Бизнес практикум

Ипотечная постоянная ( R м ) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга по кредиту (DS) к основной сумме долга (М).

Ставка дохода на собственный капитал (Rе) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов (I е) к сумме вложенного собственного капитала (Е).

Общая ставка капитализации при использовании ипотечного кредита будет, определятся по формуле:

R= m · R м + е · R е,

где е - доля собственного капитала в стоимости объекта; m- доля ипотечного кредита.

Денежные потоки от владения недвижимостью могут быть неравномерными и ставки капитализации их также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Данный подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежного потока».

Метод дисконтирования денежных потоков представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость. Выгоды включают:

периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налогов;

денежный поток от продажи объекта в конце периода владения за вычетом издержек на оформление сделки.

Определяющим моментом в методе дисконтирования денежных потоков является выбор соответствующих ставок капитализации. Это должно происходить на основе детального исследования и анализа рынка.

Задания по теме:

1. Необходимо определить стоимость квартиры на основе следующей информации:

чистый операционный доход объекта 3500 руб. в месяц;

данные о предыдущих продажах аналогичных объектов:

Стоимость оцениваемой квартиры:

51

2. Необходимо определить общую ставку капитализации, если при покупке производственного здания использован ипотечный кредит 3 млн. руб., полученный под залог земли на 10 лет под 11 % годовых с ежемесячным гашением, и собственные средства в сумме 9 млн. руб. Желаемая ставка дохода на собственный капитал 13% годовых.

3.Определить величину минимально необходимого чистого операционного дохода по объекту, приобретенному с использованием ипотечного кредита в сумме 10 млн. рублей и собственных средств в сумме 25 млн. рублей. Кредит получен на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным погашением. Желаемая ставка дохода на собственный капитал не менее 12 % годовых.

4.На рынке продаются типовые булочные по цене 4, 5 млн. руб. Коэффициент капитализации для подобных объектов 18 % годовых. Процентная ставка по 10 летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, - 12 %. У покупателя имеется 5,0 млн. руб. собственных средств. Определить, какое вложение собственных средств в приобретение булочных даст наибольший доход на собственные средства.

5.С использованием валового рентного мультипликатора необходимо оценить производственное помещение, в котором размещена минипекарня в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход в размере 0,8 млн. руб. Имеется информация о продаже трех аналогичных минипекарен:

Оценочная стоимость минипекарни:

6. Офисное помещение выставлено на продажу за 80 млн. рублей. Площадь здания 2500 м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором, который выплачивает арендную плату из расчета 7000 руб. в год за 1 м2 и принимает на себя постоянные и переменные расходы по содержанию здания. Срок аренды истекает через 2 года, и арендатор планирует освободить здание.

Здание после освобождения целесообразно отремонтировать, на ремонт отводится 3 месяца и планируется затратить 15 млн. руб. Арендная плата возрастет до 15000 руб. за 1 м2. Операционные расходы на содержание зданий подобной серии составляют не менее 35 % от собираемой арендной платы. Ожидаемый рост арендной платы, начиная с 4 года эксплуатации, 10 % в год. Ожидаемые потери арендной платы 10 %. Ставка дисконта 20 % годовых. В конце 6 года объект предполагается продать за 82 млн. руб. Есть ли смысл вкладывать

52

деньги в проект?

Решение:

1. Текущая стоимость денежного потока от эксплуатации здания

2.Текущая стоимость предполагаемой перепродажи в конце 6 года:

3. Текущая стоимость объекта на момент оценки:

Вывод:

7. Выбрать наиболее выгодную программу ипотечного кредитования на основании следующего условия.

8. Агрокомбинат имеет комплекс зданий, включающий магазин, выставочный павильон и склад, требуется определить стоимость комплекса зданий с использованием всех известных методов в рамках рыночного, затратного и доходного подходов. На заключительном этапе выполнения работы требуется со-

53

гласовать результаты выполненных расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса. Исходные данные приведены в таблице. Наличие автостоянки повышает стоимость комплекса на 750 тыс. руб., хорошее местоположение повышает стоимость на 500 тыс. руб., по сравнению с удовлетворительным, а отличное местоположение, по сравнению с хорошим – на 400 тыс. руб.

54

9.Производственное помещение для организации цеха по переработке молока сдано в аренду сроком на 4 года. Начальная ежегодная арендная плата составляет 350000 руб. в год (авансовый платеж). В последующем арендная плата увеличивается на 10 % в год. Контрактная арендная плата отражает рыночную арендную плату в этом сегменте рынка. Рыночная ставка доходности составляет 18%. Стоимость перепродажи помещения к концу срока аренды составит 4800 тыс. руб. Определить стоимость прав арендодателя.

10.Срок аренды офисного помещения общей площадью 250 м2 составляет 3 года. Величина контрактной арендной платы 10 тыс. руб. за м2 в год, а рыночной арендной платы за подобное помещение 12 тыс. руб. за м2. Рыночная процентная ставка 17 % годовых. Определить стоимость прав арендатора.

7.3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Цель занятия: рассмотреть порядок оценки машин и оборудования.

Машины и оборудование, называемые активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса.

При оценке машин и оборудования применяются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. При этом определяются стоимость восстановления или стоимость замещения.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному объекту по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется

55

как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного, нового объекта, максимально близкого к оцениваемому объекту по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах,

аво втором - об аналогичных.

