Активы компании

Нематериальные активы, не связанные с основной

деятельностью, не имеющие документального подтверждения, не имеющие закрепленных прав

Задолженность собственников по вкладам в уставный капитал и балансовая стоимость собственных акций

Сомнительные долги

Расчетные активы

Расчетные пассивы:

целевое финансирование;

долгосрочные и краткосрочные обязательства; кредиторская задолженность;

задолженность участников по выплатам доходов;

резервы предстоящих расходов;

прочие пассивы

Чистые активы

Рис. 1. Схема определения стоимости компании на основе чистых активов

Пример оценки хозяйствующего субъекта методом чистых активов.

Таблица 2

Метод чистых активов, тыс. руб.

Показатели	Код строки баланса	Значение
I. Активы, принимаемые в расчет
1. Нематериальные активы	110	62
1.1. Нематериальные активы, не имеющие документального подтверждения		15
2. Основные средства	120	3413
3. Незавершенное строительство	130	423
4. Долгосрочные финансовые вложения	140	25
5. Прочие внеоборотные активы	150	-
б. Запасы	210	1091
7. Дебиторская задолженность	230,240	2043
8. Краткосрочные финансовые вложения	250	-
9. Денежные средства	260	29
10. Прочие оборотные активы	264	-
11. Итого расчетные активы (п.1 -п.1.1 + п.2 + п.3 + п.4 + + п.5 + п.6 + п.7 + п.8 + п.9 + п.10)		7101
II. Пассивы, принимаемые в расчет
12. Целевые финансирование и поступления	450	-
13. Заемные средства (долгосрочные и краткосрочные обязательства)	590,610, 612	1000
14. Кредиторская задолженность	620	4664
15. Задолженность участников (учредителей) по выплатам доходов	630	-
16. Резервы предстоящих расходов	650	534
7. Прочие краткосрочные обязательства	660	-
18. Итого расчетные пассивы (П.12 + П.13 + П.14 + П.15 + П.16 + П.17 + П.18)		6198
19. Стоимость чистых активов (п.11 - п.18)		903

Метод чистых активов, примененный в данном случае, будет иметь незначительный вес при определении итого­вой стоимости бизнеса. Для данного предприятия необходимо уточнить доходность бизнеса, деловую репутацию, проанализировать показатели деловой активности.

Данный метод может быть трансформирован в метод скорректированных чистых активов, применяя который, оценщик дает предварительно рыночную оценку статей баланса, принимаемых в расчет.

Далее определяем рыночную стоимость предприятия методом скорректированных чистых активов. Для этого производим расчет рыночной стоимости основных и оборотных средств предприятия.

Оценка нематериальных активов.

Состав нематериальных активов приводится в форме представленной ниже таблицы.

Таблица 3

№	Вид актива	Первоначальная стоимость, тыс.руб.	Начисленная амортизация, тыс. руб.	Остаточная стоимость, тыс. руб.

Автор должен дать описание нематериальных активов в соответствии с IV частью ГК РФ. Нужно идентифицировать активы и убедиться в том, правильно или нет их поставили на баланс, а далее произвести корректировку их стоимости на дату оценки.

Оценка основных средств.

Таблица 4

Основные средства, стоящие на балансе предприятия

Статья	Первоначальная стоимость, тыс. руб.	Остаточная стоимость на 01.01.2008 года, тыс. руб.	Удельный вес в общем объеме основных средств, %
Здания
Сооружения
Машины и оборудование
Транспортные средства
Производственный и хозяйственный инвентарь
Прочие основные средства
Итого основных средств

Следует сделать вывод о структуре основных средств, какая группа имеет наибольший удельный вес в составе основных средств.

Полный перечень основных средств приводим в виде таблицы.

Стоимостная характеристика основных средств.

Таблица 5

№ п/п	Наименование	Кол-во	Дата ввода	Шифр по ОКОФ	Норма амортизации	Первоначальная стоимость, тыс.руб.	Остаточная стоимость, тыс.руб.
	Здания
	Административное здание
	Склад
	Сооружения
	Водопроводные сети
	Канализация

Остаточная стоимость подлежит корректировке. Для этого оцениваются отдельно каждая группа основных средств.

При расчете стоимости зданий, находящихся на балансе предприятия, применяется сравнительный подход. Сравнительный подход отражает ту цену, которая возникает на рынке. Он учитывает размер, местоположение, доходность объекта, а также конъюнктуру рынка, что делает целесообразным его применение перед другими подходами.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Таблица 6

Данные о сравнимых продажах для здания.

