Учебный год 2023-2024 / Карелина_Несостоятельность (банкротство) 2019 Том 2-1

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

договоры долевого участия и выступать застройщиками1. Требования Федерального закона № № 214-ФЗ существенно ограничивают перечень лиц, которые могут выступать в качестве застройщика, учитывая тот факт, что на момент привлечения денежных средств дольщиков застройщик обязан иметь земельный участок на предусмотренном законом праве, когда земельное законодательство предусматривает перечень юридических лиц, которым земельные участки на праве собственности или аренды не принадлежат2, как, например, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ3.

– обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Вместе с тем, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект

строительства, указанное регулирование не исключает признания застрой-

щиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, не привлекающим напрямую денежные средства. Следует согласиться с мнением, высказанным Н.В. Гурьяновой, о том, что при обратном толковании механизмы, закрепленные § 7 гл. IX Закона о банкротстве, являлись бы неэффективными и не обеспечивали бы достижение цели банкротства застройщика. Например, в тех случаях, когда единственным застройщиком в отношении одного объекта строительства признавалось бы лицо, исключительно привлекающее денежные средства и не имеющее прав на земельный участок или данный объект строительства, следовало бы прийти к выводу о невозможности применения положений ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве (передача принадлежащих банкроту объекта незавершенного строительства или жилых помещений), закрепляющих ключевые институты защиты прав кредиторов несостоятельного застройщика. Поэтому законодатель во избежание толкования норм § 7 гл. IX Закона о банкротстве в противоречии с целями правового регулирования предоставил судам возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве)4,

1Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. Комментарии нового законодательства. 2005. № 5. С. 31–32.

2Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. 2008. № 1. С. 22.

3Биньковская А.А. Понятие «застройщик» в сфере строительства объектов недвижимости по законодательству России // Право и экономика. 2016. № 7. С. 7−13.

4Гурьянова Н.В. Особенности правового положения застройщиков // СПС «КонсультантПлюс», 2017.

251

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

что в конечном счете позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц1.

С учетом вышеизложенного возможно сформулировать основные

условия признания субъекта застройщиком в соответствии с положениями Закона о банкротстве2:

•является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;

•занимается строительством объекта, а именно многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки;

•осуществляет строительство на земельном участке независимо от наличия права на данный земельный участок;

•ведет деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки;

•привлекает для строительства денежные средства или иное имущество участников строительства: граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальных образований;

•имеет неисполненные перед участниками строительства денежные требования (в случае расторжения договора) или требования о передаче жилого помещения.

2.2. Понятие и специфика правового статуса участников строительства как особой категории кредиторов

Участник строительства − физическое лицо, имеющее к застройщику требование участников строительства, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное

требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование участников строительства или денежное требование (подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Основным критерием отнесения лица к категории участника строительства является наличие у него требований к застройщику в виде передачи ему жилого помещения или денежного требования. Данные

1См.: Определение ВС РФ от 22 августа 2016 г. № 304-ЭС16-4218 по делу № А4613473/2014 // СПС «КонсультантПлюс».

2Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан − участников строительства. М.: Статут, 2015. С. 21.

252

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

требования возникают на основании того, что лицо участвует в финансировании объекта строительства: многоквартирного дома или

жилого дома блокированной застройки.

Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, проводит оценку обоснованности заявленных требований к застройщику.

Исходя из п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

В подп. 3, 3.1 и 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве перечислены

требования, с которыми могут обратиться участники строительства:

•требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию;

•требование участника строительства − физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машиноместа и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров;

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что правовые последствия предъявления требований о передаче жилого помещения

участнику строительства и требований о признании права на объект

долевого участия за участником строительства различны. По мнению некоторых авторов, в случае заявления требований о признании права на объект долевого участия за участником объект долевого участия переходит в собственность участника долевого строительства и выбывает из конкурсной массы. Следует согласиться с мнением О.Н. Савостьяновой о том, что

253

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

данный вариант наиболее выгоден для участника строительства, если дом фактически достроен1. При этом следует отметить, что, только получив определение арбитражного суда о признании права собственности на объект долевого участия, участник строительства может зарегистрировать за собой право собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, тогда как определение арбитражного суда о передаче жилого помещения таких последствий не порождает. Необходимо отметить, что в ситуации, если дом не введен в эксплуатацию, право собственности сле-

дует признавать не на жилое помещение в виде квартиры, а на долю в праве

общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, эквивалентную после ввода дома в эксплуатацию жилому помещению. Размер доли указывается в виде правильной дроби, где в числителе указывается площадь объекта долевого строительства, в знаменателе − общая площадь многоквартирного дома2.

