35.Ипотечный кредит.

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства. Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется. Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др. Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход. Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен: - приносить доход его владельцу; - пользоваться спросом на рынке; - не быть объектом залога по другой операции. В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется.Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей. виды (типы) сделок по ипотеке. Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей. Вторичное финансирование. В этом случае заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора. Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непосредственно из суммы ипотечного кредита. Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки. Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита. Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов имеют подвиды: - типовая ипотека: заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц); - ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке; - ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности; - ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита; - ипотека с переменной процентной ставкой: при изменении процентной ставки по периодам пересматриваются допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки; - кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку: - позволяет включить в рыночный оборот недвижимость; - содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения; - способствует решению социальных проблем; - создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций); - расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями; - дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.