2. Содержание и проблемы правового регулирования основы капитального ремонта в многоквартирном доме

2.1. Содержание капитального ремонта в многоквартирном доме

Исходя из статьи 166 ЖК РФ, капитальный ре­монт общего имущества в многоквартирном доме включает:

1. Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и выполнение которых финансиру­ ются за счет средств фонда капитального ремонта,который сформирован, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установ­ ленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотве-дения;

• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ре­монт лифтовых шахт;

• ремонт крыши;

• ремонт подвальных помещений, относящих­ся к общему имуществу в многоквартирном доме;

• ремонт фасада;

• ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Нормативным правовым актом субъек­та Российской Федерации перечень услуг работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установ­ ленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вен­ тилируемую крышу, устройству выходов на кров­ лю, установке коллективных (общедомовых) при­ боров учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими ви­ дами услуг и работ.

3. В случае принятия собственниками помеще­ний в многоквартирном доме решения об установ­лении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превы­шения, по решению общего собрания собственни­ ков помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имуще­ ства в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предостав­ляемой субъектом Российской Федерации, опре­деляется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В статье 167 ЖК РФ, описывается как прохо­дит обеспечение своевременного проведения ка­питального ремонта общего имущества в много­квартирных домах. Органы государственной вла­сти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения ка­питального ремонта общего имущества в много­квартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и которыми:

1. Устанавливается минимальный размер взно­са на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2. Устанавливается порядок проведения мони­торинга технического состояния многоквартир­ных домов;

3. Создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверж­даются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора, порядок назначения на конкурсной основе руководителя регионального оператора;

4. Утверждаются порядок и условия предо­ставления государственной поддержки на прове­дение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предо­ставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие сред­ства на реализацию указанной поддержки предус­мотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;

5. Устанавливается порядок подготовки и ут­верждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам¹¹.

В статье 168 ЖК РФ описывается региональ­ная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах . Ре­гиональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и ре­гиональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная програм­ма капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах формируется на срок, необходимый для проведения капитального ре­монта общего имущества во всех многоквартир­ных домах, расположенных на территории субъ­екта Российской Федерации¹².

Очередность проведения капитального ремон­та общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капи­тального ремонта, исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Фе­дерации и могут быть дифференцированы по му­ниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в мно­гоквартирных домах, в которых требовалось про­ведение капитального ремонта на дату приватиза­ции первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Требования законодательства к проведению капитального ремонта и реконструкции зда­ний и сооружений

Основной целью деятельности муниципально­го управления является формирование и реализа­ция единой отраслевой политики, направленной на создание для населения безопасных и комфорт­ных условий проживания в жилищном фонде, соз­дание условий для предоставления коммунальных услуг, установленных стандартов качества.

В основу регулирования капитального ремонта жилищного фонда на региональном уровне поло­жена деятельность министерства жилищно-ком­мунального хозяйства, топлива и энергетики.

В советское время при планово-распредели­тельной системе хозяйствования и отсутствии частной собственности финансирование капи­тального ремонта в основном осуществлялось за счет бюджетных средств, которые формировались за счет платы за найм жилых помещений. В пост­советское время, в силу ограниченности денеж­ных средств и перераспределения собственности, данная организация финансирования капитально­го ремонта была неприемлема и требовала полно­го пересмотра.

В результате массовой приватизации жилья в многоквартирных домах (далее - МКД) госу­дарство сняло с себя полномочия ремонтировать дома, ставшие, по сути, частной собственностью. Это значит, что теперь собственники получили не только права, но и обязанности по содержанию своего МКД в надлежащем состоянии. В пер­вую очередь ответственность за ремонт общего имущества в МКД возлагается на собственников дома, а также и на обслуживающие дом организа­ции - управляющие компании или товарищества собственников жилья. Однако все же главным ответственным и заинтересованным лицом оста­ется именно собственник жилья. Любопытно: в соответствии с новым Жилищным кодексом, если многоквартирный дом рухнет, то именно соб­ственники, а не управляющие компании должны будут оплатить его утилизацию¹³.

Известно, что жизненный цикл жилого здания обычно составляет десятки лет. Большую часть этого времени занимает период эксплуатации, т. е. его фактическое использование по назначению. И особую актуальность для жилого дома имеет проблема его содержания и ремонтов в этот пе­риод, в том числе текущего и капитального. Без­опасная эксплуатация здания с соблюдением за­ложенного при его проектировании срока службы невозможна без четкой системы ремонтов, кото­рые должны выполняться по определенной схеме. Текущий и капитальный ремонты являются важ­нейшими элементами процесса простого воспро­изводства жилищного фонда. Они направлены на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и обеспечивают нормативные, запроектированные сроки эксплуатационного пе­риода, сокращающие общественные затраты на строительство нового жилья и капитальный ре­монт. В соответствии с действующими норматив­но-техническими документами капитальный ре­монт определяется как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, который приво­дит к снижению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усиле­нию существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств, сниже­нию деформации и замене конструкций.

В результате проведения капитального ремон­та сроки службы объектов не изменяются, но если капитальный ремонт по каким-либо причинам отложить, то остаточная долговечность снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить. К примеру, если не устранены вовремя повреждения кровли в здании, то происходит более интенсивное разру­шение крыши, ухудшается состояние перекрытий, полов и т. п., снижается долговечность здания. Чтобы обеспечить нормативную долговечность, необходимо проводить требуемый по объему ка­питальный ремонт.