1.4. Анализ местоположения объекта

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Октябрьском районе на ул. Ключевская 70а. Вблизи оцениваемого объекта находятся все необходимые объекты городской инфраструктуры: магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, образовательные учреждения, общепит, банк «Сбербанк», ТЦ «Титан», парикмахерская, жилые дома и прочие объекты социального назначения. Застроенность окружения высокая.

Транспортная доступность оценивается как отличная: примерно 1-2 минуты пешком до автобусной остановки. Обеспеченность общественным транспортом района оценивается как отличная: рядом проходят около 13 автобусных маршрутов. Отдаленность от центра города – 10 минут на автобусе. Также имеется удобный подъезд к дому на легковом автотранспорте. Наблюдается развитая инженерная инфраструктура: наличие водоснабжения в хорошем состоянии, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные сети.

С точки зрения влияния на спрос и предложения, а, следовательно, и на процесс формирования стоимости, все вышеперечисленные аспекты местоположения являются положительными, кроме отдаленности от центра города.

Карта места расположения объекта

Рис. 2. Местоположение объекта оценки

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки – квартира, расположенная на двенадцатом этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1. Затратный подход

Стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле:

С2011=Ц1971*Кпопр*Ксейсмич*И1982/1971*Крег*И2001/1982*И2011/2001*К1клим*V*НДС

Где Ц₁₉₇₁ – цена строительства в 1982 г. 1 м³ здания. 32,7

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Сейсмичность (в баллах) = 8, для жилых зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1982/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1982 г. по отношению к 1971 г. = 1,17;

К_рег – региональная поправка к Индексу_2000/1987 для Бурятии = 1,08.

И_2000/1987 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2000 г. по отношению к 1987 г. На 1.01.2000 г. этот индекс составил 10,111.

И_2011/2000 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2010 г. по отношению к 2000 г. На 1.01.2011 г. этот индекс составил 6.24

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания. V= 128,7 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 18%.

Полная восстановительная стоимость жилого дома по состоянию на 10.11.2011 г. будет равна:

С₂₀₁₁=32,7*1,04*1,17**1,08*10,111*5,24*6,24*128,7*1,18=2142464 руб.

Определение величины накопления износа.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.1.

Устранимый износ не учитывается, т.к. оцениваемый объект не нуждается в косметическом ремонте.

Таблица 2.1

Расчет неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, %	Срок эксплуатации, лет		Неустранимый износ, %
		Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатац.	фактический
Фундамент	9	4	200	0,02	0,18
Стены и перегородки	20	4	150	0,026	0,52
Перекрытия	17	4	150	0,026	0,442
Кровля	2	4	150	0,026	0,052
Полы	7	4	50	0,08	0,56
Проемы (в перегородках)	9	4	80	0,05	0,45
Отделочные работы	14	-	80	-	-
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	16	2	40	0,05	0,8
Прочие работы	6	1	35	0,028	0,168
Всего	100				3,172

В результате произведенных расчетов физический износ составил 3,172%.

Таблица 2.2

Расчет устранимого физического износа

Конструктивный элемент	Уд. вес в общей стоимости, %	Характер износа	Работы по устранению	% исправления
Фундамент	9	Небольшие трещины	Затирка трещин.	5
Стены	20	Отдельные трещины	Заделка трещин	30
Полы	17	Истертость в ходовых местах	Замена повреждённых полотен	15
Перекрытия	2	Трещины	Нанесение цементной штукатурки, покраска	25
Кровля	7	-	-	-
Проёмы	9	Щели в притворах	Замазка	30

Физический устранимый износ = 9*5%+20*30%+17*15%+2*25%+9*30%=12,2%

Физический устранимый износ составляет 2142464*12,2%= 261381 рублей.

Таблица 2.3

Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
устранимый,	12,2%*214246= 261381
неустранимый,	3,172%*2142464=67959
Функциональный износ:
устранимый,	-
неустранимый,	-
Экономический износ:	-
Накопленный износ:	329340

Все вышеуказанное позволяет, заполнить таблицу 2.5, в которой рассчитана рыночная стоимость затратным подходом:

Таблица 2.4

Рыночная стоимость затратным подходом

Стоимость восстановления (замещения),	2142464
Накопленный износ,	329340
Стоимость объекта недвижимости,	1813124

Таким образом, стоимость объекта, полученная затратным методом, равна 1813124 рублей.