13. Договоры по передаче имущества во временное пользование.

С помощью договора имущественного найма (аренды) реализуются интересы собственника (арендодателя) по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретенных специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов или иного имущества. Предмет договора аренды - непотребляемые, индивидуально-определенные вещи. Договор является возмездным, консенсуальным, двусторонним. Существенным условием договора аренды является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Статья 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Четко сформулирована в законе ответственность арендодателя за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им по назначению, кроме тех недостатков, которые были оговорены или заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (ст. 612 ГК РФ).).Гражданский кодекс также рассматривает отдельные виды договоров аренды, такие как договор проката, аренды транспортных средств, аренды зданий, сооружений и предприятия, финансовая аренда (лизинг). Среди них выделяются такие договоры, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях.

Аренда транспортных средств подразделяется на аренду транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) и аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа).

При аренде зданий и сооружений следует помнить о том, что здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.

Договор аренды предприятия используется в сфере предпринимательства. Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента такой регистрации договор аренды предприятия считается заключенным. Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

Договор финансовой аренды (лизинга) является договором в сфере предпринимательства, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Помимо Гражданского кодекса РФ важное место в правовом регулировании лизинговых отношений занимает Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)». Лизинговую деятельность достаточно часто осуществляют специализированные лизинговые компании. Лизингополучателем (арендатором) является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые только для предпринимательской деятельности. Однако земельные участки и природные объекты не могут выступать предметом договора лизинга. Особенность финансовой аренды состоит в том, что в аренду сдается не имущество, которое использовал арендодатель, а новое, специально приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду. Поэтому арендодатель в договоре купли-продажи с продавцом имущества обязан указывать, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду конкретному арендатору. Форма договора – как правило, письменная. Для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы оборудования. По окончании договора объект аренды может быть выкуплен или возвращен арендатором, либо арендован повторно на более льготных условиях.

Классический договор лизинга связывает трех лиц: продавца имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Участники договора финансовой аренды связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с арендатором – договор финансовой аренды. Арендатору принадлежит право выбора предмета аренды и продавца. Он же согласовывает все условиях договора купли-продажи. Договором может быть предусмотрено, что право выбора может принадлежать арендодателю.

Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (статьи 668, 670 Гражданского кодекса РФ).

В договоре финансовой аренды собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако в соответствии со ст. 669 ГК РФ риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором.

Рассмотренная группа арендных договоров во многих случаях обеспечивает деятельность коммерческих организаций, когда они не являются собственниками необходимого для функционирования организации имущества (например, в этом случае может быть использована аренда зданий и сооружений под торговые залы, склады и т.д.), а также когда предприниматели не имеют свободных денежных средств для приобретения специальных видов торгового оборудования, транспорта и заключают договоры финансовой аренды (лизинга).