Стадии государственной регистрации:

1. подача документов, необходимых для государственной регистрации;

2. правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3. внесение записи в единый государственный реестр;

4. удостоверение проведённой государственной регистрации посредством совершения регистрационных надписей на всех документах, которые являются правоустанавливающими; эта стадия завершается выдачей выписки из единого государственного реестра на бланке установленной форме.

50. Основания прекращения права собственности.

Во всех случаях такого приобретения права собственности у одного право прекращается, а у другого возникает. В целом все основания прекращения права собственности можно разделить на:

• Добровольное прекращение права собственности. Сюда мы отнесем отчуждение, и прежде всего – по договору. Еще один случай - отказ от права собственности (ст. 236 ГК РФ). Отказ от вещи рассматривается как односторонняя сделка – действие направленное, на некие правовые последствия, а поскольку это так, то должно быть волеизъявление, доступное для восприятия 3-их лиц. Отказ должен быть безусловным. В связи с этим обязательно нужно иметь ввиду, что отказ от права собственности сам по себе не влечет прекращения права собственности у прежнего собственника до приобретения этого права другим лицом.

• Утрата права собственности по объективным причинам – это, прежде всего, гибель вещи или ее уничтожение. Также здесь следует учитывать вопрос о смешении вещей, которое также может явиться объективной причиной утери права собственности. При утрате вещью индивидуальных признаков право у прежнего собственника прекращается.

• Случаи принудительного прекращения права собственности – в силу общего правила такое изъятие не допускается, но в исключительном порядке – возможно. Например, национализация – принудительное изъятие в государственную собственность имущества граждан и юридических лиц. Она должна осуществляться на возмездных началах. Также возможно обращение взыскания с собственника на его имущество. В тех случаях, когда в собственности того или иного субъекта оказывается имущество, которое не может ему принадлежать, оно должно быть отчуждено в течение (по общему правилу) 1 года. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием чужого участка – этому способу прекращения права собственности предшествует еще один – прекращение права собственности на земельный участок. Изъятие невозможно без прекращения права собственности на недвижимое имущество на этом участка, оно изымается путем выкупа или продажи с публичных торгов. Собственник может возразить об отсутствии необходимости прекращения его права собственности, доказать обратное должен орган государственной власти или местного самоуправления. Еще один случай – выкуп бесхозяйственных культурных ценностей или домашних животных. Если собственник культурных ценностей содержит эти вещи бесхозяйственно, они могут быть изъяты у этого собственнику путем выкупа или продажи с публичных торгов. В первом случае стоимость устанавливается соглашением сторон. Схожее правило в отношении животных – в том случае, если собственник обращается с животными в явном противоречии с установленными правилами обращения с животными, такие животные могут быть изъяты путем предъявления требования о выкупе каким-либо заинтересованным лицом. Цена определяется соглашением сторон или судом. Реквизиция и конфискация – они осуществляются на разных началах. Реквизиция осуществляется на возмездных началах, конфискация – на безвозмездных. Реквизиция осуществляется при определенных условиях, чрезвычайных обстоятельствах. Ее целью является - способствовать предотвращению этих обстоятельств. При прекращении этих обстоятельств лицо может требовать возврата этого имущества. Конфискация применяется в связи с правонарушениями. Она также применяется и в гражданском праве – ст. 169 ГК РФ – реституция.

51. Право собственности граждан и юридических лиц.

2. Право собственности граждан.

В собственности граждан может находится любое имущество за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам - изъятое из оборота имущество, поскольку оно составляет объект исключительной собственности государства; ограниченные в обороте могут принадлежат только со специального разрешения; иное имущество - независимо от его показателей может является собственностью граждан. В соответствии с пунктом 2 статьи 213 количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан не ограничивается, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом вторым статьи 1.

Особые основания возникновения права собственности граждан - пункт 4 статьи 218. Речь идет о том, что граждане могут быть участниками кооперативами.

