Тема 4. Правовое регулирование возникновения (прекращения) прав на землю и оборота земельных участков

Правовые основания возникновения прав на землю.

Основания возникновения прав на землю.

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки — это определенные юридические факты: действия и события. Действия в свою очередь подразделяются на правомерные и неправомерные, а события — на кратковременные и длящиеся. Среди способов возникновения прав на землю выделяют две большие группы: административно-правовые основания и гражданско-правовые основания. Все правомерные действия и события, влекущие возникновение субъективных прав на землю, по существу составляют земельный оборот — переход земельных участков от одних лиц к другим, а также переход государственных и муниципальных земель гражданам и юридическим лицам на установленных законом основаниях. Земельный оборот может быть двояким — рыночным и внерыночным. Частью земельного оборота является земельный рынок, на котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит в результате гражданско-правового или иного договора. При этом он опосредован денежными и натуральными платежами. Внерыночный земельный оборот является способом государственного регулирования земельно-правовых отношений. Этот способ сочетает удовлетворение интересов граждан и юридических лиц в области земельной собственности, а также соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, связанных с использованием соседних земельных участков. В настоящее время институт возникновения субъективных прав на земельные участки регулируется гл. 25 ЗК РФ. Согласно ЗК РФ можно выделить следующие административно-правовые и гражданско-правовые основания возникновения субъективных прав на земельные участки: — постановления органов государственной власти и решения органов местного самоуправления; — решение суда, установившего право конкретного лица на земельный участок; — приобретательная давность (данный юридический факт не может являться основанием для возникновения прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности); — договоры и иные сделки с землей между гражданами и юридическими лицами, а также между государственными, муниципальными органами и гражданами, юридическими лицами; — иные юридические факты, с которыми закон или иной нормативный акт связывает возникновение прав на земельные участки и обязанности по их использованию. Согласно ст. 26 ЗК РФ субъективные права лиц, осуществляющих владение либо пользование земельными участками, удостоверяются документами установленных образцов в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проявлением рыночного земельного оборота являются сделки либо договор. Выделяются следующие виды сделок: купля-продажа, дарение, наследование земельных участков, обмен земельными участками, передача земельных участков в уставной (паевый) капитал; аренда земельных участков. Каждая сделка, совершенная в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме и нотариальному удостоверению. Несоблюдение письменной формы договора, по которому передается земельный участок, влечет его недействительность. В договоре должны содержаться следующие условия: стороны, вид, предмет (план, точное описание земельного участка, правовой режим, принадлежность, сведения о недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке); указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременении земельного участка правами третьих лиц; дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства. По желанию сторон в него могут быть включены и иные условия.

ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством и федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что приобретение прав на земельные участки подчиняется общим положениям ГК РФ. Так, согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

 

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил в отношении возникновения прав на земельные участки предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством.

Однако федеральными земельными законами, в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными же земельными законами может быть органичен оборот земельных участков (ст. 27 ЗК РФ), и это прежде всего означает, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов РФ на ряд предусмотренных ЗК РФ земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены главой 2 «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав» ГК РФ.

При этом на перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Помимо главы 2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (глава 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на то, что главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, поскольку ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и главы 17 и иных глав ГК, если они касаются в нашем случае приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

Важным для возникновения прав на землю является то, что гражданские права (а к ним относятся и права на приобретение земельных участков) могут быть ограничены только на основании Федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства1.

1 ГК РФ. Ст. 1 (Ч. 3).

 

СОДЕРЖАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Некоторые особенности возникновения прекращения прав на земельные участки могут быть также установлены и аграрным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и др.— в зависимости от того, к какой из категорий земель принадлежит тот или иной земельный участок. Однако следует заметить, что нормы, устанавливаемые нормативными актами этих отраслей, не могут вступать в противоречие с общими положениями земельного законодательства.

Права на земельные участки, как и иные гражданские права, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Предусматривается ГК РФ и то, что гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. По всей вероятности, не следует исключать возможность возникновения права на землю и в этом последнем случае. Но практика исходит из того, что права на земельный участок возникают из сделок, законом предусмотренных.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы ст. 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести приобретение земельных участков, на основании приобретательной давности. Право может возникнуть и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по закону. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием.

