21 Договор аренды зданий и сооружений

21 Договор аренды зданий и сооружений

1. Понятие и общие характеристики договора. Форма и государственная регистрация договора

Статья 650 ГК РФ – по договору аренды здания и сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Особенности: предмет – здания и сооружения, смотреть это все в договоре купли-продажи. Определение содержит указание на здания и сооружения. Данные объекты традиционно относились к строениям, данные здания расположены на земельных участках, данный объект поэтому невозможно разорвать, поэтому переходит не только право на здание, но и уступка права на землю. Данный договор – взаимный, консенсуальный, возмездный

Общая характеристика:

Предмет – здания и сооружения; все иные объекты имущества (недвижимого) арендуются по иным правилам. Здания и сооружения – носят технический характер или предназначенные для нахождения людей в них (не соответственно)

Это самостоятельные объекты недвижимости. Если арендуются нежилые помещения, применяются общие положения об аренде, однако судебная практика допускает применение по аналогии некоторые положения, которые установлены для аренды зданий и помещений. Например, нормы о государственной регистрации договора аренды. В силу судебной практики было издано информационное письмо ВАС от 1.06.00 № 53 « если нежилые помещения и более 1 года – то необходимо регистрировать».

Передача зданий и сооружений в аренду ставит вопрос о правах на земельный участков соответствующий, поэтому по общему правилу арендатору передаются права на земельный участков, который занят этими зданиями и сооружениями и который необходим для их использования, одновременно. Характер этих прав зависит от характера прав арендодателя на землю: если арендодатель является собственником земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды земельного участка или иное, предусмотренное договором аренды право на земельный участков (безвозмездное использование земельного участка, например). Если арендодатель сам арендует земельный участок, то при передаче в аренду зданий и сооружений, арендатор получает право субаренды независимо от воли собственника. Если в таком случае, в договоре ничего не говорится о правах на земельный участок, то арендатор приобретает право пользования земельным участком, который занят зданием и сооружением и необходим для использования данного здания. Такое право прямо не предусмотрено главой 17 ГК, не предусмотрено и ЗК РФ, но исходя из того, что это прямо предусмотрено, то оно законное.

Форма государственной регистрации

Договор аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, т.е. заключение договора в иных формах не допускается иным путем. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. Т.е. требование к договору аналогично к договору продажи недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации (обязательной) и считается заключенным с момента регистрации. Исходя из этого, что предусмотрены последствия несоблюдения формы – влечет незаключенность договора (тоже особенность). В случае, если заключается договор на 11 месяцев, потом продляется на какой-то срок, то заключается новый договор и ни первый, ни второй договор не требуется. Если второй договор продляется на неопределенный срок, то договор не требует регистрации, так как закон связывает необходимость гос.регистрации со срочностью договора – информационное письмо № 59 от 16 февраля 2001.

Арендная плата по договору – условия о ней являются существенным условием. Причина отнесения такая же, как и отнесение цены вещи к существенным условиям. По общему правилу, арендная плата включает в себя и плату за пользованием земельным участком, на котором расположено здание или сооружение.

2. Особенности содержания обязательства, возникающего из договора

По сравнению с общей арендой существует особенность только в обязанности передать имущество. Передача оформляется путем подписания передаточного акта. Возврат также оформляется путем подписания передаточного акта.