9873

исполнитель работ должен сохранить до момента завершения приемки закрепленные в натуре разбивочные оси и монтажные ориентиры.

Результаты приемки отдельных конструкций должны оформляться актами промежуточной приемки конструкций.

Испытания участков инженерных сетей и смонтированного инженерного оборудования выполняются согласно требованиям соответствующих нормативных документов и оформляются актами установленной ими формы. При обнаружении в результате поэтапной приемки дефектов работ, конструкций, участков инженерных сетей соответствующие акты должны оформляться только после устранения выявленных дефектов.

В случаях, когда последующие работы должны начинаться после перерыва более чем в 6

месяцев с момента завершения поэтапной приемки, перед возобновлением работ эти процедуры следует выполнить повторно с оформлением соответствующих актов.

3.6. Технический надзор за строительством Застройщик (заказчик) вправе осуществлять контроль (технический надзор) за ходом и

качеством выполняемых работ, соблюдением их сроков, качеством и правильностью использования применяемых материалов, изделий, оборудования, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя работ.

Технический надзор застройщика (заказчика) за строительством выполняет:

проверку наличия у исполнителя работ документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование, документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;

контроль соблюдения исполнителем работ правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель технадзора может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов;

контроль соответствия установленным требованиям работ операционного контроля,

выполняемого исполнителем;

контроль наличия и правильности ведения исполнителем работ исполнительной документации,

в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;

контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику,

контроль и документированную приемку исправленной документации, передачу ее исполнителю работ;

контроль исполнения исполнителем работ предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;

извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;

контроль соответствия объемов и сроков выполнения работ условиям договора и календарному плану строительства;

оценку (совместно с исполнителем работ) соответствия выполненных работ, конструкций,

участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие;

заключительную оценку (совместно с исполнителем работ) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной/контрактной документации.

Для осуществления технического надзора застройщик (заказчик) при необходимости

формирует службу технического надзора, обеспечивая ее проектной и необходимой нормативной

документацией, а также контрольно-измерительными приборами и инструментами.

3.7.Организация пусконаладочных работ

Кпусконаладочным работам относится комплекс мероприятий и работ, выполняемых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний комплексного опробования обо-

рудования.

При этом под оборудованием подразумевается вся технологическая система объекта, т. е.

комплекс всех видов оборудования, трубопроводов, сооружений и устройств, обеспечивающих выпуск первой партии продукции или обеспечения услуг, предусмотренных проектом.

Период индивидуальных испытаний включает проведение монтажных и пусконаладочных работ с целью подготовки отдельных машин, устройств, агрегатов и сооружений к их приемке рабочей комиссией для комплексного опробования.

До начала индивидуальных испытаний осуществляются пусконаладочные работы по электротехническим устройствам, автоматизированным системам управления, санитарно-техни-

ческому и силовому оборудованию.

Объем и условия выполнения пусконаладочных работ определяются отраслевыми правилами приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденными соответствующими ведомствами РФ по согласованию с Росстроем.

3.8. Сдача-приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов По завершении строительства объекта выполняются оценка соответствия законченного

строительством объекта требованиям действующего законодательства, проектной и нормативной документации, а также его приемка в соответствии с условиями договора при подрядном способе строительства. Под оценкой соответствия понимается прямое или косвенное определение соблюдения требований, предъявляемых к объекту [3].

Приемку законченных строительством объектов от исполнителя (генерального подрядчика)

может производить как заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им проверок,

контрольных испытаний, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, стандартам, а также заключений органов надзора.

Порядок проведения работ по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испытаний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, а также указаниями проектной/технологической документации.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ») или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на строительство.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом, к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прилагается определенный перечень документов

[Ю].

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

3.9. Завершение инвестиционно-строительного проекта При завершении проектов осуществляется закрытие контрактов. Основными этапами

закрытия контракта являются:

проверка финансовой отчетности;

паспортизация;

выявление невыполненных обязательств;

завершение невыполненных обязательств;

окончательные расчеты.

Проверка финансовой отчетности подразумевает проверку финансовой отчетности заказчика и подрядчика.

Проверка финансовой отчетности заказчика включает:

проверку полноты выписки фактуры на весь объем завершенных работ;

согласование полученных платежей с представленными счетами-фактурами;

проверку наличия документации по изменениям; контроль суммы удержаний, произведенных заказчиком.

Проверка финансовой отчетности исполнителя включает:

проверку платежей поставщикам и субподрядчикам;

соответствие суммы заказов закупкам по накладным поставщиков;

поиск просроченных платежей поставщику;

подтверждение соответствующих удержаний.