Характеристика объекта сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации о продажах
Адрес объекта
Наименование объекта
Общая площадь зданий, м2.
Год постройки
Состояние объекта
Износ, %
Месторасположение – оценочная зона
Передаваемые права на объект
Наличие прав на землю
Период продажи
Цена продажи объектов, руб.
Цена продажи объектов, руб./м2

Таблица 7

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи объектов, руб./м2
Дата продажи
Средняя стоимость м2 офисных помещений, руб.
Корректировка на дату продажи
Корректированная цена, руб./м2
Корректировка на условия продажи
Корректированная цена, руб./м2
Корректировка на право собственности
Корректированная цена, руб./м2
Корректировка на право на землю
Корректированная цена, руб./м2
Средняя ставка аренды м2 офисных помещений, руб.
Корректировка на местоположение
Корректированная цена, руб./м2
Износ, %
Корректировка на различия в износе, руб.
Корректированная цена, руб./м2
Корректировка на размер объекта
Корректированная цена, руб./м2
Весовые коэффициенты
Средневзвешенная цена, руб.

Далее в тексте студент должен дать детальное описание корректировок.

Таблица 8

Определение рыночной стоимости сооружений.

Наименование	ВС+ПП+НДС	Физический износ	Функциона-льный износ	Внешний износ	Рыночная стоимость, тыс.руб.

Расчет стоимости сооружений производим затратным подходом.

ВС – полная восстановительная стоимость сооружений.

ВС = V*С₁₉₆₉*К_кр*К_р*I_1969-1984*I_1984-1991*I_1991-до *ПП*К_НДС, где

V – строительный объем объекта оценки;

С_{1969 –} стоимость 1 куб. м. аналога в ценах 1969 года;

К_кр – коэффициент, учитывающий климатические особенности района

К_р – стоимость неучтенных работ

I_{1969 - 1984} – индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1969 до 01.01.1984 года ( в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.051983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

I_1984-1991 - индекс удорожания строительно-монтажных работ с 01.01.1984 г. до 01.01.1991 года (в соответствии с Письмом Государственного строительного комитета СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д).

I_1991-до - индекс удорожания строительно-монтажных работ с01.01.1991 г. до даты оценки (в соответствии с данными сборника «Региостройинформ»).

ПП – прибыль предпринимателя

К_НДС – налог на добавленную стоимость (НДС=18%).

Полученный результат и будет скорректированной стоимостью сооружений.

Таблица 9

Итоговая таблица результатов оценки основных средств.

№ п/п	Наименование	Кол-во	Дата ввода	Шифр по ОКОФ	Норма амортизации	Остаточная стоимость, тыс.руб	Рыночная стоимость, тыс.руб.
	Здания
	Административное здание
	Склад
	Сооружения
	Водопроводные сети
	Канализация
	Итого по зданиям и сооружениям

Далее проводится оценка машин, оборудования, транспортных средств, мебели, хозяйственного инвентаря.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования (МиО).

Таблица 10

Перечень машин и оборудования предприятия

№ п/п	Наименование	Кол-во	Год выпуска	Остаточная балансовая стоимость единицы оборудования, руб.	Остаточная балансовая стоимость всего оборудования, руб.
1	Витрина стеклянная ВР-01	1	2007	3374	3374
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	4	2006	3025	12100
	…

Оценку МиО проводим затратным подходом.

При затратном подходе считают, что рыночная стоимость оцениваемого оборудования определяется, в первую очередь, затратами на его создание и реализацию. Таким образом, рыночная стоимость, оцениваемая затратным подходом, является стоимостью воспроизводства, так как при этом определяют, сколько может стоить объект, если его произвели и продали сегодня, то есть при существующем уровне цен.

В качестве стоимости воспроизводства принята стоимость оборудования, полученная от торгующих предприятий в городе Хабаровске, поскольку она наиболее точно отражает уровень издержек производства и обращения данного вида оборудования.

При определении стоимости воспроизводства были учтены затраты на транспортировку, погрузочно-разгрузочные и пуско-наладочные работы.

