Учебный год 2023-2024 / Карелина_Несостоятельность (банкротство) 2019 Том 2-1

§ 8. Собрание участников строительства

Все из указанных лиц имеют право выступать по вопросам повестки собрания участников строительства.

8.2. Порядок голосования на собрании участников строительства

Участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства

всоответствии с настоящим Федеральным законом.

Всоответствии с положениями § 7 «Банкротство застройщика» при проведении собрания кредиторов участник строительства

обладает числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной им застройщику по договору. Конкурсные кредиторы, принимая участие в собрании участников строительства, не имеют права голоса. Указанное, по мнению Е.Г. Дорохиной, является механизмом выделения приоритета интересов участников строительства по отношению к интересам конкурсных кредиторов. Однако права конкурсных кредиторов также попадают под защиту Закона о банкротстве, так как конкурсный кредитор имеет право обжаловать решение собрания участников строительства, если докажет, что данное решение нарушает его права и законные интересы1.

Следует обратить внимание на то, что собрание участников строительства правомочно в случае, если в нем участвуют не менее 1/3 от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства.

Решения собрания участников строительства по вопросам, отнесенным к его компетенции Законом о банкротстве, принимаются 3/4

голосов участников строительства, участвующих в голосовании по соответствующему вопросу.

8.3. Компетенция собрания участников строительства

Системный анализ ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве позволяет определить перечень основных вопросов, входящих в исключительную

компетенцию собрания участников строительства, а именно:

1 См.: Дорохина Е.Г. Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков // Закон. 2013. № 7. С. 121−122.

301

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

1)рассмотрение вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства

иземельный участок созданному участниками строительства жилищ- но-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;

2)рассмотрение вопроса о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

3)рассмотрение вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме или в жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено.

Следует согласиться с мнением, высказанным Е.Г. Дорохиной,

о том, что компетенция собрания участников строительства не совпадает с компетенцией собрания кредиторов и ограничивается

вопросами передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме или в жилом доме блокированной застройки, строительство которого завершено (ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве). В противном случае мы имеем дело с необходимостью проведения обоих собраний по вопросам компетенции, определенной ст. 12 Закона о банкротстве1. По мнению Т.П. Шишмаревой, сообщество кредиторов при признании застройщика несостоятельным (банкротом) представлено не только собранием кредиторов, участниками которого выступают конкурсные кредиторы, кредиторы с требованиями о передаче жилого помещения (п. 9 ст. 201.1, п. 5, 6 ст. 201.6), уполномоченные органы, но и особым собранием − собранием участников строительства, выдвигающим отличные от денежных кредиторов требования2.

§ 9. Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства

В случае если у застройщика имеются объекты незавершенного строительства, в отношении которых были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд, требования участников долевого строи-

1См.: Дорохина Е.Г. Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков // Закон. 2013. № 7. С. 119−123.

2Шишмарева Т.П. Правовое регулирование несостоятельности застройщика // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 10. С. 62−67.

302

§ 9. Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства

тельства в отношении указанных объектов удовлетворяются с учетом положений, предусмотренных ст. 201.12-1 Закона о банкротстве, к которым следует отнести:

1)денежные требования участника строительства, являющегося юридическим лицом, не имеющего требования о передаче жилого помещения в объекте строительства, в отношении которого застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в Фонд, удовлетворяются в составе четвертой очереди;

2)реализация конкурсным управляющим1 разумных действий в целях поиска и привлечения иного застройщика, который будет являться приобретателем и будет исполнять за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (ст. 201.15-1 Закона

обанкротстве);

3)организация и проведение конкурсным управляющим собрания участников долевого строительства, на котором он обязан вынести вопрос

ополучении возмещения от Фонда в соответствии с законодательством Российской Федерации либо вопросы об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10); об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11); о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), при наличии возможности привлечения такого лица;

4)решение собрания участников долевого строительства прини-

мается отдельно в отношении каждого объекта строительства участниками долевого строительства, имеющими требования, которые включены в реестр требований о передаче жилых помещений по такому объекту. Необходимо учитывать, что участники долевого строительства

не принимают решения по другим объектам строительства, в отношении которых у них отсутствуют требования о передаче жилого помещения;

1 Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления от конкурсного управляющего.