Правоприменительная практика свидетельствует о том, что, как правило, в одном заявлении о признании права собственности на объект долевого участия или о передаче жилого помещения участники строительства заявляют требования: 1) о возврате участнику строительства излишне уплаченных денежных средств (если фактическая площадь объекта долевого участия (квартиры) по данным БТИ, передаваемая участнику строительства, окажется меньше проектной площади, указанной в договоре)

вразмере стоимости разницы данных БТИ и проектной площади3; 2) о взыскании неустойки за нарушение обязательств по передаче жилого помещения по возмездному договору4. На практике нередки случаи, когда участники строительства изначально заявляют в суд требования о передаче жилого помещения, а только потом о признании права собственности на объект долевого участия5. При указанных обстоятельствах суды выносят весьма противоречивые решения. Так, в одном деле арбитражный суд отказал заявителю

впризнании права собственности на объект долевого участия, сославшись на то, что заявитель уже реализовал предоставленное ему право, и его тре-

1Более подробно см.: Савостьянова О.Н. Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. № 12. С. 29−33.

2См.: Постановления Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2015 г. по делу № А40-80775/2013; от 19 июля 2016 г. по делу № А40-80775/2013 // СПС «КонсультантПлюс»; Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 ноября 2014 г. по делу

№А40-80775/2013 // http://www.msk.arbitr.ru.

3См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г. по делу

№А40-80775/2013 // http://www.msk.arbitr.ru

4См.: Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 г. по делу

№А40-80775/2013 // http://www.msk.arbitr.ru

5Савостьянова О.Н. Застройщик в процессе банкротства: какие требования вправе заявить в арбитражный суд участник долевого строительства // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. № 12. С. 30−31.

254

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

бование включено в реестр требований кредиторов застройщика о передаче двухкомнатной квартиры на объекте незавершенного строительства жилого дома. Суд первой инстанции посчитал, что у кредитора есть право выбора одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренного Законом о банкротстве1. Вместе с тем в другом деле арбитражный апелляционный суд, признавая за заявителем право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указал, что определение арбитражного суда о включении в реестр требования о передаче данному заявителю жилого помещения носит преюдициальный характер, следовательно, в деле о признании права собственности на этот же объект долевого участия признанные судом при вынесении определения обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и должны быть приняты судом как установленный факт2.

• денежное требование − требование участника строительства о:

−возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения,

и(или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

−возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, ма- шино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения;

−возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными,

и(или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам;

−возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными,

и(или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам.

1См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г.

№09АП-22931/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

2См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. № 09АП-4838/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

255

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Заявление, содержащее требования участника строительства, должно быть подано в арбитражный суд, а также направлено застройщику и арбитражному управляющему в течение 30 дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения (п. 1 ст. 71 Закона о банкротстве).

По истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства

реестр требований кредиторов подлежит закрытию (п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве), но в целях реализации основной цели в делах о банкротстве застройщика − защиты прав граждан − участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, как наиболее незащищенных лиц, несущих существенные потери при финансовой несостоятельности застройщика, допускается вос-

становление указанного срока до начала расчетов с кредиторами, что подтверждается судебной практикой.

Согласно позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12, основной целью принятия

специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспе-

чение приоритетной защиты граждан − участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве). Именно по указанной причине, по мнению суда, применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражда-

нином − участником строительства срока закрытия реестра по уважительной

причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами1, что является явным исключением в общем для основной массы конкурсных кредиторов и уполномоченных органов двухмесячном пресекательном сроке закрытия реестра в конкурсном производстве (абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). Данное Постановление содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами. О сроках подачи заявления о пересмотре, а также о возможности восстановления пропущенного срока на подачу указанного заявления упоминают ст. 312 АПК РФ и п. 11−17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. № 522.

1См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 // СПС «КонсультантПлюс».

2Постановление Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре

256

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

Вместе с тем не только лица, заключившие договор долевого участия в строительстве, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр требований кредиторов застройщика. Данным правом обладают и иные кредиторы застройщика.

Законом о банкротстве предусмотрен перечень оснований для отне-

сения требований кредиторов к требованиям участника строительства

о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1)заключение договора участия в долевом строительстве;

2)заключение договора купли-продажи жилого помещения, маши- но-места, нежилого помещения в объекте строительства;

3)заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства;

4)заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5)внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения, ма- шино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6)заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7)выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в многоквартирном доме;

8)внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9)заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, ма- шино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме

всобственность.

судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9 (ред. от 23 марта 2012 г.).

257

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

Если в основании требований кредиторов лежит одно из названных выше оснований, то арбитражный суд включает указанное требование в реестр требований участников строительства. Факт включения требований кредиторов должника в реестр требований участников строительства имеет существенное значение для указанных лиц в деле о банкротстве застройщика, так как вся конструкция и механизм банкротства застройщика направлены на усиление приоритетной защиты прав граждан – участников строительства, что подтверждается теорией1 и сложившейся судебной практикой2.