Результаты такой проверки позволяют получить данные для подготовки окончательных финансовых отчетов по проекту.

Паспортизация представляет собой один из важных элементов организации закрытия контракта и заключается в регистрации заказчиком ранее предоставленной ему документации. В

качестве последней могут выступать документация, характеризующая технические условия используемого сырья и материалов, сертификаты и т. д. При правильном управлении инвестиционным процессом вопросы паспортизации решаются своевременно, а не только на этапе закрытия контракта.

Невыполненные обязательства должны быть завершены полностью на этапе закрытия контракта, однако их выявление должно осуществляться постоянно в течение всего времени выполнения контракта.

Врезультате проверки устанавливаются:

объемы работ, не требующих дополнительных усилий и готовых к закрытию;

объемы работ, требующих завершения для выполнения договорных обязательств.

Если работа своевременно не выполнена, то должен рассматриваться вопрос об изменении контракта. Ведение переговоров с целью изменения условий контракта производится до его закрытия и окончательных платежей. Все изменения в контракте утверждаются заказчиком, до его утверждения никакие дополнительные работы не выполняются. Информацию о выполнении всех работ по контрактам руководитель проекта передает комиссии, принимающей объект.

Закрытие контракта должно сопровождаться завершением расчетов по нему, т. е. выпиской счета для осуществления окончательного платежа.

Как правило, в контрактах предусматриваются штрафные санкции за нарушение сроков строительства. Если объект не закончен к установленному времени, заказчик предъявляет подрядчику требование об уплате неустойки. Специально оговоренные условия позволяют заказчику предъявить подрядчику счет на ликвидацию ущерба за каждый день просрочки строительства. Сумма ущерба и размер премий за досрочный ввод объекта в эксплуатацию заранее указывается в условиях контракта.

При окончательных расчетах учитывается экономия или перерасход денежных средств на проект. Если в процессе строительства подрядчик сократил издержки производства по каким-либо работам по сравнению с контрактной ценой, он получает вознаграждение.

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового отчета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и организации эксплуатации. Этот отчет отражает

опыт реализации проекта и используется для последующих проектов. Анализ и оценка результатов проекта в общей системе управления проектом имеет структуру, представленную на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Схема оценки результатов проекта в общей системе управления проектом

ЛИТЕРАТУРА

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (ч 1 от 30 июля 1994 г. № 51-ФЗ; ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; ч. 3 от 26 июля 2001 г. № 146-ФЗ с изм.).

2.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

3.ФЗ «О техническом регулировании» от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ.

4.ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» от 21 июля 1997 г. № 116-ФЗ.

5.ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06 октября 2003 г. №131-Ф3.

6.ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08 августа 2001 г. № 128-ФЗ.

7.ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» от 02 августа 2001 г. № 134-ФЗ.

8.ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

9.Постановление Правительства РФ «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» от 21 марта 2002 г. № 174.

10.СНиП 12.01.2004 «Организация строительства (2005-01-01)».

11.Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Управление проектами. Учеб, пособие. М.: ОМЕГА-Л, 2008.

12.Новиков О. А. Логистика: Учеб, пособие. М.: Бизнес-Пресса, 1999.

13.Шапиро В. Д. Управление проектами/PROJECT MANAGEMENT: Толковый англо-русский словарь-справочник. М.: Высшая школа, 2000.

14.Инвестиционно-строительный инжиниринг: Справочник для профессионалов/Под ред. проф. И. И. Мазура, проф. В. Д. Шапиро. М.: ЕЛИМА, 2007.

4.ИНЖИНИРИНГ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАКАЗЧИКАЗАСТРОЙЩИКА

4.1.Основные функции заказчика-застройщика

4.2.Создание временных организационных структур для реализации проекта

4.3.Управление организацией заказчика-застройщика

Литература

4.1. Основные функции заказчика-застройщика Инжиниринг деятельности заказчика-застройщика — это совокупность методов и средств

обеспечения подготовки, организации строительства и эксплуатации объектов недвижимости,

обеспечивающих максимальный уровень эффективности инвестиционно-строительного процесса.

Лица, которые решили строить, капитально ремонтировать или реконструировать объекты недвижимости, для реализации своего проекта должны либо создать собственную службу заказчика,

либо заключить договор с организацией, имеющей лицензии на проведение таких работ. Создание такой службы самостоятельно, «с нуля» под конкретный проект, как правило, сопряжено с целым комплексом проблем: низким уровнем организации управления строительством и невысоким качеством услуг, выражающимся в нарушении проектных решений, требований нормативов,

увеличении сроков строительства, перерасходе денежных средств и других проблемах. Для минимизации такого рода рисков инициаторам проектов во многих случаях целесообразно обратиться к услугам специализированных организаций, основное направление деятельности которых — услуги заказчика-застройщика.

