Бизнес практикум
.pdfРасчет ННЭИ участка земли
Показатель |
|
Стоимость, д.е. |
|
12-ти кв. дом |
6-ти кв. дом 4-х кв. дом |
Затраты на строительство
Потенциальный валовой доход (годовой)
Расходы на эксплуатацию здания (операционные)
Чистый операционный доход
Прибыль застройщика
Доход, отнесенный к земле
Показатель стоимости земли
29. Предприятие выступает как: а) объект различных сделок; б) субъект различных сделок; в) то и другое.
30.Рассчитать, какая сумма будет накоплена на счете через 10 лет, если на счет положено 1000$ под 8% с ежемесячным начислением процента.
31.Определить, какую сумму нужно положить на счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов, чтобы через 2 года получить 1000$.
32.Определить стоимость объекта, сданного в аренду на 4 года, если ежемесячный платеж 500$, ставка дисконта 10% годовых.
33.Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости, который выставлен на продажу за 60 тыс. $. Инвестор предполагает, что объект будет сдан в аренду на 6 лет и будет приносить ежегодно в конце каждого года 5 тыс. $ чистой арендной платы. По окончании 6-го года объект предполагается продать за 60 тыс. $. Определить, рационально ли вложение средств в объект при ставке дисконта 12% в год.
34.Рассчитать сумму, которая будет накоплена на счете через 5 лет, если ежемесячно на счет вносится 100$ под 12% годовых.
36.Определить сумму ежемесячных платежей за пользование кредитом, полученным на 8 лет под 15% годовых. Сумма кредита 40000$.
35.Определить целесообразность вложения средств в объект, который будет ежегодно приносить 7400$ в течение 5 лет. В конце 5-го года объект предпола-
21
гается продать за 40000$. Ставка дисконта 15% годовых. Объект выставлен на продажу за 45000$.
4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА).
Цель занятия: рассмотреть доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).
Метод используется в следующих случаях:
ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих и есть возможность обоснованно их оценить;
компания представляет собой новое предприятие.
Кроме того, прогнозируемые денежные потоки должны быть положительными величинами для большинства прогнозных лет и денежный поток последнего прогнозного периода - значительная положительная величина.
Расчет стоимости предприятия включает в себя следующие этапы.
1этап: Выбирается определение денежного потока, которое будет использовано в дальнейшем. Могут быть рассчитаны денежный поток для собственного капитала или бездолговой денежный поток.
Денежный поток для собственного капитала = чистый доход + износ (амортизация ) + увеличение долгосрочной задолженности - прирост собственного оборотного капитала - капитальные вложения - снижение долгосрочной задолженности.
Бездолговой денежный поток = чистый доход (плюс процентные выплаты, скорректированные на ставку налога) + износ (амортизация) - прирост собственного оборотного капитала - капитальные вложения.
2этап: Проводится анализ валовых доходов и расходов и составляется прогноз. При анализе и прогнозировании учитываются прогноз объемов производства и цен на продукцию; производственные мощности предприятия; последствия капитальных вложений; предполагаемые долгосрочные темпы роста; перспективы в отрасли с учетом конкуренции; планы менеджмента; взаимозависимости и тенденции доходов и расходов прошлых лет; изучается соотношение и тенденции постоянных и переменных затрат; оцениваются инфляционные ожидания; изучаются единовременные и чрезвычайные статьи расходов, отраженные в финансовой отчетности за прошлые годы.
Перед расчетом коэффициентов, позволяющих оценить финансовое состояние предприятия, необходимо провести трансформацию и нормализацию бухгалтерской отчетности (подробнее смотреть в разделе «Метод накопления активов»).
3этап: Проводится анализ инвестиций и готовится прогноз инвестиций. Анализ инвестиций рассматривает:
-капитальные вложения с целью замены основных активов предприятия по мере их износа, приобретение и строительство новых активов для расширения
22
производственных мощностей предприятия в будущем;
-собственный оборотный капитал, необходимый для финансирования предприятия;
-изменение остатка долгосрочной задолженности, если выбрана модель денежного потока для собственного капитала.