Важно отметить, что право на земельный участок возникает не из одного, а из совокупности оснований2. Это связано с тем, что для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключения договора, принятия судебного решения, решения уполномоченного органа о предоставлении права на земельный участок следует государственная регистрация, как особое действие, без которого права на земельный участок не возникают. На необходимость совокупности оснований для возникновения права на земельный участок указывает и норма ст. 30 ЗК РФ, согласно которой решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи, договора аренды земельного участка.

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Понятие и содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в упомянутом Федеральном законе «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ним» .

Право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением всех перечисленных оснований. Но, помимо общих положений о приобретении прав на земельные участки, установленных указанной ст. в ГК РФ, законодательством установлены и особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

Статьей 218 ГК РФ установлены основания для приобретения права собственности как на имущество, имеющее собственника, так и не имеющее. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество собственника не имеет, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом. И в качестве такого основания предусмотрен институт приобретательной давности.

Возможность приобретения земельного участка по приобретательной давности имеет давнюю дискуссию.

Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо — гражданин или юридическое лицо,— не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная Давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что ст. 214 ГК РФ была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это вызывало сомнение у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозяйные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.

До принятия Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь согласно ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По нашему мнению, приобретение бесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распространения в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю.

Кроме того, в дальнейшем будет осуществляться разграничение государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Поэтому необходимо более четко решить, в какой государственной собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ.

Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформление права собственность, гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ — на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы1. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.

Законодательством установлены также и особые случаи возникновения государственной и муниципальной собственности на земельные участки. Возникновение права собственности в данных случаях также имеет комплекс оснований.

Одной из наиболее существенных процедур административного характера, вслед за которыми последует возникновение федеральной, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». В данном случае в основании лежит нормативный акт, а также решения соответствующих органов о закреплении конкретных земельных участков за конкретными собственниками.

Право государственной или муниципальной собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. ст. 49 ЗК РФ), а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного законодательства (см. ст. 44 ЗК РФ), конфискации земельного участка (см. ст. 50 ЗК РФ), реквизиции земельного участка (см. ст. 51 ЗК РФ). В данном случае в основании возникновения права государственной собственности находятся решения соответствующих органов власти, а также судебные решения о принудительном прекращении права собственности граждан или юридических лиц.

Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декрета о земле», поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

 

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЛИЦ НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ИХ СОБСТВЕННИКАМИ

В большинстве случаев основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю1. Может быть приобретено это право и на иных предусмотренных гражданским законодательством основаниях.

Возможность заключения сделки, предметом которой является непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного) пользования, не предусматривается. Однако сделка может служить основанием приобретения этого права тогда, когда заключается договор о переходе права на недвижимость, расположенную на земельном участке, который был использован на основе этого права.

Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ, с момента вступления в действие Земельного кодекса, земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Что касается приобретения права пожизненного наследуемого владения, то согласно ст. 21 ЗК РФ земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса РФ. В связи с этим ст. 265 ГК РФ «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

В то же время и право пожизненного наследуемого владения, как и право постоянного (бессрочного) пользования, переходит приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем прежнему владельцу недвижимости на основе этого права. Статьей 271 ГК РФ также устанавливается, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Однако при переходе права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка при упомянутых выше обстоятельствах лицу, не указанному ст. 20 ЗК РФ в качестве допустимых правообладателей, им следует приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды в соответствии со ст. 20, 36 ЗК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Основания возникновения права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) установлены как земельным, так и гражданским законодательством3. При этом среди всех оснований, предусмотренных гражданским законодательством, главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Основанием же возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе, собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании соответственно договора аренды и субаренды. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами1.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо на основании договора, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли.

То, что право на земельный участок приобретено, участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающим документом в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав .

Согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Указанный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные Участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав3. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество (а значит, и на земельные участки) описан в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Федеральной службы земельного кадастра РФ от 3 июля 2000 г. № 194/16/1/168.

В соответствии со ст. 14 Закона свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Не менее важным является вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация в том числе и прав на земельные участки, являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство вступившие в законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных правоустанавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в органах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Особое место в правовом регулировании земельных отношений занимают нормы о переходе прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость (строения, сооружения), на нем расположенную. Данные нормы, в принципе, исходят из того, что лицу, обладающему правами на ту или иную недвижимость, для нормальной реализации этих прав следует предоставить правовую возможность по использованию земельного участка, расположенного под этим зданием и предназначенного для его использования.

