2. Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна.

Згідно зі ст.55 Закону України "Про нотаріат" договори про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого май­на посвідчуються за місцезнаходженням цього майна.

Самого поняття або чіткого визначення терміна "нерухо­ме майно" чинне законодавство не містить, а лише перелік такого майна, який зустрічається в різноманітних норматив­них актах. Це — жилі будинки, квартири, садові будинки, гаражі, дачі та земельні ділянки, які проходять однакову державну реєстрацію. Спільним для та­кого об'єднання у групу майна є те, що під час його відчу­ження нотаріус вимагає однотипні документи і перевіряє ті самі відомості. Земельні ділянки теж є нерухомим майном, однак оформлення їх відчуження відрізняється від оформ­лення відчуження жилих будинків, квартир, дач, садових бу­динків, гаражів тощо як щодо переліку витребуваних доку­ментів, так і щодо виникнення права власності на неї та ста­тусу посвідчувального документа. Тому оформлення догово­рів відчуження земельних ділянок розглядатиметься окремо.

Жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі як об'єкти права власності об'єднує те, що вони підлягають обов'язковій державній реєстрації. Відчуження певних об'єк­тів із наведеного переліку нерухомого майна потребує обов'язкового нотаріального посвідчення.

Посвідчення цих договорів відноситься до компе-тенції як державного, так і приватного нотаріуса.

Як і за посвідчення будь-яких угод, оформляючи угоди з нерухомим майном, нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст цієї угоди закону, дійсним намірам сторін, визначає діє- чи правоздатність сторін, які беруть участь в угоді. Але укла­дення угод із нерухомим майном, що підлягає державній ре­єстрації, відрізняється від інших угод тим, що, по-перше, но­таріус при їх посвідченні зобов'язаний витребувати докумен­ти, які підтверджують право власності на майно, що відчу­жується, а по-друге, перевірити відсутність заборони на відчуження цього майна.

По-перше – громадяни, які бажають посвідчити угоду про відчужен­ня об'єкта нерухомого майна, звертаючись до нотаріуса, пе­редовсім зобов'язані надати йому документи, що встановлю­ють їхнє право власності на відчужуване ними майно. Без встановлення права власності на відчужуваний об'єкт неру­хомого майна на підставі визначених законодавством доку­ментів, які встановлюють право власності, нотаріус не має права посвідчити угоду. Перелік документів, якими може бути підтверджено пра­во власності громадян чи юридичних осіб на жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі, інше нерухоме май­но, міститься в Інструкції про порядок вчинення нотаріаль­них дій нотаріусами України.

Цей перелік містить такі документи:

• нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довіч­ного утримання, дарування, міни;

• договори купівлі-продажу, зареєстровані на біржі;

• свідоцтво про придбання жилого будинку (частини бу­динку) з прилюдних торгів;

• свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку);

• свідоцтво про право власності, що видається відповід­ним органам (при приватизації житла, об'єктів незавершено­го будівництва, автозаправних станцій, які реалізують паль­но-мастильні матеріали виключно населенню і т. ін.);

• свідоцтво про право на спадщину;

• свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

• договір про поділ майна;

• рішення суду, арбітражного суду тощо.

Цей перелік документів не є вичерпним. Документи, що підтверджують право власності громадян на квартири та будинки, приймаються нотаріусами, як такі лише за наявності відмітки реєструючого органу або реєст­раційного посвідчення, що є невід'ємною частиною право-встановлюючого документа.

По друге – нотаріус повинен витребувати документ про державну реєстрацію нерухомості. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухо­мого майна в Україні покладається на державні комунальні підприємства — БТІ. Така реєстрація права власності на об'­єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для всіх влас­ників, незалежно від форми власності.

Реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію в установленому законом порядку.

Бюро технічної інвентаризації реєструють такі об'єкти:

• жилі й нежилі будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядкови­ми номерами;

• вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як час­тини цих будинків);

• квартири багатоквартирних будинків.

Отже, коли до нотаріуса звертаються сторони угоди що­до відчуження перелічених об'єктів нерухомого майна, нота­ріус зобов'язаний витребувати зареєстрований у БТІ доку­мент, який підтверджує право власності на це майно. До ре­чі, нормативними актами, які регулюють порядок державної реєстрації права нерухомого майна, крім жилих будинків, са­дових будинків, дач, гаражів, є також нежилі будинки, будів­лі виробничого, господарського, соціально-побутового та ін­шого призначення, розташовані на окремих земельних ділян­ках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими но­мерами та вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цих будинків).

Порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна регулюється Інструкцією про порядок дер­жавної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізич­них осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 9.06.1998 р. № 121.

Крім того нотаріус повинен витребувати також справку-характеристику на нерухоме майно із БТІ.

По трете - нотаріус повинен перевірити відсутність заборони на відчуження або арешту нерухомого майна за даними Єдиного реєстру заборони відчуження об’єктів нерухомого майна.