4 этап: Определяется соответствующая ставка дисконта. Используемая ставка дисконта должна соответствовать выбранной модели денежного потока. Существуют два основных метода оценки ставки дисконта для собственного капитала:
-модель оценки капитальных активов (Capital Asset Principg Model - CAPM),
основана на формуле
R = Rt + b(RmRt),
где R- ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал, Rtбезрисковая ставка дохода,
b- коэффициент бета, рассчитанный в среднем по отрасли, Rmсреднерыночная ставка дохода,
(RmRt)- рыночная премия;
-метод кумулятивного построения (Build-up Approach). При использовании метода первоначально производится оценка безрисковой ставки дохода, к ней прибавляется премия, которую требует инвестор в качестве компенсации за риск вложений в данную компанию.
5 этап: Рассчитывается остаточная стоимость активов предприятия. Для расчетов могут быть использованы следующие методы:
-модель Гордона, которая исходит из того, что владелец предприятия не меняется. Расчет производится по формуле:
денежный поток в остаточный период (ставка дисконта - долгосрочные темпы роста для денежного потока)
-метод «предполагаемой продажи», который состоит в пересчете денежного потока (или прибылей) на конец прогнозного периода с помощью специальных коэффициентов;
-по стоимости чистых активов - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная стоимость активов по балансу на конец прогнозного периода;
-по ликвидационной стоимости - в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая ликвидационная стоимость активов на конец прогнозного периода.
6 этап: Определяется текущая стоимость будущих денежных потоков, остаточной стоимости активов, а также их суммарное значение.
7 этап: Вносятся заключительные поправки:
-к стоимости действующего предприятия прибавляется сумма избыточного собственного оборотного капитала и вычитается величина недостатка собственного оборотного капитала;
-вычитается сумма обязательств, связанных с природоохранной деятельностью.
23
В результате расчетов будет получена стоимость предприятия при наличии 100 % контроля, т.е. стоимость для единоличного владельца. При расчете стоимости неконтрольного пакета делается скидка на недостаток прав контроля над бизнесом.
Задания по теме:
1. Провести оценку предприятия с использованием метода дисконтирования денежных потоков. ООО “Мастер” - предприятие работает в строительной сфере (в основном проведение инженерных сетей). Организация была создана в
2007году.
Оценка предприятия методом дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.
Наименование по- |
2011 г |
|
Постпрогнозный период |
|
|||
казателя |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2012 г |
|
2013 г |
2014 г |
|
2015 г |
Выручка от реали- |
30362,2 |
57991,8 |
|
66846,3 |
71502,6 |
|
77171,5 |
зации услуг |
|
|
|
|
|
|
|
Себестоимость реа- |
27206,5 |
51960,6 |
|
56774,3 |
58634,4 |
|
62785,6 |
лизованных услуг |
|
|
|
|
|
|
|
Валовая прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
Внереализационные |
1326,0 |
1845,2 |
|
1563,0 |
2034,8 |
|
1967,0 |
доходы |
|
|
|
|
|
|
|
Внереализационные |
1509,0 |
1843,0 |
|
1845,0 |
2086,0 |
|
2138,0 |
расходы |
|
|
|
|
|
|
|
Прибыль (убыток) |
|
|
|
|
|
|
|
до налогообложе- |
|
|
|
|
|
|
|
ния |
|
|
|
|
|
|
|
Налог на прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
(20%) |
|
|
|
|
|
|
|
Чистая прибыль |
|
|
|
|
|
|
|
Амортизация |
5441,3 |
10392,1 |
|
12354,8 |
12957,2 |
|
13299,7 |
Прирост капиталь- |
|
2940,0 |
|
3401,0 |
|
|
5840,0 |
ных вложений |
|
|
|
|
|
|
|
Прирост оборотных |
|
1732,7 |
|
14369,5 |
2276,6 |
|
2455,1 |
средств |
|
|
|
|
|
|
|
Денежный поток |
|
|
|
|
|
|
|
(чистая прибыль + |
|
|
|
|
|
|
|