В настоящее время отношения данного круга лиц урегулированы следующим образом.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Особые правила установлены для приобретения земельных участков иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, согласно которым эти лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь, собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, т. е., если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их, обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала, восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет., Исполнительный орган государственной власти СООРУЖЕНИЯ или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 3К РФ, вправе продлить этот срок.

Заметим, что право на сохранение земельного участка в данном случае предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении (уничтожении) недвижимости, на ней расположенной, не прекращается.

До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осуществлять органы местного самоуправления, как органы, наделенные полномочиями по распоряжению земельными участками в этот переходный период (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Условия сохранения указанных прав за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Переоформление прав на землю по земельному кодексу российской федерации

Волков Г.А., кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки. Еще на заре земельной реформы была сделана попытка решить эту проблему. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О земельной реформе" <*> предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР "О земельной реформе" были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г. <**>, а также рядом указов Президента РФ <***>. -------------------------------- <*> Утратил силу.<**> То же. Переоформление права пользования на земельные участки шло с трудностями для юридических лиц, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. В отношении граждан проблем было меньше, но ситуация усложнилась после принятия Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации". Этим Указом затронуты важнейшие ранее принятые указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения. Анализ измененных и утративших силу правовых норм дает основание сделать вывод, что принятие данного Указа связано прежде всего с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Среди принципиальных изменений можно выделить следующие. Изменился порядок выдачи документов, удостоверяющих права на землю. В Указах Президента РФ N 631 от 14 июня 1992 г., N 480 от 23 апреля 1993 г., N 1767 от 27 октября 1993 г. утратили силу правовые нормы, устанавливающие порядок регистрации прав на землю и порядок выдачи документов, удостоверяющих права на землю. Изменился порядок получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, так как порядок получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета был установлен статьями 7 и 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Был отменен Указ Президента РФ N 2130 от 11 декабря 1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", которым регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Госкомзем России и его территориальные органы на местах. Вместе с тем существенно были затронуты права граждан на переоформление земельных участков в собственность. Указ Президента РФ N 112 от 25 января 1999 г. признал утратившим силу пункт 4 Указа Президента РФ N 480 от 23 апреля 1993 г. "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками", которым было предусмотрено: а) форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное наследуемое владение или аренда) определяется ПО ЖЕЛАНИЮ <*> граждан; -------------------------------- <*> Здесь и далее выделено автором. б) ОБЯЗАННОСТЬ местной администрации принимать решение о перерегистрации земельного участка В МЕСЯЧНЫЙ СРОК С МОМЕНТА ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ, т.е. фактически была установлена обязанность местной администрации принимать решение о переоформлении прав на землю; в) взимание ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ денежных сумм при перерегистрации не допускается; г) при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему БЕСПЛАТНО передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. После признания недействующими статьи 7 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. и Закона РСФСР "О земельной реформе" Указом Президента РФ N 2287 от 24 декабря 1993 г. право граждан на БЕСПЛАТНУЮ передачу земельных участков в собственность, которые ранее были предоставлены в пользование, было установлено двумя правовыми нормами: пунктом 4 Указа Президента РФ N 480 от 23 апреля 1993 г.; пунктом 14 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", который предусматривает, что земельные участки, выделенные для личного подсобного хозяйства, садоводства, жилищного строительства в сельской местности, передаются в собственность граждан бесплатно. Оставалась действующей лишь последняя правовая норма. Остальные нормативные правовые акты предусматривали право граждан, которым ранее земельные участки предоставлены в пользование, на их предоставление в собственность. Однако вопрос о бесплатности предоставления они не решали <*>. -------------------------------- <*> См.: Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", статья 1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26; Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", п. 4 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191; Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", п. 1 // Собрание законодательства РФ. 1996. N 11. Ст. 1026. Поэтому Указ Президента РФ N 112 от 25 января 1999 г. привел в порядок ранее принятые указы в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В то же время Указ существенно сузил права и гарантии граждан на переоформление земельных участков в собственность. Очередная попытка решить накопившиеся проблемы по переоформлению права пользования земельными участками была сделана в Земельном кодексе РФ. Переоформление прав на ранее предоставленные земельные участки является разновидностью возникновения прав на землю из актов исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления. В установленных Законом случаях субъекты, которым ранее земельные участки были предоставлены в пользование, имеют право переоформить возникшее ранее право на земельный участок. В некоторых случаях переоформление права на земельный участок является обязанностью соответствующего субъекта. Вместе с тем ранее возникшие до вступления в силу Земельного кодекса РФ права на землю сохраняются. Так, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (п. 3 статьи 20). Равным образом это относится и к праву пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 статьи 21). Сохранение ранее возникших прав подтверждается специальной правовой нормой в Федеральном законе "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <*>. Указанные положения необходимо применять также с учетом статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которой предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. -------------------------------- <*> Пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. В Указе Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. N 337 <*> предусмотрено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Указ Президента РФ в настоящее время применяется в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации. -------------------------------- <*> С