8284

За последние годы СТА выступала объектом исследования в рамках НИР института ГУП Самарской области «ТеррНИИгражданпроект» «Мониторинг и анализ процессов развития территории Самарской области», а так же в научных трудах К.А. Титова, В.Я. Любовного, Г.Р.Хасаева, А. Смирнова, И. Яковлева и т.д.

В данных работах рассматриваемая агломерация изучалась в разрезе особенностей расселения, развития логистической системы, а также формирования экономических связей внутри СТА.

Для Самарско-Тольяттинской агломерации можно выделить три ключевых направления пространственного развития: расширение вокруг первого ядра – столицы региона, расширение вокруг второго ядра – г.о. Тольятти, а так же вовлечение в градостроительную деятельность территорий вблизи международного аэропорта «Курумоч».

Любая агломерация представляет собой «живой организм», в котором происходят непрерывные изменения, вызванные различными причинами. Целью исследования таких процессов является создание качественной системы управления территорией агломерации во избежание хаотичного развития ее пространства и не рационального использования земельных ресурсов[1,2].

Трансформация агломерированных территорий – длительный процесс, который может продолжаться десятилетиями. Только разработанный на высоком профессиональном уровне последовательный план управления пространственными ресурсами агломераций, при многоаспектной, скоординированной работе органов власти федерального, областного и муниципального уровней, различной на разных этапах развития страны и региона, может стать основой для такого развития событий.

Список литературы

1.Антропов Д.В., Михалева А.С. Современные подходы к

планированию использования земель (территорий городов)[Текст]/ Д. В. Антропов, А. С. Михалева // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2015. - №10. - С. 59-67

2.Варламов А.А., Антропов Д.В.Зонирование территорий [Текст]: учеб. пособие / А. А. Варламов, Д. В. Антропов; под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум , 2016. - 207 с.

3.Любовный В.Я. Самарско-Тольяттинская агломерация: История формирования и перспективы развития. [Текст]/ В.Я. Любовный – М.: Экон – информ,2011. – 91 с.

4.НИР и анализ процессов развития территории Самарской области, института ГУП Самарской области «ТеррНИИгражданпроект» «Мониторинг в части реализации мероприятий в области территориального планирования. Формирование направлений развития

30

территории Самарской области и предложений по внесению изменений в Схему территориального планирования Самарской области», 2010. – 504 с.

5. Смирнов А., Яковлев И. Вопросы формирования СамарскоТольяттинской Агломерации. Планировочный каркас над городской инфраструктурой. [Электронныйресурс]/ А. Смирнов, И. Яковлев. – Режим

доступа: http://edu.tltsu.ru/sites/site.php.

6. Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года, одобренная постановлением Правительства Самарской области от 09.10.2006 № 129;

7. Титов К.А. Самарско-Тольяттинская агломерация: современное состояние и пути устойчивого развития.[Текст] / К.А. Титов, В.Я. Любовный, Г.Р.Хасаев. – М.: Наука, 1996. – 208 с.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАКАЗЧИКАВ РАМКАХ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЗАТРАТ НА ВОЗМЕЩЕНИИ УБЫТКОВ,В ТОМ ЧИСЛЕ УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ ПРИ РАЗМЕЩЕНИИ ОБЪЕКТОВ ГАЗОРАСПРЕДЕЛЕНИЯНА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Аверина Л.В., Терешина В.С.

Самарский государственный технический университет (Самара)

Вопросы управления территорией становятся все более актуальными. Прежде всего потому, что территорию рассматривают, в первую очередь, с точки зрения ее инвестиционного потенциала. Инвестиционный потенциал территории определяется совокупностью характеристик, качеств и ресурсов, а также возможностью их использовать с целью максимизации экономического эффекта. Однако при осуществлении этого необходимо учитывать, что территория как объект инвестиций представляет в себя многокомпонентную систему, в качестве основы которой выступает земля. Земля, в свою очередь, обладает уникальной совокупностью взаимосвязанных свойств: ресурс, средство производства, объект и база труда и другие. Одно из важнейших свойств земли – плодородие – является трудновосполнимым ресурсом, значение и роль которого как в жизнеобеспечении, так и в экономике государства огромно. При рассмотрении территории как объекта инвестиций необходимо учитывать совокупность свойств территории, в первую очередь, с точки зрения инвестиционной привлекательности, так как кроме