3. Право собственности юрлиц.

Не все юрлица могут иметь имущество на праве собственности. В частности не обладают правом собственности государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. На иных вещных правах. Иные коммерческие и некоммерческие организации являются собственниками имущества переданного им в качестве вкладов, взносов их учредителями, а также имущества, приобретенного этими юрлицами по иным основаниям. В отношении нескольких юрлиц закон вносит ограничения: владения, пользования и распоряжения. В отношении имущества общественных и религиозных организаций закон вводит ограничения в части использования этого имущества. Эти ограничения выражаются в том, что данное имущество может быть использовано только для целей, предусмотренными учредительными документами юрлиц, а в случае ликвидации данных организаций имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов используется в целях, указанных в учредительных документах. Объектом права собственности юрлиц может движимое и недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Ограничены оборотоспособные объекты могут находится на праве собственности при наличии специального разрешения. Запрещается установление количественных или стоимостных ограничений имущества юрлиц. Исключения могут быть предусмотрены спец. законом для обеспечения целей в пункте 2 статьи 1. В отношении некоторых объектов установлены ограничения, связанные с целевым характером их использования (земли сельскохозяйственного назначения, жилые дома, квартиры).

52. Право государственной и муниципальной собственности.

Широко используется термин публичная собственность. Данный термин понимается в объективном и субъективном смысле. Объективное - совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих экономические отношения государственной и муниципальной собственности. Субъективное - юридически обеспеченная возможность публично-правовых образований владеть и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Субъектами государственной собственности выступает РФ и субъекты РФ. Субъектами муниципальной - муниципальные образования. Органы государственной власти и местного самоуправления не выступают собственниками имущества публично-правовых образований. Эти органы в имущественном обороте выступают от имени государственных или муниципальных образований. Компетенция данных органов определяется в публично-правовом порядке. В качестве объекта муниципальной и государственной собственности могут выступать различные виды недвижимого и движимого имуществе, включая средства производства и предметы потребления, различные памятники. Исключительно в государственной собственности могут находится изъятые из оборота объекта. В соответствии с пунктом 2 статьи 214, земля и другие ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юрлиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Объекты публичной собственности распределяются между РФ, е субъектами и муниципальными образованиями. Порядок такого распределения должен устанавливаться ФЗ, поскольку он отсутствует сохраняют силу постановления ВС РФ от 27.12.91 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную; республик, в составе РФ; краев; областей; автономной области; автономных; муниципальную собственность". Все государственное имущество, за исключением прямо определенного в качестве муниципальной собственности - приложение №3 к названному постановлению. Федеральное имущество разделено на исключительно федеральное - приложение №1 к постановлению и на имущество, которое может быть передано в собственность субъектов федерации - приложение №2. Если объекты государственной собственности не упомянуты не в одном из названных приложений они передаются в собственность соответствующих субъектов РФ, после их специального обращения по этому поводу в высшие органы государственной власти. До этого момента данные объекты считаются находящимися в федеральной собственности. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности имущество подразделяется на 2 части: закрепляется за государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями на ограниченных вещных правах, а именно на праве хозяйственного ведения и оперативного управления; другая - незакрепленная за данными юрлицами составляет казны публично-правового образования. Под казной закон понимает нераспределенное имущество. Казну составляют бюджетные средства, а также средства внебюджетных фондов (пенсионного, социального страхования). Имущество, образующее казну может быть объектом взыскания кредиторов публичного собственника по его самостоятельным обязательствам. В соответствии с пунктом 2 статьи 126 ГК - находящаяся в публичной собственности земля и другие ресурсы может стать объектом взыскания кредиторов публично-правового образования только в случаях прямо предусмотренных в законе. Имущество может поступать в публичную собственность не только общегражданскими, но и специальными способами, не свойственными отношениям частной собственности - налогов, сборов, пошлин, а также реквизиции, конфискации, национализации. Существует специальный способ прекращения права публичной собственности - приватизация.

53. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Основания возникновения, содержание и прекращение права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Согласно ч.2 ст.15 ЖК жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарно-техническим правилам и нормам. Порядок признания помещения жилым и требованиям, которым оно должно соответствовать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом и иными федеральными законами. Жилые помещения включаются в реестры технического учета в составе соответствующего жилищного фонда.

Жилищный фонд РФ в свою очередь подразделяется на 3 группы фондов:

1. частные жилищные фонды – сюда включают жилые помещения, находящиеся на праве собственности граждан и юридических лиц, за исключением тех из них, которые не могут обладать имуществом на праве собственности.

2. муниципальный жилищный фонд – это жилые помещения, находящиеся на праве собственности муниципальных образований.

3. государственный жилищный фонд, состоящий из жилых помещений, которые находятся на праве собственности РФ и субъектов РФ.

Общая площадь любого жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь жилых комнат и помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст.16 ЖК родовым понятием “жилое помещение” охватывается 3 вида жилых помещений:

1. индивидуальный жилой дом – это индивидуально-определённое здание, состоящее также из жилых комнат и помещений вспомогательного использования;

2. квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность проживающих в нём лиц прямого доступа к помещениям общего пользования многоквартирного дома; в квартиру также включаются жилые комнаты и помещения вспомогательного использования;

3. комната – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Признаки комнаты:

1. структурная обособленность в составе квартиры или индивидуального жилого дома;

2. изолированность;

3. это возможность для проживающих в ней граждан доступа к помещениям вспомогательного пользования квартиру и помещения общего пользования многоквартирного дома (квартира имеет коммунальный режим).

Таким образом, любое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1. представлять собой изолированное помещение,

2. являться недвижимым имуществом;

3. быть пригодным для постоянного проживания граждан.

Специальные основания приобретения права собственности (помимо общегражданских оснований):

1. приватизация жилых помещений из состава государственного и муниципального жилищных фондов;

2. приобретение права собственности на жилое помещение в порядке жилищной кооперации; Право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной оплаты всех паевых взносов.

3. участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

Пользование жилым помещением. В отношении жилого помещения распространяется режим специального целевого использования, несоблюдение которого может повлечь за собой прекращение права собственности нежилое помещение в судебном порядке по основаниям ст.293 ГК. Это значит, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, т.е. они предназначены только для проживания граждан. Гражданин может либо сам проживать в помещении вместе с членами своей семьи, либо предоставлять в пользование иным лицам (Гл.гл. 35-36 ГК).

Допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности в качестве адвоката или нотариуса, в качестве образования образовательных услуг. Размещение непромышленных производств в сфере розничной торговле и оказания услуг населению допускается при условии перевода жилого помещения в состав нежилого фонда.

Порядок здесь такой: гражданин обращается с заявлением в орган местного самоуправления с просьбой дать заключение о возможности такого перевода (из жилого в нежилой фонд), назначается межведомственная комиссия, которая выносит такое заключение. В любом случае перевод возможен только в отношении помещений первого этажа, допускается и в отношении помещений второго этажа, но при условии, что помещения первого этажа переведены в жилой фонд или таковыми являются.

Решение о переводе принимает глава органа местного самоуправления.

Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения

Членами семьи собственника признаются лица, вселённые собственником в качестве членов семьи:

1. дети, родители, супруг собственника, приживающие совместно;

2. другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут признаваться членами семьи собственника также при условии их вселения самим собственником в качестве членов семьи.

Совершеннолетние и дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по всем обязательствам, которые связаны с использованием данного жилого помещения. Это значит, что если собственник жилого помещения не исполняет возложенных на него обязанностей, то требования кредитор может предъявить к любому члену семьи, либо ко всем сразу.

Все члены семьи собственника имеют равное право пользования данным жилым помещением (это вещное право личного сервитута). Это право пожизненное, по наследству оно не переходит.

Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться без согласия членов семьи. Если право собственности на данное жилое помещение переходит к другим лицам на основании договора или по иным основаниям, то права членов семьи не сохраняются.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи также не сохраняется. Иное может быть предусмотрено только по соглашению с собственником. В этом случае бывший член семьи обязан освободить жилое помещение. В случае отказа собственник может обратиться с иском в суд и потребовать выселения бывшего члена семьи в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если в суде будет установлено, что у бывшего члена семьи собственника, либо отсутствует основание приобретения или осуществление права пользования другим жилым помещением, либо если его имущественное положение и другие заслуживающие внимание обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя другим жилым помещением. В этом случае право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи может быть сохранено на определённый срок по решению суда.

Если выселяется бывший супруг, либо другие члены семьи, в отношении которых собственник жилого помещения исполняет алиментные обязанности, то по требованию этих бывших членов семьи суд может обязать данного собственника обеспечить бывшего супруга и других членов семьи жилым помещением.

По истечению срока, определенного судом, право пользования помещения права пользования этим помещением за бывшим членом семьи прекращается. Бывший член семьи, который пользуется жилым помещением на основании решения суд, продолжает нести солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с жилым помещением.

Действие этих норм п.4 ст.31 ЖК не распространяется на тех бывших членов семьи собственника, которые в период приватизации данного жилого помещения, отказались в ней участвовать.

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Особенностью права собственности на жилые помещения в составе многоквартирного дома является специальный порядок распределения расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома.

В состав такого имущества (кондоминиума) включаются помещения общего пользования: лестничные площадки, лестничные клетки, технические этажи (чердак и подвал); лифты, лифтовые и иные шахты, коммуникации, инфраструктура, несущие конструкции здания, кровля, придомовая территория. По общему правилу порядок содержания такого имущества определяется общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме (ст.44 ЖК). Такие собрания являются высшим органом управления.

Компетенция общего собрания:

1. принятие решения по реконструкции многоквартирного дома, включая его расширение или надстройку; строительство хозяйственных построек, других зданий и сооружений на территории земельного участка, которые включаются в состав кондоминиума;

2. принятие решения, как о текущем, так и о капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома;

3. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; введение ограничений на использование данного участка;

4. принятие решений о передаче общего имущества в пользование третьим лицам;

5. выбор способа управления имуществом многоквартирного дома;

Собственники помещения в многоквартирном доме должны ежегодно проводить годовое общее собрание. Если создано ТСЖ (товарищество собственников жилья), то порядок и сроки созыва определяется Уставом ТСЖ, если же ТСЖ не создано, то определяется Регламентом общего собрания. Решение общего собрания правомочно, если в нём принимают участие не менее чем 50% собственников жилых помещений или их представителей. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить об этом другим собственникам данного дома не позднее чем за 10 дней до его проведения. Порядок уведомления также определяется либо Уставом ТСЖ, либо Регламентом Общего собрания.

В соответствии со ст.46 ЖК решение общего собрания по вопросам, поставленным на повестку дня, принимается большинством голосов от общего числа лиц, принимающих участие в данном собрании.

Любой собственник жилого помещения вправе оспорить решение Общего собрания в судебном порядке, если он не принимал участие в этом собрании, не будучи уведомленным, либо таким решением были нарушены его права и законные интересы. Не имеет значение, кто является собственником помещения: частное лицо или публично-правовой субъект; порядок управления является общим.

Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме являются участниками общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома. Это значит, что за каждым из них закрепляется доля в праве собственности (Гл.16 ГК) на это общее имущество, которая пропорционально размеру занимаемого жилого помещения. Данная доля неотчуждаема. Основное назначения этого режима долевой собственности – это несение бремени содержания общего имущества. Это значит, что каждый собственник ежемесячно вносит плату за содержание данного общего имущества: и текущие расходы по содержанию помещений общего пользования и коммуникаций, и расходы на текущий ремонт, а также расходы на будущий капитальный ремонт (амортизационные отчисления).