Алгоритм затратного подхода оценки оборудования имеет следующий вид:

• определение стоимости по информации торгующих организаций;

• определение расходов на доставку, погрузочно-разгрузочные работы а также расходов, связанных с вводом в эксплуатацию оцениваемых МиО;

• определение полной восстановительной стоимости оцениваемых машин и оборудования за счет суммирования всех издержек и закладываемой величины рентабельности производителя;

• определение накопленного износа машин и оборудования;

• определение рыночной стоимости машин и оборудования путем корректировки стоимости воспроизводства на величину накопленного износа оборудования.

В качестве источников информации о рыночной стоимости нового, не изношенного оборудования использованы: информационные ресурсы сети Интернет, прайс-листы организаций, торгующих аналогичным оборудованием,

Обобщив и проанализировав имеющуюся информацию, мы пришли к выводам о стоимости нового неизношенного оборудования, затем определили величину износа в процентном и денежном выражении и на основе этого рыночную стоимость оборудования с учетом износа.

Таблица 11

Расчет восстановительной стоимости оборудования

№ п/п	Наименование	Оптовая цена продажи единицы оборудования, руб.	Стоимость транспорти ровки1, руб.	Стоимость загрузки-выгрузки2	Стоимость монтажа	Восстанов ительная стоимость ,руб.
1	Витрина стеклянная ВР-01	9548	0	100	0	9648
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	8561	0	100	0	8661
	…

Определение износа машин и оборудования произведем методом эффективного возраста, который базируется на допущении о том, что можно достаточно достоверно определить остающийся срок службы, зная величину хронологического возраста и срока службы.

Формула: Кф = Вх/Всс*100%, где:

Вх - хронологический (фактический) возраст - количество лет, прошедших со времени создания объекта;

Всс - нормативный срок службы (срок экономической жизни) – период времени от даты установки до даты изъятия объекта из эксплуатации.

Нормативный срок жизни определен на основании данных технических паспортов оборудования.

Таблица 12

Расчет физического износа оборудования

№ п/п	Наименование	Год выпуска	Вх	Всс	Кф
1	Витрина стеклянная ВР-01	2007	2	10	0,20
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	2006	3	10	0,30
	…

Функциональный (моральный) износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Для оборудования функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Определение функционального износа возможно осуществить по методике перевода соотношений нормативного срока службы и срока, прошедшего с момента выпуска оцениваемого объекта. Формула:

Кфунк = 1 - Кми, где:

Кми - коэффициент учета функционального износа, полученный согласно ниже приведенной таблице путем расчёта соотношения функционального износа.

Сотн = Всс/Вх, где:

Вх - хронологический (фактический) возраст объекта;

Всс - срок службы (срок экономической жизни) объекта.

Таблица 13

Коэффициент учета функционального износа

Соотношение	менее 0,5	0,5-1,19	1,2-2	более 2
Кми	0,6209	0,7513	0,9091	1

Таблица 14

Расчет функционального износа оборудования

№ п/п	Наименование	Вх	Всс	Сотн	Кми	Кфунк
1	Витрина стеклянная ВР-01	2	10	0,20	0,6209	0,3791
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	3	10	0,30	0,6209	0,3791
	…

Экономический износ (устаревание, обесценивание) - есть потеря стоимости,' обусловленная влиянием внешних факторов. Каких-либо законодательных или правовых ограничений, действующих по отношению к оцениваемому оборудованию, выявлено не было. В связи с вышеизложенным, внешний износ для оцениваемых объектов равен 0 %.

Расчёт совокупного износа оборудования

Совокупный износ объекта оценки определяется как сумма потерь стоимости под действием всех факторов устаревания (износа). Совокупный износ можно рассчитать через коэффициент, учитывающий потерю стоимость от всех видов обесценения по формуле:

И = 1 – (1-Кф)(1-Кфенк)(1-Кэ), где:

Кф - коэффициент физического износа;

Кфунк - коэффициент функционального (морального) устаревания;

Кэ - коэффициент экономического устаревания.

Таблица 15

Расчёт совокупного износа оборудования

№ п/п	Наименование	Кф	Кфунк	Кэ	И
1	Витрина стеклянная ВР-01	0,20	0,3791	0	0,50
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	0,30	0,3791	0	0,57
	…

Стоимость оцениваемого оборудования, рассчитанная затратным подходом с учётом износов будет равна: С_р = С_пв - С_и= С_пв - (С_пв х И), где:

Спв - полная стоимость воспроизводства;

Си - потеря стоимости в результате совокупного износа;

И - совокупный износ объекта оценки.