31

перечисленных свойств основополагающим свойством земли, с точки зрения инвестиций, является местоположение, которое имеет важное значение. Однако инвестирование средств и оценка эффектов производится путем определения затрат, доходов и других показателей в денежном эквиваленте. В отношении земли этот вопрос является одним из наиболее сложных, так как местоположение определяет, в том числе, величину затрат на приобретение вещных прав на землю в рамках инвестиционной деятельности. Учитывая величину территории Российской Федерации, многообразие земель и их потенциала, а также сложившиеся рамки местных земельных отношений вопрос регулирования стоимости таких затрат на федеральном уровне остается открытым, однако он нуждается в разрешении, так как оценить инвестиционную привлекательность территории в пределах страны достаточно сложно.

Этот вопрос является особенно актуальным в рамках реализации проектов по размещению линейных объектов, в том числе объектов газоснабжения. Величина полосы отвода для размещения таких объектов регламентируется нормативно-правовыми актами [1]. Однако величина расходов на приобретение вещных прав на земельные участки или их части в рамках полосы отвода определить однозначно нельзя. Эта проблема особенно актуальна для Инвестора, заказчика, агента и других лиц, которые занимаются вопросами расчета выплат правообладателям земельных участков, непосредственно осуществляют выплаты, ведут отчетность и контроль расходов. Это наиболее актуальным на этапе разработки проекта, когда расходы на реализацию проекта находятся на этапе формирования и закладываются в сметы. Необходимо учитывать тот факт, что от момента «идеи» проекта до его реализации относительно линейных объектов газоснабжения в зависимости от его протяженности, сложности, мощности и других параметров и условий проходит в среднем от пары лет до десяти и более лет. Однако кадастровая стоимость (именно на ней основывается большая часть выплат в рамках земельных отношений) определяется по состоянию на 1 января года, в течение которого осуществляются выплаты, не смотря на то, что кадастровая оценка по общему правилу проводится каждые 3-5 лет [2].

Основная часть линейных объектов газоснабжения размещена на территории земель сельскохозяйственного назначения. Абсолютное большинство договорных отношений осуществляется в рамках аренды/субаренды (очень редко – сервитут). В рамках договорных отношений с правообладателями земельных участков, которые попадают в полосу отвода для целей размещения объектов газоснабжения осуществляется пять основных видов выплат правообладателю (как правило собственнику или арендатору) земельного участка: арендная/субарендная плата (или плата за сервитут); упущенная выгода; фактически понесенные затраты; компенсация биологического этапа рекультивации; техническая рекультивация.

32

Выплаты правообладателю (собственнику) земельного участка составляют немалую долю расходов в рамках реализации проектов по размещению объектов газоснабжения - в среднем до 5% от всей суммы затрат на строительно-монтажные работы. Однако в рамках реализации крупных проектов эта сумма достигает невероятных размеров. В связи с чем, вопрос контроля размера выплат инвестором/заказчиком затрат, возникающим в рамках земельных отношений является актуальным. Особо острое значение этот вопрос приобретает в случае, когда в роли инвестора/заказчика выступают крупные компании, в том числе субъекты естественной монополии, например такие как ПАО « Газпром», где в качестве технического заказчика выступает ООО «Газпром инвестгазификация», а в качестве агента по реализации отдельных программ в рамках агентских отношений – АО «Газпром газораспределение». В свою очередь АО «Газпром газораспределение» осуществляет ряд работ по договорам подряда/субподряда с рядом других организаций. Важно отметить, что вопросы земельных отношений, а точнее договорный процесс определения стоимости и выплат решается на самом низком уровне (например, субподрядчика или агента). Однако инвестор не имеет возможности полного контроля всех расходов, а точнее определения их величины в рамках всей страны. Это особенно актуально при определении размеров выплат по компенсации убытков, в том числе упущенной выгоды. Так, например, в Самарской области расчеты указанных выплат определяются на основании Методических рекомендаций по расчету стоимости компенсации убытков сельскохозяйственного производства и упущенной выгоды для собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов при временном занятии земельных участков для несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения, которые были разработаны совместно ООО «ВолгоНИИгипрозем» и Министерством сельского хозяйства и продовольствия Самарской области [3]. Данная методика позволяет Инвестору производить контроль при планировании расходов на любом этапе. В данном случае опыт Самарской области является положительным, подобная методика должна быть разработана в каждом из субъектов Российской Федерации. Разработка аналогичной методики должна осуществляться именно на уровне субъекта, так как ввиду достаточно больших размеров России унифицировать расчеты в рамках земельных отношений в пределах страны н6е представляется возможным, однако наличие таких методик позволит получать достоверную, а главное законодательно обоснованную информацию по расчетам.