изм. и доп., внесенными Указом Президента РФ от 25 янв. 1999 г. N 112 // СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026; 1999. N 5. Ст. 651. Вопрос о сохранении права пользования земельным участком был предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской". Конституционный Суд РФ сделал вывод, что до 1990 года в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления гражданами права владения и пользования земельными участками было постоянное (бессрочное) пользование, что имело целью гарантировать им устойчивость прав на землю и находящуюся на ней другую недвижимость. В дальнейшем в ходе проведения земельной реформы - как до, так и после принятия Конституции Российской Федерации, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), - законодатель, параллельно с процессом возрождения этой формы собственности, обеспечивал гражданам, по их выбору, возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или временного пользования либо переоформить имеющийся правовой титул на любой иной. При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула в аренду. Таким образом, независимо от того, была использована гражданами возможность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право пожизненного наследуемого владения или нет, за ними сохранялись их прежние земельные участки (что в полной мере распространялось и на заявительницу). В результате Конституционный Суд РФ Постановлением от 13 декабря 2001 г. N 16-П признал положение части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 2 и 3) и 55 (части 1, 2 и 3). Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. То же правило действует в отношении граждан Российской Федерации, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. В указанных случаях порядок предоставления земельных участков, установленный статьями 30 - 34 Земельного кодекса, не применяется. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ). Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением правительства Российской Федерации. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. В отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года. Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому "принудительный" порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике. Схожий пример имел место. В статье 7 Закона РСФСР "О земельной реформе" для юридических лиц был предусмотрен срок переоформления права пользования земельным участком (до 1 февраля 1993 года). Это вызывало судебные споры на протяжении 8 лет. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" сделал вывод, что непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами. В обоснование своей позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации привел следующее суждение. Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками, законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением юридическими лицами требований указанной нормы (п. 3). Специальный случай переоформления предусмотрен в абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Переоформление права на земельный участок включает в себя: подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 Земельного кодекса РФ; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>. -------------------------------- <*> См. примечание к статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В примечании, вероятно, имеется ошибка. В нем дана ссылка на пункты 2 и 5 статьи 3. Очевидно, что ссылка должна быть на пункты 2 и 6 статьи 3. Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Специальные правовые нормы по переоформлению права пользования на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ. Положения по отчуждению земельных участков установлены в статье 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Исключения могут быть предусмотрены в других федеральных законах. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: - находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; - занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Законом предусмотрена возможность приватизации земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, путем внесения их в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Вместе с тем указанный Закон не регулирует отношения по приватизации земель: - сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; - зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; - водоохранного и санитарно-защитного назначения; - общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); - транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; - предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; - не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка. Цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в установленных Федеральным законом пределах. Например, в поселениях с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из установленных минимальных размеров. В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации. Момент фиксации цены выкупа земельного участка установлен в Указе Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации" <*>. Согласно пункту 7 данного Указа В РАСЧЕТ ПРИНИМАЕТСЯ СТАВКА ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА, ДЕЙСТВУЮЩАЯ НА ДАТУ ПОДАЧИ ПРОДАВЦУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАЯВКИ НА ЕГО ВЫКУП. -------------------------------- <*> С изм. и доп., внесенными Указами Президента Российской Федерации от 18 сентября 1996 г. N 1368, от 29 января 1997 г. N 57 и от 16 мая 1997 г. N 485. Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <*>. Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется В ФАКТИЧЕСКИХ ГРАНИЦАХ, СУЩЕСТВОВАВШИХ (СУЩЕСТВУЮЩИХ) ПОД ПРИВАТИЗИРОВАННЫМ ПРЕДПРИЯТИЕМ - НА ДАТУ УТВЕРЖДЕНИЯ ПЛАНА ПРИВАТИЗАЦИИ. -------------------------------- <*> С изм. и доп., внесенными Указом Президента Российской Федерации от 3 ноября 1999 г. N 1474. В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Поэтому продавец земельного участка определяется согласно правилам, установленным в статье 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают: - органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; - органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости (п. 14 статьи 43). В соответствии с пунктом 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю <*>, решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается: -------------------------------- <*> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 32. Ст. 3189. - Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; - уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации; - органом местного самоуправления - в иных случаях. В случае если решение о приватизации таких земельных участков принимается Министерством имущественных отношений Российской Федерации, договор купли-продажи заключается Российским фондом федерального имущества. Распоряжением Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. N 605-р Российскому фонду федерального имущества поручено осуществлять от имени Правительства Российской Федерации функции по продаже приватизируемого федерального имущества, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", земельных участков. Согласно пункту 11 устава специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2002 г. N 925, Фонд в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет продажу земельных участков в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также выступает организатором торгов при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

