28. Производственное планирование эксплуатации объекта недвижимости
При анализе показателей эффективности эксплуатации объекта и планировании затрат и квартирной платы целесообразно прибегать к определению точки безубыточности К (рис. 3.9).
При этом выделяют:
– постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов) в размере инвестиций в капитальные вложения; – переменные затраты (расходы по эксплуатации здания).
Через определенное время они в сумме возмещаются выручкой (арендная плата, квартирная плата и др.). На рис. 3.9 этот период (1) окупаемости составляет ≈ 35 лет. В последующем эксплуатация объекта осуществляется в зоне прибыльной эксплуатации (2).
В управлении жилищным фондом (жильем) выделяют 2 основных процесса:
- проживание (собственное жильё) или сдача в наём;
- инвестирование с целью продления жизненного цикла дома (реинвестирование).
Стоимость (цена) жилищного фонда формируется во взаимодействии элементов жилищного фонда и жилищных услуг.
Владелец жилья сталкивается со следующими основными расходами:
погашение кредита (постоянные расходы);
управление и содержание дома (техобслуживание, административные расходы, недобор арендной платы) – переменные расходы;
резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт) – переменные расходы;
прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда земельного участка и т.д.) – переменные расходы.
Основными источниками дохода для покрытия этих расходов являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственником жилья) и арендная плата пользователя.
Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в жилье существующее зависит главным образом от возможностей рынка и намерений будущего собственника выкупить квартиру или платить арендную плату. В связи с этим эксплуатация объекта предполагает следующие типы планирования:
– долгосрочное планирование (5-25 лет);
– среднесрочное планирование (1-5 лет);
– краткосрочное планирование (годовая программа).
Постоянные затраты
(амортизация здания + выплата займов)
Рисунок 3.9 – Изменение эксплуатационных затрат и выручки; определение точки безубыточности
29. Земельный участок как особый объект недвижимости.Правовой режим земельных участков
Имущество - совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке часто называют имущественными отношениями.
Содержание имущества, принадлежащего одному лицу разделяют на:
- актив - совокупность вещей, принадлежащих данному лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (долговое имущество);
- пассив - совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, существующих у данного лица.
Понятие недвижимого имущества устанавливает ФЗ от 21.07.1997 года # 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, лемма и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 закона).
Земельный участок, а не какой-нибудь иной объект является основой понятия «недвижимость». Земельный участок - это первичный и главный элемент понятия недвижимости, значение и особенности которого определяют суть данного понятия. Все другие виды имущества признаются недвижимостью вследствие их неразрывной связи с земельными участками.
В Российском законодательстве отношения, которые возникают по поводу недвижимости, регулируются:
- гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения РФ,
- законодательством, относящимся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ (жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах - с. 72 Конституции РФ, п. к.) и устанавливает нормы для регулирования отношений применительно к соответствующим видам недвижимых вещей);
- градостроительным законодательством, не отнесенным Конституцией РФ ни к предметам ведения РФ ни к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.
Основные законы, применяемые при правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью:
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
- ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
- Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
- и т.д.
Следует отметить, что часто недвижимые вещи имеют принадлежность - движимая вещь, которая служит недвижимой и связана с ней общим назначением. Права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь, могут распространяться также и на принадлежность. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет воля правомочного лица.
Недвижимая вещь может иметь различные ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).
Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, помещения, сооружение может существовать вне связи с пользованием земельным участком собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут.
Все недвижимые вещи подлежат обязательной индивидуализации. Для этого законодательное регулирование на территории РФ ввело понятия и процедуру кадастрового и технического учета (инвентраизации) - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его их других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимости сопровождается присвоением ему кадастрового номера.
Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и пространстве и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания и сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение и инвентарного номера здания и сооружения. Кадастровый номер помещения в здании состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков внутри соответствующей территориальной зоны, а именно:
устанавливает виды разрешённого использования земельных участков (как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков);
используется в процессе застройки земельных участков и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
определяет предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков;
определяет предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
устанавливает ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
При установке градостроительных регламентов учитываются:
фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов использования земельных участков (существующего вида использования и планируемого) и объектов капитального строительства;
функциональные зоны и характеристики их планируемого развития на основе территориального планирования муниципальных образований;
виды территориальных зон;
требования охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Внутри территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки , расположенные в этой зоне.
Градостроительный регламент не распространяется на земельные участки
в границах территорий объектов, включённых в государственный реестр объектов культурного наследия;
в границах территории общего пользования;
занятые линейными объектами;
предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительный регламент не устанавливается для:
земель лесного фонда;
водного фонда;
земель, покрытых поверхностными водами;
земель запаса;
земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
земельных участков, находящихся внутри особых экономических зон.
Использование земельных участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты, определяется соответствующими федеральными законами.
Возможно только использование земельных участков и объектов капитального строительства, которые или по виду разрешённого использования, или предельным размерам, предельным параметрам не соответствуют градостроительному регламенту без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом (за исключением случаев возможной опасности для жизни и здоровья человека, вреда для окружающей среды, объектов культурного наследия). Реконструкция таких объектов капитального строительства и изменение видов разрешённого использования земельных участков может проводиться только после приведения в соответствие требованиям градостроительного регламента для территориальной