Пакет предоставляемых заказчиком-застройщиком услуг, как правило, включает следующие основные виды:

1. Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:

помощь в подборе земельного участка для застройки;

проверка наличия правоустанавливающих документов на используемый для строительства земельный участок;

получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;

оформление правовой базы строительства, исходно-разрешительной документации, ее согласование с государственными разрешительными, контролирующими и надзорными органами;

проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их присоединение;

контроль за сроками действия и пролонгирование ранее выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

подготовка задания на проектирование, подготовка и содействие в заключении договоров с проектными организациями;

техническое сопровождение проектной стадии, контроль за разработкой проектной

документации, согласование ее в установленном порядке, передача на утверждение в органы

экспертизы и генподрядной организации.

2. Организация и сопровождение строительного производства:

организация управления строительством;

подготовка площадки для строительства, демонтажных и лесопорубочных работ;

представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

согласование порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами;

передача геодезической разбивочной основы строительной организации;

передача подрядчику мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки,

рубки насаждений, точек подключения и разрешений на подключение к действующим сетям

энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

организация сдачи-приемки подрядчику в монтаж или производство работ оборудования,

комплектующих и материалов, поставку которых по договору осуществляет заказчик или

поставщики, отобранные им;

оформление строительной документации;

высококвалифицированный технический надзор, включающий:

контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пусконаладочных работ;

контроль за соблюдением проектных решений и требований нормативных документов;

контроль за соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП);

контроль за исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора,

требований шефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля;

контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектной документации;

контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов;

контроль за сроками производства работ и корректировка их в случае необходимости;

содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства.

3. Подготовка тендерной документации и организация подрядных торгов:

проведение предварительных исследований для проведения тендерных торгов;

консультации по привлечению участников торгов, оценка стоимости работ, услуг и материалов;

экспертиза оферт;

подготовка пакета тендерной документации для проведения торгов;

содействие в проведении торгов в рамках действующего российского законодательства;

оценка тендерных предложений, выдача рекомендаций по определению победителя торгов;

консультации и рекомендации по условиям контракта, разработка его основных положений.

4. Сдача в эксплуатацию:

создание рабочей комиссии;

участие в работе рабочей комиссии;

участие в сдаче работы органами надзора;

участие в передаче объекта эксплуатирующей организации;

передача эксплуатирующей организации всей технической документации, составленной в процессе строительства;

организационное сопровождение приемки объекта государственной комиссией;

организационное сопровождение, контроль за уведомлением поставщика услуг о подключении граждан.

4.2.Создание временных организационных структур для реализации проекта

Успешное выполнение организацией функций заказчика-застройщика обусловлено его способностью создать и обеспечить успешное функционирование временной организационной структуры, реализующей проект. Такие временные структуры состоят из ряда разнообразных строительных (и не только) организаций. На рис. 4.1 показан пример организационной схемы реализации инвестиционно-строительного проекта с привлечением специализированной организации, предоставляющей услуги заказчика-застройщика. Пример распределения основных функций между организациями, составляющими приведенную организационную схему, показан на рис. 4.2.

Рис. 4.1. Пример организационной схемы реализации инвестиционно-строительного проекта с привлечением специализированной организации, предоставляющей услуги заказчика-

застройщика

Рис. 4.2. Пример распределения основных функций между организациями, участвующими в реализации инвестиционно-строительного проекта

В приведенном примере управления инвестиционно-строительным проектом с привлечением специализированной организации заказчика-застройщика, на него возложены следующие функции:

1. На пред проектной стадии заказчик-застройщик:

1.1.Изучает строительную площадку и возможность получения основных разрешительных документов.

1.2.Подготавливает все необходимые для начала проектирования документы и исходные данные, включая:

основной распорядительный документ на право проектирования и строительства;

градостроительное заключение;

существующих зданий, задание на проектирование.

1.3.Согласует комплект исходно-разрешительной документации.

1.4.Совместно с застройщиком (инициатором проекта) анализирует общую Концепцию (видение) проекта, вносит предложения по ее совершенствованию.

Рис. 4.3. IDEFO-диаграмма процесса проектирования и строительства объекта