• Возникновение прав на землю в результате гражданско-правовых сделок с земельными участками. Особенности гражданско-правовых сделок с землей.

Сделки. Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1.    сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;

2.    многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;

3.    распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;

4.    в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;

5.    существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;

6.    при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.

Виды сделок:

1.    договор купли-продажи земельного участка:

Самая распространённая сделка после аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности на момент государственной регистрации перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.

Форма – простая письменная; регистрации не требуется (осуществляется государственная регистрация только перехода права собственности).

Два существенных условия:

1)   предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер (см. ст. 37 ЗК);

2)   цена – стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.

В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”

2.    договор мены:

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.

3.    договор дарения:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.

4.    договор ренты:

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок в собственность, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента обременяет земельный участок, поэтому в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.

5.    залог или ипотека земельных участков:

По договору залога залогодержатель имеет право получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.

По договору залога предметом не могут быть земельные участки, размер которых меньше минимальных предельных размеров и земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, только если они предназначены для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение кредита, выданного кредитной организации, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Залогодатель может отчуждать заложенный земельный участок с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Если была выдана закладная, то отчуждение земельного участка допускается, только если такое право залогодателю предоставлено закладной. В любом случае самостоятельно залогодатель может завещать заложенный земельный участок.

Залогодатель может возводить здание, строение, сооружение за заложенном земельном участке, если это не противоречит договору ипотеки и целевому использованию земельного участка; здание, строение, сооружения считаются заложенными, если иное не предусмотрено договором ипотеки.

Если была выдана закладная, то возведение объектов недвижимости допускается, если такое право залогодателя прямо предусмотрено в закладной.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, происходит обращение взыскания на заложенный земельный участок. Такое обращение производится по двум вариантам:

1)   при наличии судебного решения путем проведения торгов;

2)   во внесудебном порядке путём проведения торгов.

При наличии судебного решения путем проведения торгов: суд может отсрочить исполнение решения сроком до 1 года при наличии уважительных причин, если предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения или залогодателем является гражданин и залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Если предметом ипотеки являлся земельный участок сельскохозяйственного назначения, то обращение взыскания на земельный участок не допускается до истечения периода сельскохозяйственных работ, работ, связанных с реализацией сельскохозяйственной продукции. Если оговором ипотеки не предусмотрено иного, то считается датой 1 ноября, когда работы должны быть завершены и продукция должна быть реализована.

Торги проводятся по месту нахождения земельного участка.

Если торги объявлены несостоявшимися, то по соглашению между залогодателем и залогодержателем земельный участок может быть приобретён залогодержателем по начальной цене, определённой решением суда.

Во внесудебном порядке путём проведения торгов. Внесудебный порядок обращения взыскания на земельный участок заключается в продаже земельного участка с торгов на основании соглашения, заключенного между залогодателем и залогодержателем.

Это соглашение может быть включено в качестве условия в договор ипотеки либо иметь самостоятельный характер, но в любом случае для такого соглашения требуется наличие нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок.

Внесудебный порядок не опус4ается при наличии одновременно двух условий:

1)   на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства менее 5% от оценки земельного участка по договору ипотеки;

2)   на момент проведения торгов период просрочки менее 3х месяцев.

Заключение соглашения не допускается, если:

ü предметом ипотеки является земельный участок сельскохозяйственного назначения;

ü для ипотеки требовалось согласие или разрешение какого-либо лица или органа;

ü если предметом является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена;

ü если предметом ипотеки являлось предприятие;

ü предметом являются земельные участки, находящиеся в общей  собственности, и кто-либо из сособственников не дает согласие на внесудебный порядок;

ü если предметом ипотеки является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.

