1. Правовое регулирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

1.1. Правовые основы капитального ремонта в многоквартирном доме

Федеральным законом от 25.12.2012 г. № 271  в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ) были внесены изменения в IX раздел ЖК РФ, который регулирует организацию проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. На первый взгляд в указанном разделе ЖК РФ все ясно и просто, но на практике возникает много вопросов. Несмотря на то, что программы капитального ремонта в субъектах Российской Федерации (далее — субъекты РФ) реализуются уже в течение 4–5 лет некоторые проблемы остаются нерешенными. На практике возникают ситуации, которые недостаточно регламентированы на уровне федерального законодательства либо отданы на «откуп» субъекта РФ, который должен его урегулировать их местным Законом либо иным нормативным правовым актом. Действующее федеральное законодательство позволяет концентрировать работу по планированию, утверждению региональной программы капитального ремонта (далее — региональная программа) и краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта (далее — краткосрочный план), а также их актуализации на основании достоверных сведений о состоянии домов, на уровне субъекта РФ (части 6 и 7 статьи 168 ЖК РФ). Таким образом, согласно логике федерального законодательства, региональные программы капитального ремонта должны быть сформированы на основании сведений, предоставленных органами местного самоуправления. При этом, на практике такого не произошло. Первоначально планы ремонтов были сформированы во многих субъектах не должным образом, не стал исключением и Пермский край. Далее проблематика будет раскрыта на примере программы капитального ремонта Пермского края. При формировании региональной программы не были учтены требования статьи 166 ЖК РФ, предусматривающие минимальный перечень видов ремонта, который необходимо провести в каждом многоквартирном доме за весь период реализации региональной программы. Также, вышеуказанной нормой установлены виды работ, выполнение которых обязательно при наличии в многоквартирных домах соответствующих конструктивных элементов: ремонт крыши, ремонт фасада, ремонт фундамента, водоснабжение (холодное и горячее), водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, замена лифтового оборудования, ремонт подвальных помещений. При этом исходя из действующего правового регулирования региональная программа должна предусматривать конкретный срок проведения капитального ремонта по всем указанным видам работ, в том числе исходя из данных объективного мониторинга технического состояния домов, осуществление которого возложено на органы местного самоуправления, управляющие организации, ТСЖ (ТСН), ЖСК.

Одним из направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства является обеспечение сохранности жилых зданий и повышение комфортности проживания населения. В соответствии с федеральным законодательством в субъектах Российской Федерации действуют региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов (далее -МКД).

Капитальный ремонт осуществляется за счет средств собственников, формирующих фонд капитального ремонта либо на счете специальной организации - регионального оператора, либо на специальном счете в банке. За счет средств фонда проводится ограниченный перечень работ, потратить деньги на работы, не включенные в перечень возможно только при увеличении минимального размера взноса (определяемого субъектом РФ). Основным инструментом принятия решений по поводу проведения капитального ремонта является общее собрание собственников МКД.

Рассмотрим основные положения организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Понятие капитального ремонта определено в Федеральном законе "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства": «капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение и оказание предусмотренных законом работ и услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее имущество в многоквартирном доме), в том числе, по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме».

В соответствии со статьей 167 ЖК РФ, органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают следующие нормативно-правовые акты, касающиеся сферы капитального ремонта:

1. определение минимального размера взноса на капитальный ремонт;

2. определение порядка проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

3. создание регионального оператора - некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

4. утверждение порядка и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта;

5. определение порядка подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в МКД;

6. определение порядка предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет, и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению;

7) определение порядка выплаты владельцем специального счета и региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в МКД, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции МКД;

8) определяется порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в субъектах Российской Федерации начали действовать региональные системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, направленные на сокращение объема изношенного жилищного фонда, обеспечение сохранности жилых зданий и повышение комфортности проживания.

Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта всех МКД региона и включает:

1. перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением МКД, признанных порядке аварийными и подлежащими сносу;

2. перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3. плановый период проведения капитального ремонта по каждому виду услуг и работ и

ДР-

Для реализации региональной программы власти субъектов РФ обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта, которые формируются с учетом остатков средств на счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году, а также необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете регионального оператора. В соответствии со статьей 169 ЖК РФ все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Взносы на капремонт не оплачиваются в случае, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом МСУ решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом. Законодательно предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

1. формирование фонда капитального ремонта на специальном счете,

2. формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального

хозяйства" предусматривает необходимость проведения мониторинга реализации региональных программ капитального ремонта, основными формами мониторинга являются:

• анализ периодической отчетности (ежемесячной и годовой),

• анализ материалов, представляемых по запросам Фонда содействия реформированию ЖКХ,

• выездной мониторинг (проверки в субъектах Российской Федерации),

• селекторные совещания с субъектами Российской Федерации,

• работа с обращениями граждан.