В делах о банкротстве застройщика приоритетность защиты интересов граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов проявляется в следующих аспектах.

Во-первых, участники строительства, имея наряду с остальными кредиторами право требования к застройщику, могут выбрать форму выражения своих требований: денежное требование (в случае расторжения договора с застройщиком) или требование в форме передачи жилого помещения.

Во-вторых, расчеты по денежным требованиям граждан − участников строительства специально выделены в приоритетную первую очередь по сравнению с иными требованиями третьей очереди.

Следует обратить внимание, что всего в реестре требований кредиторов застройщика существует четыре очереди, причем среди кредиторов третьей очереди выделяют три подочереди. Таким образом, в реестре требований застройщика законодатель выделяет шесть очередей

(п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве), в которых требования граждан − участников строительства включены в третью очередь. Необходимо учесть, что п. 1 ст. 201.1 Закона банкротстве к участникам строительства помимо граждан относит юридических лиц, публичные административно-территориальные образования (Российскую Федерацию, субъектов Российской Федерации,

1Более подробно см. : Шишмарева Т.П. Правовое регулирование несостоятельности застройщика // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 10. С. 62–67; Стрельцова А. Споры банка с застройщиком по кредитам, выданным на строительство // Жилищное право. 2017. № 4. С. 49–58.

2См.: Определения ВС РФ от 6 октября 2015 г. № 309-ЭС14-4118 по делу № А716213/2012, от 17 марта 2017 г. № 305-ЭС15-16522 по делу № А40-144082/2013, от 2 сентября 2015 г. № 309-ЭС14-4118 по делу № А71-6213/2012; постановления Арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2017 г. № Ф05-12951/2016 по делу № А40-168854/2014; Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июля 2017 г. № Ф07-5900/2017 по делу

№А56-83217/2015; Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2016 г. № Ф0910187/15 по делу № А76-111/2015; Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2016 г. № Ф06-804/2013 по делу № А57-3165/2008.

258

§ 2. Особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика

муниципальные образования), имеющие к застройщику требования о передаче жилого помещения или денежное требование, однако требования указанных лиц отнесены к четвертой очереди, но с учетом наличия трех подочередей третей очереди фактически включены в шестую очередь.

По указанным выше обстоятельствам приоритетное положение требований граждан – участников строительства вполне очевидно.

В-третьих, порядок удовлетворения требований о передаче жилых помещений предусматривает возможность получения участниками строительства жилого помещения двумя способами в зависимости от степени завершенности строительства многоквартирного дома:

а) первый способ − путем передачи объекта незавершенного строительства, строительство которого будет завершено непосредственно дольщиками:

б) второй способ − путем передачи жилых помещений. В-четвертых, участники строительства вправе проводить свое

собственное собрание кредиторов (ст. 201.12 Закона о банкротстве), обладающее специальной компетенцией, на котором право голоса имеют только участники строительства.

В-пятых, участникам строительства предоставлена возможность предъявления убытков, понесенных в результате неисполнения застройщиком своих обязательств перед ними.

Согласно п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается

размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

Предоставление возможности по предъявлению убытков может повлечь существенные правовые последствия: при участии в собрании кредиторов голоса таких участников строительства будут определяться с учетом установленных убытков, иными словами, такие участники

259

Глава 17. Особенности несостоятельности (банкротства) застройщиков

строительства могут значительно усилить свое влияние при голосовании на собрании кредиторов.

В-шестых, роль участников строительства при решении вопроса о заключении мирового соглашения имеет существенное значение.

Согласно п. 9 ст. 201.1 Закона о банкротстве решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения в деле о банкротстве застройщика принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также отдано не менее чем 3/4 голосов

участников строительства.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о приоритетном положении участников строительства в деле о банкротстве застройщика.

2.3. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан − участников долевого строительства»

как специальный субъект в делах о банкротстве застройщиков

С 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан − участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» совместно с Законом о банкротстве ввели

новую систему защиты граждан – участников долевого строительства,

сиспользованием механизмов компенсационного фонда, который фактически дублирует механизм страхования гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия1. В случае банкротства

1Ранее действовали законодательные нормы, предусматривающие три варианта страхования ответственности компаний, привлекавших денежные средства дольщиков по ДДУ: а) получение банковской гарантии; б) заключение договора с коммерческой страховой компанией; в) вступление в общество взаимного страхования (ОВС). Кроме того, деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ стала попадать под государственный контроль со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. Однако практика применения указанного механизма

с2014 по конец 2016 г. показала, что он как одна из гарантиий обеспечения прав соинвесторов

не оправдал своей цели. Только за указанный период почти 40 тыс. человек пострадали в России из-за крупнейших банкротств застройщиков. Согласно выводам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) «лидером» в печальном рейтинге девелоперов-банкротов на рынке жилья является группа «СУ-155» (дело о банкротстве

260