- •Земельное право
- •В.Х. Улюкаев, в.Э. Чуркин, в.В. Нахратов, д.В. Литвинов
- •Раздел I. Теоретические основы правового регулирования земельных правоотношений
- •Глава 1. Основные положения земельного права
- •§ 1. Предмет земельного права
- •§ 2. Метод земельного права
- •§ 3. Система земельного права
- •Глава 2. Принципы земельного права
- •§ 1. Понятие, правовое значение
- •§ 2. Особенности реализации
- •1) Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.
- •2) Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.
- •3) Приоритет охраны жизни и здоровья человека.
- •4) Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.
- •5) Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
- •6) Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.
- •7) Платность использования земли.
- •8) Деление земель по целевому назначению на категории и дифференцированный подход к установлению правового режима земель.
- •9) Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований.
- •10) Сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
- •11) Разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
- •Глава 3. Земельные правоотношения
- •§ 1. Понятие и общие положения о правоотношениях
- •§ 2. Земельные правоотношения
- •§ 3. Классификация земельных правоотношений
- •§ 4. Земельно-имущественные правоотношения
- •§ 5. Земельно-правовые нормы
- •§ 6. Возникновение, изменение
- •§ 7. Правовое регулирование земельных правоотношений
- •Раздел II. Частноправовые основы правового регулирования земельных правоотношений
- •Глава 4. Право собственности на землю
- •§ 1. Общая характеристика права собственности на землю
- •§ 2. Государственная собственность на землю
- •§ 3. Разграничение государственной собственности на землю
- •§ 4. Муниципальная собственность на землю
- •§ 5. Частная собственность на землю
- •§ 6. Права и обязанности собственников земельных участков
- •Глава 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
- •§ 1. Понятие и общая характеристика
- •§ 2. Право постоянного (бессрочного) пользования землей
- •§ 3. Право пожизненного наследуемого владения землей
- •§ 4. Право безвозмездного срочного пользования землей
- •§ 5. Право ограниченного пользования
- •§ 6. Аренда земель
- •Глава 6. Частноправовые основания возникновения прав на землю
- •§ 1. Оборотоспособность земельных участков
- •§ 2. Виды сделок с земельными участками
- •2.1. Купля-продажа земельных участков
- •2.2. Ипотека (залог) земельных участков
- •2.3. Аренда земельных участков
- •2.4. Переход прав на земельные участки по наследству
- •2.5. Дарение, мена и рента земельных участков
- •2.6. Внесение земельных участков
- •2.7. Доверительное управление земельными участками
- •§ 3. Приобретение прав на земельные участки,
- •3.1. Общие положения о приватизации земель
- •3.2. Порядок приватизации земельных участков
- •3.3. Особенности приобретения прав на земельные участки
- •3.3.1. Переход права на земельный участок при переходе
- •3.3.2. Исключительное право на приватизацию
- •3.4. Упрощенный порядок оформления земельных участков
- •Глава 7. Прекращение и ограничение прав на землю
- •§ 1. Основания прекращения права собственности на землю
- •1. Отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам.
- •2. Отказ собственника от права собственности на земельный участок.
- •3. Принудительное изъятие земельного участка у собственника.
- •§ 2. Основания прекращения иных прав на землю
- •§ 3. Понятие и основания ограничений прав на землю
- •Раздел III. Публично-правовые основы правового регулирования
- •§ 2. Понятие и виды функций управления земельными ресурсами
- •Глава 9. Правовой режим земельных участков
- •§ 1. Структура земельных ресурсов Российской Федерации
- •§ 2. Первичное установление категории земельного фонда
- •§ 3. Изменение целевого назначения земельных участков
- •§ 4. Изменение вида разрешенного использования земель
- •Глава 10. Землеустройство, государственный кадастровый учет земельных участков и государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
- •§ 1. Понятие и содержание землеустройства
- •1.2. Виды и содержание основных землеустроительных действий
- •1.2.1. Изучение состояния земель
- •1.2.2. Планирование и организация
- •1.2.3. Описание местоположения и установление на местности
- •§ 2. Государственный контроль
- •§ 3. Содержание и формы осуществления кадастрового учета
- •3.1. Общие положения о Государственном кадастре недвижимости
- •3.2. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости
- •3.3. Порядок согласования местоположения
- •3.4. Формы осуществления кадастровой деятельности
- •§ 4. Правовые условия образования земельных участков
- •§ 5. Государственная регистрация прав
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Порядок государственной регистрации
- •Глава 11. Правовое регулирование предоставления земельных участков для строительства и иных целей
- •§ 1. Предоставление земельных участков
- •§ 2. Правовой порядок предоставления
- •2.1. Общие положения о предоставлении
- •2.2. Особенности предоставления земельных участков
- •2.3. Особенности предоставления земельных участков
- •2.4. Организация и проведение торгов
- •§ 3. Предоставление земельных участков для целей,
- •Глава 12. Правовая охрана земель и контроль за соблюдением земельного законодательства
- •§ 1. Правовой статус и содержание охраны земель
- •§ 2. Общие положения о земельном контроле
- •§ 3. Государственный земельный контроль
- •3.1. Органы, осуществляющие контроль,
- •3.2. Содержание и порядок проведения
- •§ 4. Иные виды земельного контроля
- •1) Муниципальный земельный контроль.