Взатратном подходе к оценке машин и оборудования выделяются следующие методы: метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта включает следующие этапы:

1.для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый объект по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна;

2.определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле

Сп.од. =(1 Ндс)х(1 Нпр Кр)хЦод , 1 Нпр

где Сп.од. – полная себестоимость производства однородного объекта; Ндс – ставка налога на добавленную стоимость; Нпр – ставка налога на прибыль; Кр – показатель рентабельности продукции; Цод – цена однородного объекта;

3.рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов;

4.определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта:

Sв = (1 Нпр)хСп , (1 Нпр Кр)

где Sв - восстановительная стоимость оцениваемого объекта; Сп – полная себестоимость производства оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

При использовании метода поэлементного расчета метода осуществляются следующие этапы работы:

1.составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. При наличии развитого рынка комплектующих изделий собирается ценовая информация по комплектующим;

2.определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле

Сп = Цэ + В, где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В- собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки);

3.Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта -Sв.

56

Индексный метод оценки предполагает приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за соответствующий период:

Sв = Sо хY,

где Sо - базовая стоимость объекта; Y - индекс изменения цен.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет данным методом осуществляется в несколько этапов:

нахождение объекта-аналога;

внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: коэффициентные (вносимые умножением на коэффициент) и поправочные (вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки).

При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования различают три уровня их близости или подобия.

Первый уровень предполагает функциональное сходство, которое может быть полным или частичным. Функциональное сходство определяется принадлежностью кандидата в аналоги к той же группе машин, к которой относится и объект оценки.

При наличии функционального сходства на более высоком, уровне рассматривают конструктивное сходство. Третий, наиболее высокий уровень сходства называется параметрическим. Он означает совпадение или близость не только конструкции и функций сравниваемых машин, но также состава и значений их технико-экономических параметров.

При полном сходстве принято говорить об идентичности объектов сравнения, при частичном об их аналогии.

Следующим шагом после выбора объекта-аналога является учет того влияния на величину искомой оценочной стоимости, которое оказывают различия в численных значениях указанных характеристик сравниваемых объектов.

Стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле

V = Vан К1 К2…Кm + Vдоп ,

где Vан - цена объекта-аналога;

К1 К2…Кm - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Износ транспортных средств и их комплектующих можно представить в виде суммы трех видов износа:

Итр= И физ + Иф + Иэк, %

где: Ифиз - естественный физический износ, проценты; Иф – функциональный (моральный) износ, проценты;

57

Иэ - экономическое устаревание, проценты.

Ифиз = (И2 Пф + И1 Пф) А1 А2 А3 где: И1 – коэффициент корректирования износа автотранспортного средства по

пробегу (в % на 1000 км. пробега) - значение приведено в РД37.009.015-98. Пф - пробег общий фактический на день осмотра (в тыс. км).

И2 – величина износа транспортного средства по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации - значение приведено в РД37.009.015-98.

Дф - фактический срок службы (в годах) с начала эксплуатации.

А1 – коэффициент корректирования износа в зависимости от природноклиматических условий.

А2 – коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды.

А3 – коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось транспортное средство.

Значения корректирующих коэффициентов приведены в РД 37.009.015-98. При применении метода прямого сравнения следует соблюдать опреде-

ленную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а затем - поправочные.

Доходный подход предлагает поэтапное решение задачи:

рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы (предприятия, цеха, участка);

методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

с помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Метод капитализации дохода применим при оценке машин и оборудования главным образом в случаях «системной оценки», так как в основном только в этих случаях возможна и целесообразна локализация соответствующего потока доходов и затрат и соотнесение его с объектом оценки.

Задания по теме:

1.Необходимо провести оценку автомобиля на 1 января 2012 года затратным и рыночным методами. Объект оценки представляет собой легковой седан марки ШЕВРОЛЕ Лачетти 2007 модельного года. Пробег 78590 км. Мощность двигателя, л.с. (кВт) - 95,2 лс.с, 70 кВт. Рабочий объем двигателя – 1399 куб.см. Тип двигателя – бензиновый. Разрешенная масса - 1660 кг. Оцениваемые права: право собственности на объект оценки. Объект оценки в дорожнотранспортных происшествиях не участвовал. В течение гарантийного срока, согласно сервисной книжке, автомобиль обслуживался у дилера. Автомобиль укомплектован дополнительным оборудованием:

1.Защита двигателя – 7000 руб.;

2.Коврики салона – 5000 руб.;

58

3.Сигнализация – 6000 руб.;

4.Подогрев сидений – 6000 руб. Осмотром установлено следующее:

- качество лакокрасочного покрытия – хорошее, сколов нет, визуально заводской окраски; - ручки открывания дверей, окрашены в цвет кузова – имеются потертости с

внутренней стороны; - на заднем бампере, в правом нижнем углу видна трещина длиной 4 -5 см, бампер – целый;

- моторный отсек, багажник в чистом, удовлетворительном состоянии, царапины отсутствуют; - салон автомобиля в хорошем состоянии, чехлы сидений – без пятен, порезов;

- электрооборудование – все в рабочем состоянии.

Средняя стоимость нового автомобиля у дилера 511000 руб. без учета стоимости дополнительного оборудования. Внешний износ по экспертным оценкам составляет 5 %. Показатель износа транспортного средства по пробегу 28%. Показатель старения по сроку службы 5.5%. Коэффициент корректировки износа в зависимости от природно-климатических условий, экологического состояния окружающей среды и типа региона 1,2.

Имеется информация по пяти сопоставимым автомобилям, продаваемым на рыночных условиях:

59