амортизация – при- |
|
|
|
|
|
|
|
рост капитальных |
|
|
|
|
|
|
|
вложений - прирост |
|
|
|
|
|
|
|
оборотных средств) |
|
|
|
|
|
|
|
Выручка от прода- |
|
|
|
|
|
|
|
жи предприятия в |
|
|
|
|
|
|
|
24
постпрогнозном
периоде
Коэффициент текущей стоимости при ставке дисконтирования 15%
Текущая стоимость денежных потоков
Сумма текущей стоимости денежных потоков
Укрупненный баланс предприятия на конец прогнозного периода может иметь следующий вид:
Актив |
Сумма, |
Пассив |
Сумма, |
|
тыс. руб. |
|
тыс. руб. |
Внеоборотные активы |
154806,3 |
Собственный капитал |
133020,6 |
Запасы |
18834,9 |
Займы и кредиты |
29200,4 |
НДС по приобретенным |
3231,0 |
Кредиторская задолжен- |
15743,3 |
ценностям - |
|
ность составляет |
|
|
|
15743453 |
|
Дебиторская задолжен- |
7134,3 |
|
|
ность |
|
|
|
Денежные средства |
1092,1 |
|
|
Вывод: |
|
|
|
1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
Цель занятия: рассмотреть рыночный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).
Рыночный подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам.
Рыночный подход включает в себя три метода:
-метод рынка капиталов;
-метод сделок (продаж);
-метод отраслевых соотношений.
Метод отраслевых соотношений используется для ориентировочной оценки стоимости предприятия. Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:
-рекламные агентства продаются за 0,7 годовой выручки;
-бухгалтерские фирмы – 0,5 годовой выручки;
25
-рестораны – 0,25 – 0,5 от валовой выручки;
-заправочные станции – 1,2 – 2,0 от месячной выручки;
-предприятия розничной торговли – 0,75 – 1,5 от суммы чистого дохода + оборудование + запасы;
-машиностроительные предприятия – 1,5 – 2,5 от суммы чистого дохо-
да + оборудование + запасы.
Метод рынка капиталов основан на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. В основе метода лежит принцип замещения, так как инвестор может вложить средства либо в сходную компанию, либо в оцениваемую. Следовательно, данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия.
Алгоритм метода:
1.Выбирается группа предприятий – аналогов, при этом учитывается следующее:
тождество производимой продукции:
тождество объема и качества производимой продукции;
идентичность изучаемого периода;
тождество стадий развития предприятий и их производственных мощностей;
сопоставимость стратегии развития предприятий;
сопоставимость финансовых показателей предприятий;
одинаковая степень учета территориальных особенностей и климатических различий;
2.Проводится финансовый анализ и сопоставление данных. При оценке большое внимание уделяется анализу финансового положения предприятия. В зависимости от целей оценки финансовый анализ может проводиться с разной степенью детализации, но, как правило, носит характер экспресс-анализа и ограничивается данными бухгалтерской отчетности, то есть решает задачи внешнего анализа.
3.Выбираются и рассчитываются оценочные мультипликаторы, которые применяются к оцениваемому предприятию. Оценочные мультипликаторы могут рассчитываться либо на дату оценки, либо за период. Наиболее известны следующие:
1.Коэффициент цена/ чистая прибыль = Рыночная стоимость акций
предприятия/Чистая прибыль.
Этот мультипликатор позволяет оценить стоимость собственного капитала предприятия исходя из чистой прибыли. Обратная его величина – требуемая ставка дохода на собственный капитал - в большей степени зависит от принципов бухгалтерского учета, используемого предприятием.
2.Коэффициент цена/ чистый денежный поток = Рыночная стоимость акций предприятия /Чистая прибыль (после налогообложения) + амортизационные отчисления.
26
Мультипликатор позволяет оценить стоимость собственного капитала исходя из фактического денежного потока.