Таблица 16

Расчёт рыночной стоимости оборудования

№ п/п	Наименование	Кол-во, шт.	Спв	И	Рыночная стоимость единицы оборудования, руб.	Рыночная стоимость всего оборудования, руб. (п3*п6)
1	Витрина стеклянная ВР-01	1	9648	0,50	4793	4793
2	Витрина стеклянная угловая СТ-00	4	8661	0,57	3764	15057
	…

Подобным образом рассчитывается стоимость всех единиц машин и оборудования.

Оценка рыночной стоимости производственно-хозяйственного инвентаря

На момент оценки на предприятии числится ХХ единиц производственно-хозяйственного инвентаря, остаточная балансовая стоимость которого составляет ХХ тыс. рублей. Полный перечень приведен в приложении.

Оценку рыночной стоимости покажем на примере вентилятора бытового сравнительным подходом, методом сравнения продаж.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем анализа и сравнения цен недавних продаж, идентичных или аналогичных объектов на свободном рынке, где покупатели и продавцы действуют самостоятельно, принимая при этом независимые решения.

В рамках данного сравнительно подхода использовался метод аналогового сравнения продаж. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки.

Таблица 17

Оценка рыночной стоимости вентилятора бытового методом сравнения продаж

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наименование	Вентилятор	Вентилятор	Вентилятор	Вентилятор
Характеристики	Макс. воздушный поток, мЗ/час - 750 Уровень шума, ДБ(А)- 47	Макс. воздушный поток, мЗ/час -750 Уровень шума, дБ(А) - 47	Макс. воздушный поток, мЗ/час - 750 Уровень шума, ДБ(А) - 47	Макс. воздушный поток, мЗ/час -750 Уровень шума, дБ(А) - 47
Цена, руб.	-	11775	7505	15026
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка на право собственности	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	-	11775	7505	15026
Время продажи	Январь 2009	декабрь 2008	декабрь 2008	декабрь 2008
Корректировка на дату продажи	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	-	11775	7505	15026
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка на условия продаж	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	-	11775	7505	15026
Техническое состояние	информация отсутствует	информация отсутствует	информация отсутствует	информация отсутствует
Корректировка на техническое состояние	-	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб.	-	11775	7505	15026
Мощность, вт.	40	55	50	40
Корректировка на мощность	-	0,73	0,80	1,00
Скорректированная цена, руб.	-	8595,75	6004	15026
Весовые коэффициенты	-	0,2	0,3	0,5
Средневзвешенная цена, руб.	11763,34

Введенные корректировки:

1) Поправка на право собственности. Право собственности у объекта оценки - полное, так как предприятие является собственником и эксплуататором объектов оценки, у аналогов продаж право собственности - полное, собственность - частная, ограничения на право собственности отсутствуют. Корректировка на право собственности принята равной 1,00.

2) Поправка на время продажи. Дата оценки - 01.-1.2009 года; дата предложения к продаже объекта оценки - декабрь 2008 года. Корректировка на время продажи принята равной 1,00.

3) Поправка на условия продажи. Условия продажи аналогов - рыночные. Корректировка на условие продажи принята равной 1,00.

4) Поправка на различие в техническом состоянии. Информация о техническом состоянии объекта оценки и аналогов отсутствует. Корректировка на различие в техническом состоянии принята равной 1,00.

5) Поправка на мощность. Мощность объекта оценки - составляет 40 Вт. Мощность аналога № 1 = 55 Вт; аналога № 2 = 50 Вт; аналога № 3 = 40 Вт. Корректировки приняты равными 0,73; 0,80 и 1,00 соответственно.

Удельные веса. Аналог № 3 в большей степени соответствует объекту оценки по техническим характеристикам, поэтому ему присвоен наибольший вес - 0,5. Аналогам № 1 и № 2, которые в меньшей степени соответствуют объекту оценки, придан вес - 0,2 и 0,3 соответственно.

Таким образом, стоимость вентилятора, полученная сравнительным подходом, составляет 11763,34 руб. Остаточная балансовая стоимость данного вентилятора составляет 8760,12 рублей.

Соотношение для вентилятора «Рыночная стоимость/Балансовая стоимость» = 11763,34/8760,12=1,34

Таким образом, коэффициент перехода от балансовой стоимости к рыночной для производственно-хозяйственного инвентаря составит 1,34.

Балансовая стоимость всех единиц = 262 тыс. рублей.

Рыночная стоимость всего = 262 * 1,34 = 351 тыс. рублей.

