2. Правовая экспертиза
2.1. Правовая экспертиза земельного участка
В гражданском кодексе РФ дается следующее определение земельному участку - объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству[1].
Земельный кодекс так же устанавливает определение земельного участка как объекта земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. [3]
Порядок образования земельных участков приведены в статьях 11.2, 11.3 главы 1 ЗК РФ. Одним из ключевых моментов формирования земельного участка является кадастровый учет. В рамках имущественного оборота кадастровый учет определяет земельный участок как объект недвижимости, прописывая его как объект гражданских прав.
Рассматриваемый земельный участок располагается в САО г. Омска по ул. Красный Путь, 101. Данный земельный участок располагается в районе с очень развитой инфраструктурой. В непосредственной близости от рассматриваемого объекта располагается ТК Айсберг. Сад Сибзавода, в пределах 3 остановок располагается Пушкинская библиотека и кинотеатр «Маяковский». Так же в радиусе 500 м находятся крупные супермаркеты, развлекательные и спортивные сооружения, рестораны.
Площадь данного земельного участка составляет 0,3278 Га. Кадастровый номер земельного участка 55:36:070107:3130. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 6680945,27 руб. Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Земли в России разделяют на категории в зависимости от целевого назначения.
Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:
сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленного и иного специального назначения;
особо охраняемых территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Рассматриваемый земельный участок принадлежит к категории земель - земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: под строительство торгово-офисного комплекса, под строительство кафе, для общественно-деловых целей под сооружение, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Рассматриваемое здание находится в общей долевой собственности у нескольких физических лиц. Право пользования земельным участком осуществляется на основании договора аренды, заключенного с муниципальными властями.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ. [3]
Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. [2]
Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [3]
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).[3]
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве.
Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. [1]
Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.
Права и обязанности сторон договора аренды указаны в ГК РФ, а так же особенности связанные с арендой земельного участка прописаны в ЗК РФ.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Согласно постановлению правительства Омской области от 29 октября 2008 г. N 179-п «Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске» размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле:
Ап = Кс x Сап, (61)
Где Ап - размер годовой арендной платы;
Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы;
Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Сап для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания составляет 0,025, для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий – 0,015.
При расчете арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования значение ставки арендной платы принимается равным среднеарифметическому значению ставок арендной платы, установленных для соответствующих видов разрешенного использования земельного участка.
Если неделимый земельный участок является предметом договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и каждое такое лицо является правообладателем зданий, строений, сооружений, расположенных на указанном земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого из них пропорционально размеру принадлежащей им доли в праве на указанные здания, строения, сооружения.
Годовая арендная плата за земельные участки вносится арендаторами ежемесячно равными долями до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер месячной арендной платы за земельный участок определяется как 1/12 размера годовой арендной платы. [62]
Рассматриваемый земельный участок обременен сервитутом. Согласно статье 23 главы 4 ЗК РФ Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.[2] Сервитут— ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Сервитут установлен для обеспечения прохода и проезда через данный земельный участок. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В отношении рассматриваемого земельного участка плата за пользование не взимается. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". [3]
Плательщиками налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, в равных долях.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:
0,3% в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации);
1,5% в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).