2 Разработка бизнес-плана организации торгово-офисного центра

2.1 Общая характеристика проекта

В последнее время быстрыми темпами идет развитие малого и среднего бизнеса. В связи с этим наблюдается устойчиво возрастающий спрос на офисную площадь. Большинство предпринимателей не в состоянии приобрести помещение под офис в собственность, отдавая предпочтение аренде. В связи с этим строительство офисного центра для сдачи в аренду является достаточно перспективным бизнесом, приносящим солидный доход [16, c.12].

Открытое акционерное общество «МСБ «Самарская» («Маслосыровая база «Самарская») была создана в 1937 году. Основное предназначение создания - это переработка молока и выпуск молочной и сыродельной продукции. За время своего существования предприятие претерпело ряд изменений, но в основном изменения касались названия предприятия и формы собственности.

В настоящее время предприятие оказалось в центре города, что вызвало недовольство населения в связи с загрязнением окружающей среды и поэтому пришлось изменить деятельность предприятия.

Предварительный анализ показал, что изменение вида деятельности на оказание услуг в сфере коммерческой недвижимости является наиболее приемлемым. В связи с этим начались работы по реконструкции здания для дальнейшей сдачи помещений в аренду.

Создание торгово-офисного центра планируется осуществить на базе реконструкции производственного здания (корпус 2), расположенного в центре города Самара и являющегося собственностью ОАО «МСБ «Самарская».

Проведение проектных и строительно-монтажных работ будет осуществляться сторонней подрядной организацией. Финансировать проект планируется за счет собственных средств, которые поступят от продажи оборудования для производства плавленого и сычужных сыров, продажи торговой марки, а также от сдачи в аренду площадей административного корпуса (корпус 1), находящегося на территории предприятия.

Корпус 2 планируется ремонтировать и реконструировать под торгово-офисный центр, общая площадь которого составляет 2600 кв.м.

Общая стоимость проекта на сегодняшний день оценивается на уровне 11 853 410,81 млн. рублей.

Экономическая эффективность данного проекта достаточно высока и представлена следующими основными показателями:

• срок окупаемости проекта без учета времени строительства составляет 2 года;

• дисконтированный срок окупаемости проекта составляет 2 года 5 месяцев;

• индекс нормы доходности составляет 1,78.

На сегодняшний день ОАО «МСБ «Самарская» является полноправным собственником комплекса зданий, на базе которых планируется реализации рассматриваемого проекта. Документы, подтверждающие право собственности ОАО «МСБ «Самарская» на данный объект имеются. Организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСНО).

2.2 Классификации офисной недвижимости

Вся загвоздка в том, что стандартного определения и единой классификации офисов еще не выработано. Есть рамочная классификация, которая задает лишь общие рамки и требует дальнейшей доработки, детализации и адаптации, исходя из особенностей города [17].

В основу классификации положены принципы, разработанные межрегиональной общественной организацией - Гильдия Управляющих и Девелоперов (http://www.gud-estate.ru), использован опыт профессиональных консультантов и участников рынка Москвы и Санкт-Петербурга.

Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. В то же время следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты: часто доступна лишь отрывочная информация о качестве объектов. Кроме того, в рамочной классификации предусмотрены понятия «хорошее состояние», «высокий уровень» - необходимо введение определенной шкалы измерения. Поэтому присвоение класса на данный момент в российских условиях (особенно в регионе) является экспертной оценкой. Опасность заключается в том, что классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов.

Собственник офисного центра предоставляет арендаторам не только сам офис в аренду, но и оказывает ряд дополнительных услуг. Среди которых могут быть следующие: круглосуточная охрана, уборка помещений, организация точек питания (кафе, бар), предоставление комнат для переговоров, конференц-зал. Кроме этого собственник здания берет на себя вопросы, связанные с организацией необходимого количества телефонных точек, доступ в Интернет. Иногда в торгово-офисный центр подбираются специальные арендаторы с целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для остальных арендаторов. К ним можно отнести такие службы как банк, тренажерный зал, ресторан и прочее [17].

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. Приставка «плюс» или «минус» свидетельствует о параметрах повышающих или понижающих уровень обозначенного класса. Отнесение к тому или иному классу происходит на основе анализа трех главных параметров (местоположение, тип здания, уровень сервиса). Класс присваивается на основании минимальной оценки по одному из параметров.

1. Класс А. Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

1. Месторасположение: деловые зоны центра города (концентрация объектов не ниже класса В в пределах 5-7 минутной пешеходной доступности), с удобными подъездными путями, хорошими видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. Отличная транспортная доступность (физическая, без учета временных затрат на пробки). Зоны характеризуются высокими пешеходными и транспортными потоками. Первую линию зданий на этих улицах отличает высокое качество наружной отделки. Дополнительный престиж офисным помещениям данной зоны составляет соседство зданий органов местного самоуправления; отсутствие в непосредственной близости от бизнес-центра объектов откладывающих негативный отпечаток на район в целом.

2. Тип и технический уровень здания: отдельно стоящее специализированное здание; новое строительство или полностью после глубокой реконструкции; эффективная открытая планировка здания, позволяющая организовать гибкую планировочную систему офисов (конструкция с несущими колоннами, доля арендопригодной площади - около 65%), высота между перекрытиями не менее 3,6 м (от фальш-пола до подвесного потолка не менее 2,7 м), рациональное расположение окон относительно несущих колонн, глубина этажа от окна до окна - не более 20 м. (большая степень естественной освещенности); техническое оснащение по принципу «интеллектуальное здание» (централизованная система управления зданием): два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания, достаточная обеспеченность оптико-волоконными коммуникациями, современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, наличие всех систем, поддерживающих микроклимат в офисном помещении (система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля), возможность автономной регулировки микроклимата в офисном помещении; уникальность архитектурного проекта (репутация проектировщика/ архитектурного бюро).