Таким образом, рыночная стоимость составляет 351 тыс. рублей.

Таблица 18

Итоговая таблица результатов оценки основных средств, (тыс. руб.)

Статья баланса	Остаточная балансовая стоимость	Корректировка	Рыночная стоимость
Здания	0	0	0
Сооружения и передаточные устройства	15 081	- 4 642	10 439
Машины и оборудование	1 024	182	1206
Транспортные средства	0	0	0
Производственный и хозяйственный инвентарь	262	89	351
Прочие основные средства	0	0	0
Итого основные средства	16 367	- 4 371	11 996

Оценка незавершенного строительства

В составе незавершенного строительства показывается стоимость незаконченного строительства, осуществляемого как хозяйственными, так и подрядными способами. Кроме того, по этой строке отражаются суммы авансов выданных организацией в связи с осуществлением капитальных вложений, стоимость оборудования требующего монтажа и предназначенного для установки, а также объекты, законченные строительством, введенные в эксплуатацию, но находящиеся на стадии оформления согласно установленному порядку для перевода в основные средства. Если по строке незавершенное строительство наблюдается динамика, это означает, что объект строится и стоимость, отраженная в балансе соответствует рыночной. Если на протяжении нескольких лет динамики не наблюдается, то необходимо провести оценку объектов незавершенного строительства.

Оценка доходных вложений в материальные ценности

Рыночная стоимость определяется на основе данных, полученных при расшифровке данной статьи, в зависимости от состава.

Оценка долгосрочных финансовых вложений

В подразделе «Долгосрочные финансовые вложения» показываются долгосрочные (на срок более года) инвестиции в ценные бумаги и уставные (складочные) капиталы других организаций, в государственные ценные бумаги, а также предоставленные другим организациям займы.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности. В качестве ставки дисконта может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия-заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе.

Оборачиваемость дебиторской задолженности определяется делением выручки от реализации на среднюю дебиторскую задолженность.

Таблица 19

Расчет периода оборота дебиторской задолженности.

Показатель	2006	2007	2008
Выручка от реализации
Краткосрочная дебиторская задолженность
Среднегодовая дебиторская задолженность
Оборачиваемость ДЗ, обороты.
Период погашения ДЗ, дни.
Средний период погашения ДЗ, дни.
Средний период погашения ДЗ, года.

Расчет рыночной стоимости дебиторской задолженности проводится по формуле: ТС_ДЗ = БС_ДЗ / (1+i)ⁿ, где:

ТС_ДЗ – рыночная стоимость дебиторской задолженности;

БС_ДЗ – балансовая стоимость дебиторской задолженности;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов в годах.

Расчет скорректированной величины чистых активов предприятия на дату оценки проводят в виде следующей таблицы.

Оценка материальных запасов

Для начала необходимо рассчитать коэффициент оборачиваемости > 1,5, то стоимость отраженная в балансе соответствует рыночной. Если же период оборачиваемости > 360 дней, то необходимо рассмотреть структуру запасов и определить их стоимость на дату оценки, согласно ценам указанным в журнале «Региостройинформ».

Таблица 20
Наименование	Балансовая стоимость, тыс.руб.	Корректировка	Рыночная стоимость, тыс.руб.
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы
Основные средства (01,02,03)
здания, машины и оборудования
Незавершенное строительство (07,08,16,61)
Долгосрочные финансовые вложения
Итого по разделу I
II. Оборотные активы
Запасы
в том числе: сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10,16)
затраты в незавершенном производстве
готовая продукция и товары для перепродажи
расходы будущих периодов (31)
Налог на добавленную стоимость (19)
Дебиторская задолженность (платежи по которым ожидаются в течении 12 месяцев после отчетной даты)
в том числе покупатели и заказчики (62,86,82)
в том числе авансы выданные
в том числе задолженность бюджета
Краткосрочные финансовые вложения
Денежные средства
Итого по разделу II
Итого активов
IV. Долгосрочные обязательства
Займы и кредиты
Отложенные налоговые обязательства
Итого по разделу IV
V. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность
в том числе: поставщики и подрядчики (60,76)
задолженность перед персоналом организации (70)
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)
задолженность по налогам и сборам
авансы полученные
прочие кредиторы
Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов
Итого по разделу V
Итого обязательств

Полученное итоговое значение в таблице соответствует рыночной стоимости предприятия, рассчитанной имущественным подходом.