Таким образом, отсутствие у заказчика формальных способов контроля затрат ввиду отсутствия методики определения затрат на этапе разработки проекта и анализа его инвестиционной привлекательности и состоятельности в целом приводит к тому, что оценить реальную ситуацию с точки зрения затрат становится невыполнимой задачей, либо

33

полученные результаты не являются верными и актуальными. Однако опыт Самарской области позволяет сделать вывод о возможности решения данной проблемы путем разработки необходимых методик на уровне субъектов Российской Федерации в целом по стране.

Список литературы

1.СП 18.13330.2011. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*[Текст] – утв.

Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 790 (ред. от 30.09.2016).

2.Российская Федерация. Законы. О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от

03.07.2016 № 237-ФЗ :[ред. от 29.07.2017]. Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

3.Методических рекомендаций по расчету стоимости компенсации убытков сельскохозяйственного производства и упущенной выгоды для собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов при временном занятии земельных участков для несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения. – Самара, 2013.

АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ СПОСОБОВ ПОСТРОЕНИЯ ЦЕНОВОЙ ПОВЕРХНОСТИ ТЕРРИТРОИИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

А.Г. Семенова,А.В. Пылаева

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет (Нижний Новгород)

В данной статье рассматриваются различные способы построения ценовой поверхности территории для целей государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Согласно Федеральному закону № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка – это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости[1].

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ, в результате проведения государственной

34

кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке[1].

Кадастровая оценка – это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в границах административно-территориальных образований.

Существует достаточно большое количество пособий, статей, в которых рассмотрен механизм государственной кадастровой оценки, проанализированы понятия рыночной и кадастровой стоимости, выявлены недостатки и проблемы методов кадастровой оценки и предложены рекомендации по их совершенствованию.

При оценке любого объекта недвижимости оценщик ищет и анализирует такую информацию как:

1)данные объекта оценки;

2)данные о сегменте рынка, в котором находится объект оценки;

3)данные об аналогах объекта оценки.

Подбор аналогов оценщик осуществляет с помощью своего опыта и профессиональных навыков. Эффективность этого процесса прослеживается только при оценке малого количества объектов недвижимости. В случае государственной кадастровой оценки число объектов может превышать миллион, поэтому подобрать аналоги индивидуально каждому объекту не предоставляется возможным без автоматизации данного процесса и ввиду сжатого времени, отведенного на исполнение работ[2].

Для определения кадастровой стоимости используется массовая оценка.

При использовании такого метода оценки выбираются определяющие факторы, влияющие на цену объекта, оценивается степень их влияния и на основании этого вычисляется единая «справедливая» цена за квадратный метр объекта недвижимости определенной группы.

Плюсом данного метода можно считать то, что массовая оценка позволяет одновременно определить кадастровую стоимость большого количества объектов, однако при этом не учитываются индивидуальные особенности объекта недвижимости. Для городов с малоразвитым рынком оценщики, в качестве исходной информации, используют данные по другим видам разрешенного использования, удельные показатели других населенных пунктов, не актуальную информацию, что не всегда является альтернативой для объективного результата определения кадастровой стоимости.

Кроме того, при массовой оценке, предлагается методика государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путем трехмерного моделирования.

35

При наличии информации о ценах сделок с объектами недвижимого имущества с использованием картографической основы в трехмерном пространстве строится 3D-поверхность («поверхность цен»), Z – координата каждой точки которой соответствует стоимость расположенного на картографической основе объекта, имеющего координаты в проекции на плоскость (X, Y) [3].

В качестве опорных точек непрерывной «поверхности цен» выступают известные цены сделок базы Россреестра, приведенные на дату оценки. Промежутки между ними в простейшем случае набираются плоскими мозаичатыми фрагментами – треугольными гранями по соседним точкам[3].

Поверхности цен с треугольными гранями представлены на рисунках 1 и 2.

Рис. 1. Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сверху

36

Рис. 2. Поверхность цен с треугольными гранями. Вид сбоку

Данная модель является достаточно универсальной и может использоваться при проведении массовой оценки единых объектов недвижимости. Описанный выше способ определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на основе «поверхности цен» реализуем при условии наличия достаточного количества сведений об объектах-аналогах, и в первую очередь – цен сделок с ними.