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

54. Право собственности и иные вещные права на земельные участки. Основания возникновения, содержание и прекращение права собственности и иных вещных прав на земельные участки.

Земельным участком признаётся часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Признаки земельного участка:

1. часть поверхности земли (включая почвенный слой);

2. индивидуально-определённая вещь в установленных территориальных границах;

3. документальное оформление участка, выделяемого собственнику государственными органами и органами местного самоуправления;

4. специальные основания приобретения.

По целевому признаку выделяют:

1. земельные участки сельскохозяйственного назначения;

2. земельные участки поселений;

3. земельные участки промышленности и других отраслей экономики;

4. земельные участки запаса;

5. земельные участки иных видов природного фонда;

6. земельные участки, расположенные в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.

ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” от 07.07.2003 г. дополняет этот перечень двумя видами земельных участков: 1) приусадебные земельные участки в черте поселений, используемые для сельхоз производства и возведения зданий, строений и сооружений; 2) полевые земельные участки за границами поселений, используемые исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий, сооружений и строений.

Граждане при возведении на своих земельных участках жилых жомов, строений и сооружений обязаны соблюдать целевое назначение земельного участка и режим “разрешённого использования”.

Поскольку земельные участки не существуют обособленно от других природных объектов, следовательно право собственности распространяется на расположенные в границах участка закрытые водоёмы, а также на многолетние насаждения, не зависимо от того, искусственного они происхождения или естественного.

Пространство, расположенное над земельным участком, а также под земельным участком не включается в его состав, за исключением тех случаев, которые прямо предусмотрены федеральным законодательством, в частности, собственник земельного участки имеет право:

1. осуществлять без проведения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (песок, гравий, торф) и использовать их для собственных нужд;

2. вправе использовать пресные подземные воды, а также пруды и обводнённые карьеры;

3. вправе осуществлять строительство подземных сооружений для собственных нужд на глубину до 5 м., а также осуществлять устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин в пределах “первого водоносного горизонта”, который не является источником централизованного водоснабжения (ст.40 ЗК);

Иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельными участками на праве собственности в пределах ограничений, установленных федеральными законами. В частности, иностранные граждане и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Указом Президента РФ, а также на других особо охраняемых территориях.

Согласно ст.3 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24.07.2002 г. земельные участки сельхоз назначения могут предоставляться иностранцам только на основании договоров аренды. Вместе с тем земельные доли на такие участки могут передаваться иностранцам, в том числе и на основании наследования или дарения.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства могут передаваться земельные участки в собственность из состава государственных или муниципальных земель исключительно за плату. Наследование земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства допускается на общем основании с учётом ограничений, установленных п.3. ст.15 ЗК.

Таким образом, земельный участок как объект права частной собственности представляет собой индивидуально-определённую и ограниченную в обороте вещь, характеризуемую специальным целевым режимом и специальным режимом оформления прав.

Право частной собственности на земельные участки возникает на основе как первоначальных, так и производных способов приобретения с соблюдением режима требований обязательной государственной регистрации. Граждане могут приобретать земельные участки, как у других частных лиц, так и у публично-правовых образований. В первом случае применяется общий правовой режим, во втором случае – специальный правовой режим.

В последнем случае, когда земельный участок приобретается под строительство, должны быть соблюдены следующие требования:

1. в зависимости от условий предоставления:

1. без предварительного согласования места размещения объекта;

2. с предварительным согласованием места размещения объекта;

В 1^ом случае земельный участок предоставляется в собственность застройщику исключительно на основе конкурса. Во 2^ом случае земельный участок предоставляется в аренду, либо в постоянное бессрочное пользование.

Продажа таких участков также осуществляется на аукционах за исключением следующих случаев:

1. если был заключён договор о развитии застроенной территории;

2. если аукцион не состоялся по причине участия в нём менее 2^х претендентов.

3. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению осуществлять все правомочия с соблюдением режима использования.