303

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Собрание участников долевого строительства при голосовании по вопросу о получении возмещения от Фонда правомочно при условии, что участвующие в нем с правом голоса по этому объекту строительства участники долевого строительства составляют не менее 1/3 от общего числа

таких участников долевого строительства и обладают более чем половиной

голосов от общего числа голосов таких участников долевого строительства. Необходимо учитывать, что участники долевого строительства обладают на собрании участников долевого строительства числом голосов, пропорциональным размеру их требований по каждому объекту строительства по отношению к общей сумме требований участников долевого строительства в отношении этого объекта, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников долевого строительства. При этом не учитываются принадлежащие участнику долевого

строительства требования в отношении иных объектов строительства, по которым застройщиком не осуществлялись обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства»1.

5) осуществление Фондом выплаты участникам долевого строительства, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, в предусмотренном законодательством размере, если собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения2;

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 29 июля 2017 г.

№ 218-ФЗ выплата возмещения гражданину − участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены по договору (договорам) участия в долевом строительстве, но не более предельной суммы возмещения,

определяемой как:

ВВГ = Общ.S х ПсР, где:

ВВГ − выплата возмещения гражданину − участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений;

Общ.S – общая площадь всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех

1См. п. 5 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве.

2Указанный размер предусмотрен п. 2 ст. Федерального закона от 29 июля 2017 г.

№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2017.

№31 (ч. I). Ст. 4767).

304

§10. Расчеты в деле о банкротстве застройщика

иболее блоков, подлежащих передаче гражданину − участнику долевого строительства, но не более 120 м²;

ПсР − показатель средней рыночной стоимости 1 м² общей площади жилого

помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию

всфере официального статистического учета.

6)переход к Фонду права требования по договору участия в долевом строительстве, которое участник долевого строительства имел к застройщику. При этом законодатель обращает внимание на то, что указанные выплаты осуществляются при условии уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по соответствующему договору участия

вдолевом строительстве.

§ 10. Расчеты в деле о банкротстве застройщика

10.1.Порядок расчетов с участниками строительства

вделе о банкротстве застройщика

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке специальной очередности удовлетворения тре-

бований кредиторов в деле о банкротстве застройщика (ст. 201.9 Закона

обанкротстве) в следующих случаях:

1)если в течение четырех месяцев со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, строительство которых завершено;

2)не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика.

Все требования участников строительства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, удовлетворя-

305

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

ются в порядке, установленном для удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам в порядке п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве.

10.2. Механизм погашения текущих платежей

итребований кредиторов первой и второй очереди

кзастройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений

Вцелях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены

участниками строительства и (или) третьими лицами в следующем порядке (ст. 201.15 Закона о банкротстве):

1) участники строительства и (или) третьи лица, имеющие намерение погасить текущие требования и требования кредиторов первой

ивторой очереди, включенные в реестр требований, направляют заявление о намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему);

2) в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди. Данное заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом1 в течение 14 рабочих дней с даты его поступления2. По результатам рассмотрения указанного заявления арбитражный суд может вынести: а) определение об удовлетворении заявления о намерении; б) определение об отказе в удовлетворении;

3) для целей погашения текущих требований кредиторов и кредиторов первой и второй очереди такие кредиторы представляют конкурсному управляющему (внешнему управляющему) уведомление, в котором указываются дата представления уведомления и информация о получателях денежных средств, необходимая в соответствии

1При наличии спора в отношении размера и состава требований рассмотрение заявления о намерении может быть отложено до даты вступления в законную силу судебного акта об установлении состава и размера требований кредиторов первой

ивторой очереди.

2В случае поступления в арбитражный суд нескольких заявлений о намерении такие заявления рассматриваются в порядке их поступления в арбитражный суд.

306

§10. Расчеты в деле о банкротстве застройщика

справилами заполнения платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств на погашение требований кредиторов первой и второй очереди;

4)в течение срока, установленного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, заявитель перечисляет на специальный банковский счет должника денежные средства в размере, который указан в данном определении1;

5)по истечении 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений заявитель направляет в арбитражный суд заявление о признании погашенными текущих требований и требований кредиторов первой и второй очереди и о включении соответствующих требований заявителя в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по теку-

щим платежам (далее − заявление о признании погашенными требований), к которому прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении;

6) по итогам рассмотрения заявления о признании погашенными требований арбитражный суд выносит определение о признании погашенными текущих требований кредиторов и кредиторов первой и второй очереди2, и о включении соответствующих требований заявителя в реестр требований кредиторов, о переходе соответствующего права требования по текущим платежам (далее − определение о признании

погашенными требований).