Также при массовой оценке предлагается комплексное описание территории для создания модели стоимости объектов недвижимости с применением метода главных компонент для определения однородных территорий и построения ценовых поверхностей[4].

Вданной работе используются такие открытые источники как 2ГИС

иOpenStreetMap (OSM).На рисунке 3 представлена схема расчета распределения пространственных факторов для анализа территории.

Рис. 3. Схема расчета распределения пространственных факторов для анализа территории

37

Предложенный вариант построения ценовой поверхности позволяет более дифференцировано оценивать территории, учитывая при этом достаточность рыночной информации.

Оценка объектов недвижимости представляет собой сложный комплекс мероприятий по определению объекта оценки, его идентификации, выбора информационной базы при проведении расчетов.

Проанализировав различные подходы к определению кадастровой стоимости, были выявлены их недостатки и сделан вывод о необходимости совершенствования методики кадастровой оценки.

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы.О государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от

03.07.16 г. № 237-ФЗ : [ред. от 29.07.2017]. Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

2. Лаврова, М. И.Несоответствие кадастровой и рыночной стоимости: причины и пути совершенствования[Текст]/ М. И. Лаврова/Научно-аналитический экономический журнал. – 2016. - №5. – С.

117-120.

3. Ефимова Н.С.Совершенствование методики государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путем трехмерного моделирования[Текст]/ Н.С. Ефимова//Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов5-я Всероссийская научно-техническая интернет-конференция. - 2015. -С. 75-78.

4. Гаврилов А.П., Пылаева А.В.Использование пространственных данных для построения ценовой поверхности нижегородской области[Текст]/ А. П. Гаврилов//Институт развития территорий. -2016.

ФОРМИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН

ИВНЕСЕНИЕ СВЕДЕНИЙ О НИХ

ВЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

АверинаЛ.В., СергееваИ.В.

Самарский государственный экономический университет Самарский государственный технический университет (Самара)

Вопросы формирования границ территориальных зон имеют важное значение, так как довольно часто они затрагивают права и законные интересы граждан и организаций, а также публично-правовые сферы

38

жизни общества. Для застройщиков, инвесторов, заказчиков изменение границ территориальных зон и изменение их вида влечет серьезные финансовые риски, связанные как со сложностями при реализации инвестиционного проекта, так и с невозможностью его реализации в случае кардинального изменения территориальных зон [1].

Документом, отражающим местоположение, размер и границы объекта землеустройства является карта (план), который, в свою очередь, входит в состав землеустроительного дела.

Всостав землеустроительного дела обычно входит: титульный лист, содержание, пояснительная записка, ряд нормативно-правовых актов (постановлений, решений, фрагментов кадастровых планов, выписок, писем о предоставлении документов, писем управлениям, уведомлений, фрагментов межевых планов, решений судов и т.д.), карта (план) объекта землеустройства и приложения (диск СD-R, содержащий кадастровые планы, кадастровые выписки). Один экземпляр землеустроительного дела по описанию местоположения границ объекта землеустройства передается

вгосударственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

При этом пояснительная записка состоит из следующих документов:

1. Общие сведения (указан объект землеустройства, где расположен, на основании чего выполняются работы, цель землеустроительных работ, исполнитель работ и др.).

2. Исходные данные (с использованием каких материалов осуществлено описание местоположение границ объекта землеустройства).

3. Методика и технология выполнения работ по описанию местоположения границ объекта землеустройства (указан перечень сведений, которые были использованы при описании местоположения границ объекта землеустройства, например, правила землепользования и застройки, сведения государственного фонда данных, полученные в результате проведения землеустройства, сведения и документы, размещенные в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и т.д.).

4. Методика и технология выполнения работ по составлению Карты (плана) объекта землеустройства. В ней описывается карта (план) объекта землеустройства, с учетом каких сведений она составлена. План границ объекта землеустройства оформлен в виде, совмещенном с картографической основой определенного масштаба.

Вкачестве картографической основы используют растровые копии цифровых топографических планов определенного масштаба с указанием предприятия их создавшего. Планы готовят в двух вариантах. Первый вариант – планы, подготовленные в соответствии с требованиями нормативных документов в графическом виде на недеформируемой основе, второй вариант – цифровые топографические планы в электронном

39