Тема: «Управление объектами недвижимости, закрепленными в государственной и муниципальной собственности План

1. Понятие и виды объектов недвижимости

2. Цели и задачи управления объектами недвижимости, закрепленными в государственной и муниципальной собственности

3. Учет и регистрация объектов недвижимости

4. Способы управления объектами недвижимости, закрепленными в государственной и муниципальной собственности

5. Направления совершенствования системы управления объектами недвижимости, закрепленными в публичной собственности

1. Понятие и виды объектов недвижимости

Для целей управления объектами прав публичной собственности имеет значение деление имущества на движимое и недвижимое. Согласно п.1 ст.130 ГК различают два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по их природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.

Вещи, недвижимые по их природе, в свою очередь, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Второй вид недвижимых вещей составляют вещи, считающиеся таковыми в силу закона. Согласно п.1 ст.130 ГК к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (запускаемые человеком спутники, орбитальные станции и т.д.). В данном случае речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости: 1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации и возникают с момента данной регистрации; 2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения; 3) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество; 4) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Недвижимое имущество составляет основу публичного имущества. В государственной и муниципальной собственности преимущественно находятся такие разновидности недвижимого имущества, как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения. При этом режимы управления жилым и нежилым фондом значительно различаются. Многоквартирные жилые дома как объекты недвижимого имущества, как правило, подлежат передаче в собственность соответствующих муниципальных образований (либо товариществ собственников жилья), квартиры – в собственность граждан в порядке приватизации жилья.

2. Цели и принципы управления объектами недвижимости, закрепленными в государственной и муниципальной собственности

Целями управления недвижимостью, закрепленной в публичной собственности, являются: - максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости; - наиболее эффективное выполнение публично-правовым образованием своих социальных функций в процессе использования недвижимости; - стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости; - исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью; - вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Основным объектом управления при этом становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первый шаг - сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

С учетом данных реестра публично-правовое образование должно регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.

Второй шаг - выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах: 1. безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе; 2. использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях; 3. запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе; 4. сокращение льгот при использовании объектов недвижимости; 5. прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии 2 и более заявителей необходимо предоставлять в пользование объекты путем проведения торгов; 6. упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков; 7. продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесторам в безвозмездное пользование под соответствующие государственным интересам инвестиционные проекты.