53. Договор найма жилого помещения.

Договор, по которому собственник или управомоченное им лицо обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор: взаимный, двусторонний, возмездный, консенсуальный, потребительский, срочный (не более 5 лет).

Объектом мб изолированное жилое помещ., пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, или их часть).

НПА:ЖК, ГК.

Виды:дог. соц. и коммерческого найма, дог. найма специализированного жил. помещ.

Порядок заключения договора соц. найма опред-ся соотв. администрат. и правов. актами, договор коммерч. найма - гражданско-правовой дог., все условия— срок действия договора, размер и порядок оплаты, и т.п. — определяются сторонами.

Обязанности арендатора:

1) использовать жил. помещ. по прямому назнач., - только для проживания граждан, бережно относиться к жил. фонду и придомовой террит., …

2) не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку помещения.

Жилое помещение – это изолированное помещение, относящееся к недвиж. имущ. и пригодное для постоянного проживания граждан.

Виды жилых помещений:

1. жилой дом или его часть

2. квартира

3. комната

Основные договоры в жилищной сфере:

1 - Договор коммерческого найма (опред. вначале)

В ДНЖП стороны:

1) наймодатель – предприниматель, т.к. цель – извлечение прибыли, (Мб собственник или управомоч. им лицо)

2) наниматель – это ф/л.

Обязанности сторон.

1 – наймодателя:

- передать имущ. в надлеж. сост., пригодное для проживание

- обязан производить капитальный ремонт …

2 – нанимателя

- использовать жил. помещ. для проживания

- обеспечить сохранность имущ., текущий ремонт.

2 - Договор социального найма.

Это договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования.

По договору соц. найма одна сторона - собственник жил. помещ. гос. или Муниц. жил. фонда обязуется передать др. стороне - нанимателю жил. помещ. во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установл. ЖК.

Договор консенсуальный, 2-сторонний, возмездный, потребительский (т.е. применим ФЗ О ЗЗП), бессрочный, письменная форма.

Договор Мб заключен только при наличии:

1. нуждаемость в улуч. жилищ. условий,

2. постановка на учет в кач. нуждающегося

3. решение соотв. органа публ. власти о предост. гражд-ну жил. помещ.

Изменение собственника не влечет расторжение договора; смерть нанимателя влечет перезаключение договора с одним из совместно проживающих с ним родственников.

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Только в суд. порядке нанимателя можно выселить из жил. помещ., но обязат. предоставить др. жил.помещ.

1 – в случае сноса дома, дог. расторг., но нанимателю др. жил. помещ.

2 – в случае нарушения нанимателем условий дог.

54. Договор безвозмездного пользования.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора — договор является безвозмездным, может быть консенсуальным (в этом случае — двусто-ронним), реальным (в этом случае — односторонним).

Источники правового регулирования:

• гл. 36 ГК РФ (ст. 689—701);

• к договору ссуды применяются многие нормы о договоре аренды, поскольку по характеру он сходен с ним, на что имеется прямое указание в п. 2 ст. 689 ГК РФ;

• ст. 5—10 Закона РФ «О библиотечном деле»;

• Лесной кодекс РФ ст. 36 (договор безвозмездного пользования участком лесного фонда) и др.

В обоих договорах — аренды и ссуды — существует одинаковый объект — индивидуально-определенные и непотребляемые вещи. Совпадают также цели — оба направлены на передачу имущества во временное пользование. Основное различие между договорами проводится по признаку возмездное (в аренду имущество сдается за плату).

Стороны договора: ссудодатель и ссудополучатель. В их роли могут выступать любые субъекты гражданского права.

Ссудодатель — собственник имущества и иные лица, управомоченные на то законом. ГК РФ устанавливает единственное ограничение по субъектному составу (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель — это лицо, получающее имущество в безвозмездное пользование. На время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ.

Существенные условия договора: предмет и безвозмездность. Безвозмездность является определяющим условием, и должно быть отдельно оговорено или явно должно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды. Предметом договора является любая непотребляемая вещь, которая в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Эта вещь должна быть индивидуально - определенной, поскольку ссуда предполагает возврат не аналогичной, а той же самой вещи. В безвозмездное пользование передаются как движимые, так и недвижимые вещи. Так, согласно ст. 607 ГК РФ, в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Ограничения на сдачу имущества в безвозмездное пользование могут предусматриваться только законом.

Договор может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если срок в договоре не указан, то договор ссуды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае отказ от договора ссуды осуществляется по правилам п. 1 ст. 699 ГК РФ, в котором установлен месячный срок извещения о таком отказе, как для движимого, так и для недвижимого имущества, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Форма договора определяется правилами о форме сделок гл. 9 ГК РФ. Специальные требования, установленные договором аренды ст. 609 ГК РФ, к ссуде не применяются.

Ссудодатель обязан:

• отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, в том числе за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора (ст. 693 ГК РФ). За недостатки, о которых он не знал, ссудодатель ответственности не несет;

• в случае обнаружения в переданном имуществе недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе потребо-вать безвозмездного их устранения, возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо расторжения договора, а также возмещения причиненного ему реального ущерба. Ссудодатель обязан незамедлительно после получения требования ссудополучателя заменить не-исправную вещь или устранить ее недостатки за свой счет;

• ссудодатель обязан уведомить ссудополучателя о правах третьих лиц на предмет договора, в случае не уведомления ссудополу-чатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда ссудополучатель (п. 1 ст. 698 ГК РФ):

• использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

• не выполняет обязанностей по содержанию вещи в исправном состоянии;

• передает вещь третьему лицу без согласия ссудодателя.

Ссудополучатель обязан:

• производить как текущий, так и капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором;

• пользоваться переданной в безвозмездное пользование вещью в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

• при прекращении договора безвозмездного пользования вернуть ссудодателю ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (п. 4 ст. 689 ГК РФ);