-аналитического характера. 68

69

Приложение 3 70

Копии документов предоставленных заказчиком оценки 70

Приложение 4. 82

Приложение 5. 85

Введение.

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). 

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. 

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость офисных помещений. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. 

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. 

Цель работы - исследовать теоретические основы и методику оценки стоимости коммерческой недвижимости и рассмотреть указанную методику на практике.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости; 

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению; 

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов. 

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.