19.Методы оценки функционального устаревания объектов недвижимости.

Функциональное устаревание – потеря стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам относятся конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

ФУ может быть устранимым (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на устранение недостатка) и неустранимым (наоборот). Методология определения ФУ определяется видом ФУ, его устранимостью или неустранимостью.

Устранимое ФУ измеряется стоимостью его устранения и вызывается: а) недостатками, требующими добавления элемента (ФУ = разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью этих добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки) б) недостатками, требующими замены или модернизации элемента (ФУ = стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа и плюс стоимость монтажа новых элементов) в) наличием избыточных элементов, «сверхулучшений» (ФУ = текущая восстановительная стоимость позиций сверхулучшений минус физический износ плюс стоиомость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место).

Неустранимое ФУ обычно измеряется понесенной потерей арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы. НФУ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства. НФУ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного (текущая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием этой позиции). НФУ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости НФУ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» минус их физический износ плюс текущая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшений».

20.Методы оценки экономического устаревания объектов недвижимости.

Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния окружающей среды).

ВУ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности своего местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки ВУ могут применяться следующие методы:

1)Метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию. Предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

2)Метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и отнесенным к объекту оценки экономическим устареванием.

При наличии достаточного количества данных применение второго метода более предпочтительно.