5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

Офисное здание выставлено на продажу за 5,5 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3000 м². На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м² в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м². Стоимость реконструкции 520000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м².

Ставка дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 12 и на оставшиеся – 13%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 5 млн. $ по ставке дисконта 12%.

Необходимо сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

Т а б л и ц а 15

Расчет текущей стоимости объекта

№	Год	Валовой доход	Посто-янные расходы	Опера-ционные расходы	Расходы на реконст-рукцию	Денежный поток	Ставка дис-конта, %	Текущая стоимость
1	0	200 3000 = 600000	0	0	0	600000	10	600000
2	1	600000	0	0	0	600000	10	545455
3	2	30030000,75= 675000	150000	135000	520000	- 130000	12	-103635
4	3	300 3000 = 900000	157500	180000	0	562500	12	400376
5	4	900000	165375	180000	0	554625	12	352474
6	5	900000	173644	180000	0	546356	13	262425
7	6	250 3000 = 750000	182326	194400	0	373274	13	158664
8	7	750000	191442	209952	0	348606	13	131132
Итого								2346891
Текущая стоимость реверсии						5000000	12	2019415
Текущая стоимость недвижимости								4366306

Из расчета видно, что текущая стоимость здания составляет примерно 4,4 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.

Задания для курсового проектирования в приложении Г.

6. Оценка объекта управления (недвижимости)

На завершающем этапе обучения студентами выполняется выпускная квалификационная работа (ВКР). В соответствии с государственным образовательным стандартом выпускные квалификационные работы для получения квалификации дипломированного специалиста выполняются в форме дипломного проекта.

Студенты, обучающиеся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» по согласованию с руководителем ВКР на примере конкретного объекта недвижимости разрабатывают раздел «Определение рыночной стоимости объекта управления». Ниже приводится пример оформления соответствующего раздела дипломного проекта.