3.Коэффициент, инвестированный капитал/ прибыль = Собственный капитал + Долгосрочная кредиторская задолженность /Прибыль (до
налогообложения и уплаты процентов).
Коэффициент используется для оценки предприятий, имеющих большую долгосрочную кредиторскую задолженность.
4.Коэффициент цена / стоимость чистых активов = Рыночная стоимость акций /Стоимость чистых активов по балансу.
5.Коэффициент цена /дивиденды = Рыночная стоимость акций / Сумма выплаченных дивидендов.
6.Коэффициент цена /выручка = Рыночная стоимость акций /
Выручка от реализации.
Коэффициенты показывают соотношение финансовых показателей на конкретную дату. Рассчитывать и анализировать их желательно за три года, так как за один год они могут быть не характерны. При этом определяется либо среднеарифметическое значение, либо средневзвешенная величина этих мультипликаторов.
4. Внесение поправок к итоговой стоимости предприятия включает:
1.добавление к стоимости предприятия стоимости нефункционирующих активов, стоимости объектов социальной сферы, которые могут быть проданы, а также стоимость бездействующих мощностей;
2.добавляется излишек собственных оборотных средств и вычитается их недостаток;
3.вычитаются обязательства, связанные с охраной окружающей среды, если предприятие имеет такие обязательства.
Метод сделок (метод продаж) – частный случай метода рынка капитала,
основанный на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятий целиком. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется, как и при применении метода рынка капитала.
Задания по теме:
1. Необходимо определить стоимость 10% пакета акций предприятия Д, если коэффициент выручка/прибыль для него равен 11,0 и выручка от реализации продукции, работ и услуг составляет 15,6 млрд. руб., если имеются данные по сопоставимым предприятиям А, Б, В, Г.
Предприятие |
Выручка |
Цена |
|
Прибыль |
Выручка |
А |
9,5 |
0,35 |
Б |
10,0 |
0,40 |
В |
10,5 |
0,45 |
Г |
9,0 |
0,35 |
27
Решение: Для решения может быть использован метод наименьших квадратов. По имеющимся данным о соотношениях выручка/прибыль и цена/выручка строим трендовую кривую
У= В х Х + С, |
|
|
|
|
|
||
где У= |
коэффициент Цена/Выручка; |
|
|
|
|||
Х = коэффициент Выручка/Прибыль. |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Предприятие |
|
Выручка/ |
Цена/ |
Х-Хср |
У-Уср |
(Х-Хср)х |
(Х-Хср)2 |
|
|
Прибыль, |
Выручка, |
|
|
(У-Уср) |
|
|
|
Х |
У |
|
|
|
|
А |
|
9,5 |
0,35 |
|
|
|
|
Б |
|
10,0 |
0,40 |
|
|
|
|
В |
|
10,5 |
0,45 |
|
|
|
|
Г |
|
9,0 |
0,35 |
|
|
|
|
Средняя |
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
|
|
|
|
|
|
|
В= (Х-Хср)х(У-Уср)/ (Х-Хср)2=
С= Уср – ВхХср=
Трендовая прямая будет иметь вид:
Стоимость оцениваемого предприятия:
Стоимость 10 % пакета акций:
2. В ООО «Мастер» выручка от реализации услуг составляет - 30362,2 тыс. руб., себестоимость реализованных услуг - 27206,5 тыс. руб., внереализационные доходы - 1326,0 тыс. руб., внереализационные расходы - 1509,0 тыс. руб., амортизация - 5441,3 тыс. руб. Провести оценку ООО «Мастер» на основании информации о трех сопоставимых предприятиях.