Требования заявителя, осуществившего погашение требований кредиторов первой и второй очереди, учитываются в реестре требований кредиторов в тех же размерах и в той же очередности, что и погашенные им требования кредиторов первой и второй очереди,

а в части погашенных требований по текущим платежам его требования подлежат погашению застройщиком в том же порядке и в той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

1Денежные средства, перечисленные сверх суммы денежных средств, предусмотренных определением об удовлетворении заявления о намерении, подлежат возврату заявителю в течение 10 рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о признании погашенными требований.

2Лица, требования которых подлежат погашению или признаны погашенными

всоответствии со ст. 201.15 Закона о банкротстве, вправе обжаловать действия или бездействие конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, если такие действия или бездействие нарушают их права и законные интересы.

307

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

§ 11. Особенности урегулирования обязательств застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктур

При урегулировании обязательств застройщика по строительству:

−объектов инженерно-технической инфраструктуры;

−объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник;

−объектов транспортной инфраструктуры (объекты инфраструктуры), применяется возмездная передача имущества (в том числе иму-

щественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем.

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства по безвозмездной передаче указанных объектов, строительство которых завершено, в государственную или муниципальную собственность.

Так, к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю, относятся:

•результаты подготовительных строительных и проектных работ;

•объекты инфраструктуры, строительство которых не завершено;

•земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю, относятся также:

− объект капитального строительства, строительство которого не завершено, обеспечивающий подключение (технологическое присоединение) объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

− земельный участок (права на земельный участок), предназначенный для размещения объекта инженерно-технического обеспечения, при условии, что указанный объект инженерно-технического обеспечения будет безвозмездно передан приобретателем в государственную или муниципальную собственность после получения разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном нормативным правовым актом органа государственной власти, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, договором

оразвитии застроенной территории, договором о комплексном освое-

308

§ 12. Особенности перехода из конкурсного производства к внешнему управлению

нии территории или договором о комплексном развитии территории, иным договором или соглашением, заключенными застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

К обязательствам застройщика относятся обязательства по безвозмездной передаче объектов инфраструктуры, объектов инженернотехнического обеспечения в государственную или муниципальную собственность. При наличии у застройщика нескольких объектов инфраструктуры и (или) объектов инженерно-технического обеспечения и обязательств по передаче объектов инфраструктуры, объектов инже- нерно-технического обеспечения такие объекты и обязательства могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.

Следует учесть, что приобретателем может быть некоммерческая организация Фонда либо юридическое лицо, обладающее правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку

проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и соответствующее требованиям, предъявляемым к участникам закупки в соответствии со ст. 31 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта инфраструктуры и (или) объекта инженерно-технического обеспечения и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика по передаче объектов инфраструктуры и (или) объектов инженерно-технического обеспечения, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в исполнительный орган, уполномоченный Правительством РФ.

§12. Особенности перехода из конкурсного производства

кпроцедуре внешнего управления

Вслучае если в ходе конкурсного производства у конкурсного управляющего появились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий в целях рассмотрения вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе

квнешнему управлению обязан созвать собрание кредиторов в течение месяца с момента выявления указанных обстоятельств, но не ранее вось-

309

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

ми месяцев с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства и не позднее одного месяца до даты завершения конкурсного производства.

Переход к внешнему управлению в деле о банкротстве застройщика осуществляется в соответствии со ст. 146 Закона о банкротстве.

Решение собрания кредиторов об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению в деле о банкротстве застройщика

принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений и считается

принятым при условии, если за него отдано не менее чем 3/4 голосов участников строительства. Решение собрания кредиторов об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства

ипереходе к внешнему управлению должно содержать предполагаемый срок внешнего управления и требования к кандидатуре внешнего управляющего. На основании ходатайства собрания кредиторов о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению арбитражный суд может вынести определение о прекращении конкурсного производства

ипереходе к внешнему управлению. Указанное определение может быть вынесено только в случае наличия у должника имущества, необходимого для осуществления самостоятельной хозяйственной деятельности.

Необходимо учитывать, что в случае вынесения арбитражным судом определения о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению реестр требований о передаче жилых поме-

щений не открывается.

§ 13. Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов

Одновременно с предусмотренными гл. III.2 Закона о банкротстве случаями при недостаточности денежных средств жилищно-строи- тельного кооператива для погашения задолженности перед его кредиторами члены жилищно-строительного кооператива, являющиеся членами правления жилищно-строительного кооператива, членами контрольно-ревизионного органа жилищно-строительного кооператива, или член жилищно-строительного кооператива, являющийся единоличным исполнительным органом жилищно-строительного кооператива, несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах

310