- •2) Производственный земельный контроль.
- •3) Общественный земельный контроль.
- •§ 5. Мониторинг земель
- •Глава 13. Экономический механизм регулирования земельных правоотношений
- •§ 1. Платность использования земли
- •§ 2. Формы платы за землю
- •2.1. Порядок исчисления и уплаты земельного налога
- •2.2. Льготы по уплате земельного налога
- •2.3. Особенности исчисления и уплаты
- •2.4. Арендная плата за землю
- •§ 3. Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков.
- •§ 4. Льготный порядок выкупа земельных участков
- •Глава 14. Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель
- •§ 1. Понятие и задачи ответственности
- •§ 2. Виды ответственности за нарушение
- •2.1. Уголовная ответственность
- •2.2. Административная ответственность
- •2.3. Гражданско-правовая (имущественная) ответственность
- •2.4. Дисциплинарная ответственность
- •2.5. Принудительное изъятие земельного участка
- •Раздел IV. Правовой режим различных категорий земель
- •Глава 15. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
- •§ 1. Понятие и общая характеристика земель
- •§ 2. Особенности правового регулирования оборота
- •§ 3. Реорганизация отношений в сфере владения
- •§ 4. Субъекты права на земельные участки
- •§ 5. Правовой режим земель коммерческих
- •5.1. Право землевладения и землепользования
- •5.2. Право землевладения и землепользования
- •§ 6. Право землевладения и землепользования
- •§ 7. Право землевладения и землепользования
- •7.1. Правовой режим земель, предоставленных
- •7.2. Правовой режим земель, предоставленных
- •7.3. Правовой режим земель, предоставленных
- •7.4. Правовое регулирование отношений,
- •§ 8. Прекращение прав на земельные участки
- •§ 9. Особенности изменения правового режима
- •Глава 16. Правовой режим земель населенных пунктов
- •§ 1. Общая характеристика земель
- •§ 2. Состав градостроительной документации
- •§ 3. Правовой режим пригородных зон
- •§ 4. Особенности изменения правового режима
- •Глава 17. Правовой режим земель промышленности, транспорта,
- •§ 2. Правовой режим земель обрабатывающей промышленности
- •§ 3. Право недропользования и правовой режим
- •§ 4. Правовой режим земель железнодорожного транспорта
- •§ 5. Правовой режим земель автомобильного транспорта
- •§ 6. Правовой режим земель водного транспорта
- •§ 7. Правовой режим земель воздушного транспорта
- •§ 8. Правовой режим земель трубопроводного транспорта
- •§ 9. Правовой режим земель, предоставляемых
- •§ 10. Правовой режим земель, предоставленных для нужд
- •§ 11. Особенности изменения правового режима
- •Глава 18. Правовой режим земель водного фонда
- •§ 1. Общая характеристика правового режима
- •§ 2. Государственное управление землями водного фонда
- •§ 3. Правовая охрана водных объектов
- •Глава 6Водного кодекса рф, осуществляя специальное природоохранное правовое регулирование, непосредственно посвящена охране отдельных видов водных объектов.
- •§ 4. Особенности изменения правового режима
- •Глава 19. Правовой режим земель лесного фонда
- •§ 1. Понятие и общая характеристика лесного фонда
- •§ 2. Государственное управление в сфере лесного фонда
- •§ 3. Особенности изменения правового режима
- •Глава 20. Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов
- •§ 1. Правовой статус земель
- •§ 2. Правовой режим земель
- •§ 3. Правовой режим земель природоохранного назначения
- •§ 4. Правовой режим земель рекреационного назначения
- •§ 5. Правовой режим земель историко-культурного назначения
- •§ 6. Правовой режим особо ценных земель
- •§ 7. Особенности изменения правового режима
- •Глава 21. Правовой режим земель запаса
- •§ 1. Земли запаса как самостоятельная целевая категория
- •§ 2. Современное правовое положение земель запаса
- •§ 3. Особенности изменения правового режима земель запаса
§ 11. Особенности изменения правового режима
земель промышленности и иного специального назначения
Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений.
Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Глава 18. Правовой режим земель водного фонда
§ 1. Общая характеристика правового режима
земель водного фонда
В соответствии с Водным кодексом РФ 2006 г. водный фонд представляет собой совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации (ст. 1).
Водные объекты, в свою очередь, понимаются как природные или искусственные водоемы, водотоки и иные объекты, постоянное или временное сосредоточение вод в которых характеризуется определенным уровнем, расходом и объемом воды (водным режимом). Согласно понятию, существовавшему в ВКРФ 1995 г., воды - это вся вода, находящаяся в водных объектах.
Таким образом, водный объект представляет собой земли, покрытые водами, что обусловливает особенности правового режима земель водного фонда.
Все водные объекты в зависимости от их водного режима, физико-географических, морфометрических (количественные характеристики рельефа суши и дна) и других особенностей подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные водные объекты.
К поверхностным водным объектам относятся: 1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); 2) водотоки (реки, ручьи, каналы); 3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); 4) болота; 5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); 6) ледники, снежники.
Правовой режим подземных вод регулируется законодательством о недрах.
Важное значение для осуществления правового режима земель водного фонда имеет установление их границ. Согласно ст. 5ВК РФ поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, которая и является границей водного объекта.
Береговая линия (граница водного объекта) определяется для: 1) моря - по постоянному уровню воды, а в случае периодического изменения уровня воды - по линии максимального отлива; 2) реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом; 3) пруда, водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды; 4) болота - по границе залежи торфа на нулевой глубине.
Береговая линия отделяет земли водного фонда от земель иных категорий, при этом разграничивает распределение норм, регулирующих правила использования, охраны, управления и т.п. различных по целевому назначению земель. Практическое значение установления границ водного объекта выражается в присвоении ему одного из элементов индивидуализации, позволяющего идентифицировать конкретный водный объект. При этом законодатель устанавливает необходимость определения береговой полосы и водоохранных зон именно от береговой линии водного объекта.
В целях правового регулирования земли водного фонда классифицируются по нескольким основаниям: техническим (занятые сооружениями или свободные от них); форме собственности (государственная - РФ, субъектов РФ; муниципальная; частная); по условиям доступа (объекты общего пользования и обособленного пользования).
По техническому признаку к землям водного фонда относятся земли (ст. 102ЗК РФ): покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, и занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
Правовой режим земель первой категории, непосредственно покрытых водой, регулируется нормами земельного и водного законодательства.
Правовой режим второй категории земель водного фонда, занятых гидротехническими и иными сооружениями (для водоснабжения, мелиорации и т.п.), регулируется ЗКРФ, иными специальными законами и нормативными правовыми актами. Вопросы права собственности на указанные сооружения регламентируются гражданским законодательством; условия и порядок эксплуатации указанных сооружений как орудий водопользования регламентируются водным законодательством.
По форме собственности земли водного фонда имеют особенность, заключающуюся в принципе федеральной государственной собственности на объекты водного фонда, за исключением прудов и обводненных карьеров, которые могут находиться соответственно в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, частной собственности физических или юридических лиц.
Право собственности Российской Федерации распространяется на земельные участки, в пределах которых находятся:
- все водные объекты в пределах государственной границы РФ, за исключением прудов и обводненных карьеров, которые согласно Водному кодексуРФ могут находиться в иных формах собственности;
- пруды и обводненные карьеры, если они находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации.
В собственности субъектов РФ могут находиться земельные участки, в границах которых расположены пруды и обводненные карьеры, если указанные водные объекты:
- находятся на территории одного субъекта РФ;
- находятся на территориях двух и более муниципальных районов, городских округов;
- указанные земельные участки отнесены федеральными законами к собственности субъектов РФ.
Земельные участки, в границах которых расположены пруды и обводненные карьеры, являются собственностью муниципальных районов, если они:
- не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, граждан, юридических лиц;
- находятся на территориях двух и более поселений;
- находятся на территориях муниципальных районов вне границ поселений.
Земельные участки, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью поселений, городских округов, если они:
- не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных районов, граждан, юридических лиц;
- расположены в границах поселений, городских округов.