ЖК РФ в своем содержании трактует, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливает субъ­ект Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем России.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помеще­ний многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварий­ным, подлежащим сносу или реконструкции¹, а также в многоквартирных до­мах, в отношении которых принято решение органов государственной власти или органов местного самоуправления об изъятии для государственных или муници­пальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом доме (например, для строи­тельства объектов транспортной инфраструктуры).

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. В ст. 170 ЖК РФ предусмотрены два способа формирования фонда ка­питального ремонта. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного многоквартирного дома. Второй предусмат­ривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора капитального ремонта (централизованная систе­ма капитального ремонта, так называемый общий котел) .

Под региональным оператором мы понимаем созданную субъектом Россий­ской Федерации некоммерческую организацию в форме фонда для осуществления деятельности, направленной на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах².

Решение об определении способа формирования фонда капитального ре­монта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной про­граммы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в от­ношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ)³.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны упла­чивать взносы на капитальный ремонт вне зависимости от того, был ли заключен договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации прове­дения капитального ремонта между собственником помещения в многоквартир­ном доме и региональным оператором.

В статье 166 ЖК РФ закреплен перечень услуг и работ по капитальному ре­монту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водо­снабжения, водоотведения;

2. ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3. ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5. ремонт фасада;

6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Федеральным законом № 498-ФЗ от 28.12.2016 года в раздел IX «Организа­ция проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных до­мах» ЖК РФ внесены изменения, которые направлены на урегулирование право­отношений по поводу проведения капитального ремонта. Согласно новой ч. 5 ст. 166 ЖК РФ работы по капремонту могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций МКД и (или) инженер­ных сетей дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градострои­тельной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства⁴.

Регион может расширить данный список другими работами по капитально­му ремонту. Собственники, уплачивающие взносы в размере выше минимального, по своему усмотрению определяют перечень работ. Введенные поправки дают возможность проводить более масштабные работы (только в отношении двух кате­горий элементов общего имущества), чем ранее. Понятия капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства приведены в ст. 1 Градо­строительного кодекса РФ. Так, капитальным ремонтом признается замена или восстановление отдельных элементов несущих строительных конструкций, тогда как к реконструкции относится замена или восстановление таких конструкций в целом.

ЖК РФ предусматривает общие правила о привлечении на цели осуществ­ления капитального ремонта кредитов, займов, а также возможность поддержки из федерального бюджета. Финансовая поддержка капитального ремонта из фе­дерального бюджета представляется по заявкам субъекта Российской Федерации через Фонд ЖКХ при наличии утвержденного краткосрочного плана реализации региональной программы, при обязательном распределении долей софинансирования: федеральное, региональное, муниципальное финансирование, финансиро­вание собственниками помещений⁵.

Собственники помещений в многоквартирном доме смогут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, и оплатить эти работы за счет долгосрочных кредитов, погашение которых будет осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт, входящих в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги. Повысить доступность таких кредитов и обеспечить вовлечение большего числа собственников помещений в многоквартирных домах, привлекающих до­полнительные источники финансирования капитального ремонта общего имуще­ства, позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсиди­рования процентной ставки и субсидирования части самого кредита.

Одной из ключевых проблем в сфере реализации региональных программ по организации капитального ремонта, по мнению П.В. Крашенинникова и Е.В. Бадулиной, является отсутствие на федеральном уровне общего порядка про­ведения мониторинга технического состояния домов, отсутствие общего подхода к оценке технического состояния домов, механизма финансирования мониторинга.

Поэтому субъекты Российской Федерации по-разному определяют условия и порядок проведения мониторинга, критерии оценки технического состояния мно­гоквартирных домов. В каких-то нормативных актах условия оценки вообще не раскрываются, мониторинг при этом проводится специальной комиссией (Туль­ская область), где-то более или менее определены условия оценки, ответственным за мониторинг лицом является орган местного самоуправления (Свердловская об­ласть). В Приморском крае за мониторинг отвечает лицо, ответственное за управ­ление многоквартирным домом. Отсутствие сбалансированной системы монито­ринга приводит к формированию региональных программ, содержащих необъек­тивную информацию,

Подводя итоги вышесказанному, можно сделать выводы о том, что приори­тетным направлением государственной политики является создание и обеспече­ние устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, обеспечивающих его своевременное проведение, необходимое качество и разумную стоимость работ. Проблемы, без­условно, имеются, но законодательная база не стоит на месте, разрабатываются новые рычаги управления. Полагаем, что при активном взаимодействии феде­рального и регионального уровней исполнительной власти повысится эффектив­ность организации капитального ремонта в многоквартирных домах.