6.    наследование земельных участков:

Состоит из односторонних сделок (завещание, наследование).

Наследование обеспечивает универсальное правопреемство после смерти гражданина в его имущественных и некоторых неимущественных правах.

Открытие наследства является дата смерти гражданина или дата вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим.

Место открытия наследства – последнее место жительства гражданина, если место жительства не известно – то там, где находится большая часть имущества.

Наследодателями могут быть собственники земельных участков, а также лица, которым земельные участки принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения. Наследниками могут быть любые лица, указанные в завещании или в законе. Государство является наследником в случаях: если у гражданина нет наследников, если земельный участок завещан государству; если все наследники лишены права наследования; если никто из наследников не принял наследство.

По наследованию по закону наследники призываются в порядке очередности, установленной в ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди призываются при отсутствии наследников в предыдущей.

Наследование по завещанию. Завещание – это односторонняя сделка, это личное распоряжение наследодателя о своём имуществе на случай смерти с установлением наследников, сделанное в установленной законом форме. Самая типичная форма – это нотариально удостоверенное завещание. Возможна также закрытая форма (сам наследодатель пишет завещание, с двумя свидетелями приходит к нотариусу, нотариус не видит содержания завещания). Третий вариант – простая письменная форма (допустима в исключительных обстоятельствах; также требуется 2 свидетеля).

Специфика наследования земельных участков. Земельный участок делится между наследниками в соответствии с минимальными размерами земельных участков. Если земельный участок разделу не подлежит, то он передаётся тому наследнику, который имеет преимущественное право наследования в счёт своей доли.

Преимущественным правом обладают 2 категории наследников:

1)   лица, которые обладали земельным участком с наследодателем на праве общей собственности;

2)   если нет общей собственности, то это наследники, которые постоянно пользовались земельным участком.

Если никто из наследников не воспользовался преимущественным правом, либо таких наследников нет, то земельный участок поступает в общую долевую собственность наследников.

• Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Согласно ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

           В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

  Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24  ЗК РФ.       Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.       Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.       Права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.       Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.       Государственная регистрация прав собственности на  земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.       Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного Кодекса РФ. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.       В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".       В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.       В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.       Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.       Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.       При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.       При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.       Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.       При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

• Приватизация земли. Переоформление прав на ранее предоставленные земельные участки.

Приватизация (от латинского «privatus» - частный) - процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущество, жилье, землю, природные ресурсы. Приватизация осуществляется посредством продажи или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной собственности в руки коллективов и частных лиц с образованием на этой основе корпоративной, акционерной, частной собственности³⁹.

В отношении земельных участков под приватизацией понимается передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Законодательство Советского периода не предусматривало возможности приобретения земельных участков в частную собственность. 

На основании Закона РСФСР от «24» декабря 1990 года «О собственности в РСФСР»⁴⁰, а позднее и Конституции Российской Федерации⁴¹, земля стала одним из объектов права частной собственности.

С принятием Земельного Кодекса РСФСР от «25» апреля 1991 года, а так же Закона «О земельной реформе в РСФСР» началась земельная реформа, целью которой было перераспределение земель для создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной (рыночной) экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР.

С этого момента появилась реальная необходимость законодательного регулирования процедуры передачи земельных участков из государственной собственности в частную.

Земельный Кодекс 1991 года закрепил лишь общие положения о том, что граждане имеют право приобретать земельные участки в собственность, однако, четкой процедуры предоставления земельного участка в собственность данный закон не предусматривал.  Свое дальнейшее развитие процедура приватизации земельных участков получила в связи с введением в действие Земельного Кодекса Российской Федерации «28» сентября 2001 года. 

В Земельном Кодексе РФ термин «приватизация» используется применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям, а так же в отношении прямо предусмотренных запретов на «приватизацию» земельных участков (пункт 1 статьи 36, пункт 6 статьи 95, пункт 5 статьи 79 Земельного Кодекса РФ, а так же пункт 7 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»).

Федеральный Закон от «21» декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимает возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в собственность физических и юридических лиц⁴².

Приватизация – это передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащих им земельных участков в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном специальным законодательством.

Термин “приватизации” в литературе достаточно неоднозначен.

Можно выделить 2 вида приватизации в зависимости от вида приватизируемого объекта:

1)   приватизация “застроенных” земельных участков:

- правовая основа: ЗК, Закон от 21.12.2001 г. “О приватизации государственного и муниципального имущества”

2)   приватизация “свободных” земельных участков:

- правовая основа: ЗК, Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” и др.