28
Расчёт оценочных мультипликаторов по предприятияманалогам
Название |
мультип- |
ООО |
ООО |
ООО |
ООО |
Среднее |
ликатора |
|
«Мастер» |
«Орион» |
«Рассвет» |
«Строи- |
значение |
|
|
|
|
|
тель» |
|
Цена/объем реали- |
2,65 |
1,65 |
1,65 |
0,98 |
|
|
зации |
|
|
|
|
|
|
Цена/себестоимость |
0,31 |
0,15 |
0,22 |
0,13 |
|
|
Цена / валовая при- |
5,2 |
4,1 |
3,45 |
2,99 |
|
|
быль |
|
|
|
|
|
|
Цена/балансовая |
8,2 |
6,5 |
5,3 |
4,9 |
|
|
прибыль |
|
|
|
|
|
|
Цена/чистая при- |
19,4 |
16,8 |
14,7 |
16,5 |
|
|
быль |
|
|
|
|
|
|
Цена/денежный по- |
15,8 |
10,5 |
10,5 |
9,8 |
|
|
ток |
|
|
|
|
|
|
Цена/балансовая |
1,2 |
0,8 |
0,75 |
0,75 |
|
|
стоимость |
основ- |
|
|
|
|
|
ных средств |
|
|
|
|
|
Так как в качестве аналогов используются данные трёх предприятий, а каждое имеет только ему характерные условия развития, то необходимо придать средним мультипликаторам по предприятиям-аналогам веса, характеризующие степень доверия к полученным значениям.
Значения весов для средних мультипликаторов
Название мультип- |
Средние значе- |
Вес мультипли- |
Значение муль- |
ликатора |
ния мультипли- |
катора |
типликатора |
|
катора |
|
|
Цена/объем реали- |
|
0,2 |
|
зации |
|
|
|
Цена/себестоимость |
|
0,2 |
|
Цена / валовая при- |
|
0,15 |
|
быль |
|
|
|
Цена/балансовая |
|
0,1 |
|
прибыль |
|
|
|
Цена/чистая при- |
|
0,15 |
|
быль |
|
|
|
Цена/денежный по- |
|
0,1 |
|
ток |
|
|
|
Цена/балансовая |
|
0,1 |
|
стоимость основ- |
|
|
|
ных средств |
|
|
|
Вывод: |
|
|
|
29
6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА).
Цель занятия: рассмотреть затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).
Наиболее известными в рамках затратного подхода к оценке бизнеса являются метод накопления активов и метод чистых активов.
Расчет стоимости предприятия методом накопления активов включает следующие этапы:
1 этап: Проводится анализ бухгалтерской отчетности предприятия на последнюю дату перед датой оценки.
2 этап: Вносятся учетные поправки в отчетность предприятия, при этом может быть проведена трансформация и нормализация бухгалтерской отчетности. Трансформация отчетности предполагает пересмотр или изменение формы представления отчетности в соответствии с международными стандартами. Упорядочение отчетности не является обязательным, но позволяет повысить качество исходной информации.
«Нормализующие» поправки вносятся с целью определения доходов и расходов, характерных для нормального, действующего бизнеса. Поправки касаются единовременных доходов и расходов, а также доходов и расходов по избыточным или неоперационным активам.
3 этап: Оцениваются активы предприятия.
Дебиторская задолженность оценивается путем составления и анализа графика ее устаревания, при этом сумма просроченной задолженности по прошествии срока исковой давности списывается.
Товарно-материальные запасы оцениваются по себестоимости. Устаревшие, неликвидные запасы списываются.
Расходы будущих периодов оцениваются по себестоимости, если еще существует связанная с ними выгода.
Инвестиции в ценные бумаги оцениваются по рыночной стоимости или путем оценки бизнеса компаний, в которых участвует оцениваемое предприятие.
Оценка земли, зданий, сооружений должна проводиться квалифицированным оценщиком на основе рыночного, затратного или доходного подходов.
Оценка машин и оборудования также должна быть проведена квалифицированным оценщиком, она основывается, прежде всего, на стоимости замещения.
Оценщики активов выявляют избыточные и неоперационные активы, потребности в капитальных вложениях.
4 этап: Оцениваются нематериальные активы (патенты, лицензии, контракты, деловые предложения, торговые марки, технические библиотеки, компьютерное обеспечение, авторские права, льготные аренды, ноу-хау, доступ к рынкам, инженерные эскизы и планы и т.д.).
Оценка нематериальных активов может быть проведена:
30