- •Введение
- •1 Теоретические основы бизнес-планирования
- •1.2 Роль бизнес-планирования в стратегическом планировании экономической деятельности предприятия
- •1.3 Понятие бизнес-плана. Цель, задачи и особенности составления
- •1.4 Этапы бизнес-плана
- •1.5 Инновационная и инвестиционная деятельность в бизнес планировании
- •2 Разработка бизнес-плана организации торгово-офисного центра
- •2.1 Общая характеристика проекта
- •2.2 Классификации офисной недвижимости
- •2.3 Маркетинговый анализ коммерческой недвижимости города Самара
- •2.3 Анализ конкурентов
- •2.4 Стратегия и план рекламы
- •2.6 Расчет себестоимости 1 кв.М. Арендной площади
- •2.7 Финансовое планирование в рамках проекта
- •3 Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта
- •3.1 Анализ основных показателей эффективности проекта
- •3.2 Анализ чувствительности проекта
- •3.3 Анализ безубыточности проекта
- •3.4 Анализ риска
- •4 Безопасность жизнедеятельности
- •4.1 Проектирование рабочих мест сотрудников офисного центра в соответствии с нормативными требованиями
- •4.1.1 Анализ опасных и вредных факторов, возникающих на рабочем месте пользователя пэвм
- •4.1.2 Производственное освещение
- •4.1.3 Защита от электромагнитных излучений
- •4.1.5 Недостаточная чистота и количество необходимого воздуха
- •4.1.6 Микроклимат и организация воздухообмена
- •4.1.7 Обеспечение безопасных условий
- •4.1.8 Пожарная безопасность и противопожарные мероприятия
- •4.1.9 Эргономика рабочего места и режима труда
- •Заключение
- •Список использованных источников
3.3 Анализ безубыточности проекта
Точка безубыточности — минимальный объем производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Точку безубыточности можно определить в единицах продукции, в денежном выражении или с учётом ожидаемого размера прибыли.
Точка безубыточности в денежном выражении — такая минимальная величина дохода, при которой полностью окупаются все издержки (прибыль при этом равна нулю):
,
где BEP (break-even point) — точка безубыточности,
TFC (total fixed costs) — величина постоянных издержек,
VC (unit variable cost) — величина переменных издержек на единицу продукции,
P (unit sale price) — стоимость единицы продукции (реализация),
C (unit contribution margin) — прибыль с единицы продукции без учета доли переменных издержек (разница между стоимостью продукции (P) и переменными издержками на единицу продукции (VС)).
Исходные данные для расчета точки безубыточности представлены в таблице 25.
Таблица 25 – Исходные данные для расчета точки безубыточности
Статья затрат |
Сумма, руб. |
Постоянные затраты, всего |
330587,50 |
Переменные затраты, всего |
206939,00 |
Переменные затраты на 1.м.кв. |
79,59 |
Стоимость аренды 1.м.кв. коммерческой недвижимости |
550,00 |
Таким образом, точка безубыточности для нашего проекта равна:
руб.
Точка безубыточности в единицах реализуемых услуг — такое минимальное количество продукции, при котором доход от реализации этой продукции полностью перекрывает все издержки на ее производство:
Таким образом, точка безубыточности в единицах реализуемых услуг для нашего проекта равна:
м.кв.
Представим на рисунке 6 точку безубыточности.
Таким образом, мы определили величину объема реализации услуг аренды коммерческой недвижимости (703 м.кв.), при котором ОАО «МСБ «Самарская» будет в состоянии покрыть все свои минимальные издержки (330587,50 руб), не получая прибыли.
Рисунок 6 – Точка безубыточности
3.4 Анализ риска
Суть анализа риска состоит в следующем. Вне зависимости от качества допущений, будущее всегда несет в себе элемент неопределенности. Большая часть данных, необходимых, например, для финансового анализа (элементы затрат, цены, объем реализованных услуг и т. п.) являются неопределенными. В будущем возможны изменения прогноза как в худшую сторону (снижение прибыли), так и в лучшую. Анализ риска предлагает учет всех изменений, как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения.
Проведем качественный анализ риска. Определим риск как возможность получить меньший доход, чем прогнозировалось. Прогнозная экспертная оценка значений доходности и вероятностей их осуществления представлены на рисунке 7.
Рисунок 7 - Прогнозная экспертная оценка значений доходности и вероятностей их осуществления
Ожидаемая доходность проекта по формуле равна:
,
где Ri – доходность
Pi - вероятность осуществления
n – количество вариантов.
Таким образом, E(R)=0*0,02+10*0,1+20*0,2+30*0,4+50*0,3=32%
Стандартное отклонение по формуле равно:
; ,
Таким образом, стандартное отклонение для нашего проекта равно:
Таким образом, риск прогнозируемого события составляет 9 %.
Коэффициент вариации равен по формуле:
,
Таким образом, коэффициент равен 33%. Коэффициент вариации является самым распространенным относительным показателем колеблемости. Он более точно, чем абсолютный, характеризует различие колеблемости признаков. По величине коэффициента вариации можно судить о степени вариации признаков совокупности. Чем больше его величина, тем больше разброс значений вокруг средней, тем менее однородна совокупность по своему составу и тем менее представительна средняя. Таким образом, мы определили, что риск получения меньшего дохода, чем прогнозный средний. Об этом говорит среднеквадратическое отклонение, которое по подсчетам составило 9%.
Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.
Основными рисками проекта также считаются производственные риски, коммерческие риски, общеэкономические и внешние форс-мажорные обстоятельства. В таблице 26 приведем основные риски нашего проекта.
Таблица 26 – Основные риски проекта
Риск |
Описание |
Вероятность |
Меры |
Производственные риски | |||
Строительный риск |
Состоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики |
Низкая |
Необходимо усиление процедуры контроля на ранних |
|
|
|
|
|
|
|
|
Продолжение таблицы 26 |
|
| |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
здания не будет соответствовать высокому требованию и классу предлагаемых в аренду объектов коммерческой недвижимости |
|
этапах реализации проекта |
Коммерческие риски реализации | |||
Риск невозможности сдачи в аренду помещений в запланированный срок |
Характеризуется тем, что не будет выполнен в запланированный срок тот объем реализации услуг по сдаче в аренду, который заложен в расчетах |
Низкая |
Рекламное продвижение необходимо начинать с предпускового периода проекта, чтобы ознакомить потенциальных арендаторов с новым предложением |
Ценовой риск |
Проявляется в том, что запланированная стоимость одного кв.м. арендной площади может снизиться |
Низкая |
Во избежание риска в долгосрочном периоде необходимо учитывать конъюнктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую |
Общеэкономические риски | |||
Инфляционный риск |
Опасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие образования инфляционной политики государства |
Средняя |
Для минимизации убытков необходимо производить расчеты с учетом коэффициента официального индекса инфляции |
Продолжение таблицы 26
1 |
2 |
3 |
4 |
Налоговый риск |
Характеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов, которые уплачиваются предприятием |
Низкая |
Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков необходимо включать в договоры аренды положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений |
Внешние форс-мажорные обстоятельства | |||
Природные форс-мажорные обстоятельства |
Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (природные факторы, техногенные катастрофы). Данные риски могут привести к образованию крупных убытков |
Низкая |
Для предупреждения возможных последствий этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании |
Таким образом, проведя оценку эффективности проекта можно сделать вывод, что проект является прибыльным и окупается в достаточно короткие сроки. Анализ риска показал, что проект будет иметь доходность даже при высоком риске. Следовательно, проект следует принять.