В соответствии с Законом от 21.12.2001 г. не допускается приватизация:

1)   приватизация земель сельскохозяйственного назначения земель лесного, водного фонда, особо охраняемых территорий;

2)   земель, заражённых опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

3)   санитарно-защитные и водоохранные земли;

4)   земли общего пользования;

5)   земли транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведённые для их перспективного развития;

6)   земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

Данный перечень не является исчерпывающим, поскольку при приватизации должно учитываться общее правило об оборотоспособности земельных участков (изъятые из оборота и ограниченные не приватизируются).

Приватизация является платной.

Предусмотрена бесплатная приватизация в 3х случаях:

1)   религиозные организации в отношении земельных участков под культовыми зданиями, строениями, сооружениями;

2)   общероссийские организации инвалидов;

3)   организации, единственным учредителем которых является Общественная организация инвалидов.

На стороне продавца выступает, как правило, Агентство Росимущества. Покупателями могут быть физические и юридические лица за исключением государственных и муниципальных учреждений, государственных муниципальных предприятий, юридических лиц, в уставном складочном капитале которых доля РФ, субъектов РФ, муниципальных образований более 25%. Данное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками.

Способы приватизации:

1)   выкуп земельных участков собственниками объектов недвижимости;

2)   внесение земельного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества,

3)   торги в форме аукциона или конкурса;

4)   продажа путём публичного предложения или без объявления цены.

Установлен запрет на отчуждение (на приватизацию) земельного участка отдельно от приватизации здания, строения, сооружения, расположенного на земельном участке, за исключением, если:

ü земельный участок является изъятым из оборота;

ü если производится приватизация частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

На собственника зданий, строений, сооружений лежит обязанность по приватизации соответствующих земельных участков либо обязанность по заключению договора аренды на соответствующий земельный участок.

При приватизации земельных участков право собственности на объекты инженерной инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности и обслуживающие не только объекты недвижимости, расположенные не только на данном земельном участке, может перейти к частным лицам при условии установления публичного сервитута на земельный участок.

Субъекты РФ могут самостоятельно устанавливать дату начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения.

Осуществляется приватизация земельных участков путём их выкупа, если земельный участок ранее арендовался. При этом выкуп арендованного земельного участка не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Крайнего Севера, Сибири, Дальнего востока, а также гражданам для выпаса скота и сенокошения. Установлен запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами, отгонными пастбищами.

Переоформление прав на земельные участки

Речь идет о земельных участках, которые находятся на каком-либо праве у физического, юридического лица, но меняют правовой статус.

1.    граждане – физические лица, которые имеют земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, либо в документе, удостоверяющем право такого гражданина не указан правовой статус земельного участка и если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничество, индивидуально-гаражного или индивидуально-жилищного строительства, он может переоформить земельный участок на право собственности.

Порядок переоформления урегулирован ст. 25.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним”.

2.    Арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения может выкупить его в собственность по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ.

Решение о приватизации принимается в течение 30-ти дней со дня подачи заявления компетентным органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления при условии истечения 3-летнего срока договора аренды и при надлежащем его использовании

3.    юридические лица, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ был предоставлен участок на праве постоянного бессрочного пользования, могут переоформить его в собственность, в аренду либо если религиозной организации – то в безвозмездное срочное пользование;

4.    собственники зданий, строений, сооружений могут приватизировать соответствующий земельный участок в общую долевую собственность;

В последних двух случаях (3, 4) порядок определен в ст.ст. 36, 66 ЗК РФ (см. самостоятельно).

5.    Граждане, которые являются садоводами, огородниками, дачниками – члены соответствующего некоммерческого объединения могут приватизировать используемые ими земельные участки, если земельный участок был предоставлен некоммерческому объединению либо организации, при которой до 23.04.1998 г. (дата вступлении в силу Закона “О дачных…”) было создано некоммерческое объединение, и данному гражданину земельный участок был выделен в соответствии с документом, распределяющим земельные участки в таком объединении.

Садоводческое, огородническое, дачное некоммерческое объединение граждан может на основании решения общего собрания получить земельный участок общего пользования бесплатно в собственность.

Решение о приватизации или отказе в данном случае принимает компетентный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 2-х недель с момента предоставления заявления и соответствующих документов. Порядок и перечень документов определен в законе “О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан”.

• «Дачная амнистия».

Дачная амнистия. Оформление земельных участков