По условиям доступа водные объекты подразделяются на объекты общего пользования и обособленного пользования. Водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами, являются поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Каждый гражданин, в том числе иностранный гражданин, лицо без гражданства, вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено водным законодательством РФ.
Водные объекты, находящиеся в частной собственности физических и юридических лиц, могут быть общедоступными по решению собственника данного водного объекта. Это правило выводится из п. 1 ст. 262ГК РФ, в силу которого, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Согласно Федеральному закону от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса РФ" (ст. 9)водные объекты исключены из состава объектов недвижимости. В качестве объектов вещных и обязательственных прав, в том числе возникающих из гражданско-правовых сделок, они могут выступать только в составе земельных участков.Статья 8ВК РФ установила прямой запрет на отчуждение водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Такие земельные участки разделу не подлежат, если в результате их раздела требуется раздел водного объекта. Законодательство четко установило, что в этом случае идет речь о прудах и обводненных карьерах, так как только данные водные объекты могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Право собственности на земельные участки, в границах которых расположены водные объекты, определяет и право собственности на данные водные объекты.
Приватизация, т.е. отчуждение из государственной или муниципальной собственности (разгосударствление), земельных участков, на которых находятся водные объекты, регламентируется не водным, а земельным законодательством (ст. 3Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества",п. 2.1Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 (ред. от 15.09.2008) "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ".
В пункте 2 ст. 261"Земельный участок как объект права собственности" ГК РФ предусмотрено, что, "если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения" (в ред. ФЗ от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ).
Не допускается приватизация земельных участков в случаях (п. 4 ст. 28ЗК РФ):
- изъятия земельных участков из оборота;
- ограничения земельных участков в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Ограничены в обороте, а следовательно, не подлежат приватизации без установления такого разрешения на уровне федерального закона находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки (ст. 27ЗК РФ):
- в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (пп. 3 п. 5в ред. Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ);
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений (пп. 10 п. 5);
- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пп. 14 п. 5введен Федеральным законом от 19.06.2007 N 102-ФЗ).
Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВКРФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (согласноп. 8 ст. 27ЗК РФ, введенному Федеральным законом от 3 июня 2006 г. "О введении в действие Водного кодекса РФ" N 73-ФЗ, в ред. Федерального закона от 19 июня 2007 г. "О внесении изменений в статьи 16 и 19 Водного кодекса РФ и ст. 27 Земельного кодекса РФ" N 102-ФЗ).
Земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений, на основании пп. 10 п. 5 ст. 27ЗК РФ ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность в соответствии сп. 2 ст. 27ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Федеральныйзаконот 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" предполагает возможным нахождение гидротехнических сооружений в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических лиц или юридических лиц независимо от организационно-правовой формы. Следовательно, юридическим и физическим лицам - собственникам гидротехнических сооружений такие земельные участки предоставляются на ином вещном праве, производном от права собственности, в соответствии с земельным законодательством. Однако, если гидротехническое сооружение построено за счет финансирования физическим и юридическим лицами на землях, находящихся в частной собственности этих лиц, право частной собственности распространяется и на земельный участок, и на гидротехнический объект в целом.
Запрет на приватизацию земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27ЗК РФ) необходимо рассматривать с учетом того, что земельные участки (территории) общего пользования выделяются в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 262ГК РФ), садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (п. 4 ст. 11.4ЗК РФ), населенных пунктов (п. 12 ст. 85ЗК РФ,ст. 1ГрК РФ), а также во взаимосвязи сп. 1 ст. 36ЗК РФ, согласно которому граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Следовательно, если на таком земельном участке располагается пруд или обводненный карьер, исключительное право на приватизацию земельного участка, принадлежащее собственникам зданий, строений, сооружений, распространяется и на участок под данным водным объектом.
В пункте 2 ст. 28ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату; бесплатно - только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ. Иностранные граждане, юридические лица и лица, не имеющие гражданства, могут претендовать на предоставление таких земельных участков только за плату.
Таким образом, современное земельное право не допускает нахождения в частной собственности, в том числе приобретения в порядке приватизации, земельных участков не только под водными объектами, но и в предусмотренных законом случаях находящихся в зонах охраны водных объектов, за исключением прудов и обводненных карьеров, находящихся вне границ территорий общего пользования.
Основания и порядок перевода земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, а также особенности перевода земель другой категории или земельных участков в составе таких земель в земли водного фонда регламентируются Федеральным закономот 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".