3. Уровень предоставляемого сервиса: профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов)

4. Подбор якорных арендаторов - известные брендовые иностранные/федеральные/региональные компании.

5. Развернутая система дополнительных услуг: конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, отделения банка/банкомат/пункта оплаты мобильных телефонов, атриумы, зоны рекреации, спортивно-оздоровительный центр/фитнес-центр/медицинских услуг; автоматы по продаже кофе, напитков и пр.; копировальный центр/фотоуслуги/печать буклетов, визиток/ризография;автомойка;продажа канцтоваров, авиабилетов, оформление виз, паспортов, аптечный киоск и пр. ; профессиональная служба эксплуатации; профессиональная служба безопасности (круглосуточная охрана и видеонаблюдение); профессиональная служба клининга; служба ресепшн (по встрече посетителей и приеме корреспонденции); известный телекоммуникационный провайдер; круглосуточный доступ в здание; наличие крытого наземного/подземного охраняемого платного паркинга (1 м/место на 90-120 кв.м арендопригодной площади).

2. Класс В: к офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Иногда офисы класса «В» называют «бюджетными офисами» или офисами «эконом-класса».

1. Местоположение: территории центра города и прилегающих районов, формирующаяся зона деловой активности (наличие 1-2 объектов класса «В» по прочим критериям, за исключением данного в непосредственной близости до объекта). Отличаются хорошим расположением, хорошей транспортной доступностью до центра города (не более 20 минут езды на автомобиле); либо локация непосредственно на центральной транспортной магистрали города.

2. Тип и технический уровень здания: отдельно стоящее специализированное здание, выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки; хорошее состояние внутренних коммуникаций (система центрального кондиционирования), оптоволоконные каналы связи; эффективная планировка этажей, высота между перекрытиями не менее 3,3 м (возможность установки подвесного потолка), большая степень естественной освещенности; современный дизайн входной группы, офисных помещений.

3. Уровень предоставляемого сервиса: профессиональная компания с известным брендом (опыт работы более 3 лет, имеет в управлении не менее 3 объектов); подбор якорных арендаторов - известные местные компании; наличие дополнительных услуг: конференц-зал, кафе/ресторан, комнаты переговоров, минимально представленная инфраструктура здания, ориентированная на удовлетворение потребностей бизнеса и офисных работников; службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки); круглосуточная охрана и видеонаблюдение; наличие достаточной парковки (1 м/место на 70-90 кв.м арендопригодной площади, возможно отсутствие крытой наземной/подземной автопарковки); наличие телекоммуникационного провайдера.

3. Класс С: в основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются невысоким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.

1. Местоположение: районы, приближенные к центру и отдаленные районы с удовлетворительной транспортной доступностью, вблизи основных магистралей, метро. Локация в жилой или рекреационной зоне, в развивающихся промышленных зонах (технопарках); дефицит объектов прилегающей городской инфраструктуры.

2. Тип и технический уровень здания: размещение в административных зданиях, НИИ - реконструированных и перепрофилированных зданиях ранее не офисного назначения. Может включать в рамках здания смешение функций (например, офисная функция в сочетании со складской функцией). Такие комплексы невозможно в полной мере оснастить качественными современными средствами и материалами. Тот максимум, который может обеспечить арендодатель арендатору, - косметический ремонт помещений, установка пластиковых стеклопакетов, ограниченное количество телефонных линий; различное состояние сдаваемых помещений от ремонта «советского» типа до хорошего современного интерьера; типичная коридорно-кабинетная планировочная система офисов (доля арендопригодной площади - ниже 70%), допускаются различные значения расстояния м/у перекрытиями, глубины этажа, уровня отделки и пр.; обеспечение достаточным числом телефонных линий; система вентиляции (возможно принудительная); электроснабжение от городских сетей; удовлетворительное состояние фасада здании; наличие централизованной входной группы; дополнение при присвоении класса не центру, а помещению: к данному классу могут быть отнесены помещения в неспециализированных зданиях (например, нежилые помещения на первых этажах жилых домов) с хорошим состоянием коммуникаций, уровнем отделки.

3. Уровень предоставляемого сервиса: внутренняя или внешняя управляющая компании; охрана; служба эксплуатации и уборки; наличие примагистральной парковки; наличие кафе/столовой.

4. Класс D: выделяют некоторые эксперты. К нему относятся офисные помещения в зданиях без реконструкции и ремонта с устаревшими инженерными коммуникациями; все остальные «внеклассовые» здания, которые не соответствуют понятию бизнес-центр (отсутствует управление зданием, как таковое, дополнительные услуги кроме аренды площадей не предоставляются), здания низкого качества и требуют капитального ремонта (однако, с ограниченными возможностями по реконструкции). Кроме этого к данному классу относятся административные помещения с преобладающей некоммерческой функцией площадей на территории промзон, заводов, с ограниченным доступом на территорию.

Таким образом, инициатор проекта, ОАО «МСБ «Самарская», намерен классифицировать торгово-офисный центр как класс В коммерческой недвижимости.