Определение ставки дисконтирования

Наименование	Значение
Безрисковая ставка (%)	7,52
Риск инвестирования средств в оцениваемое предприятие (%)	22,80
Итого ставка дисконтирования, %	30,32

Однако, помимо уже перечисленных рисков, существует страновой инвестиционный риск, как показатель вероятности потери доходов от принятия определенных политических решений, экономической нестабильности, социальных изменений и т.п. Для расчета странового риска была применена методика компании "Delloite and Touche" (Таблица 6.11). Суть этой методики заключается в том, что по каждому виду риска определяется уровень данного риска. Затем определяется средневзвешенная величина.

Таблица 6.11. Расчет странового риска.

	Уровень риска
Вид риска	2	4	6	8	10	12	14	16	18	20
Риски, связанные с активами
Политика экспроприации				1
Политика национализации				1
Возможность местного финансирования			1
Защита интеллектуальной собственности			1
Риски социально-экономической ситуации
Политическая стабильность										1
Отношение к иностранным инвестициям										1
Положение с правом собственности		1
Общая правовая ситуация		1
Участие государства в управлении							1
Отношение к частному сектору					1
Наличие и стоимость рабочей силы		1
Взаимоотношение с соседними государствами		1
Влияние организованной преступности										1
Привилегии для национальных конкурентов
Финансовый рынок
Конвертируемость валюты					1
Стабильность национальной валюты									1
Ограничение на капитал и торговый оборот			1
Регулирование цен		1
Емкость рынка (размер экономики)		1
Доступ на рынок Европы					1
Тенденции развития экономики										1
Ставки налогообложения										1
Уровень инфляции					1
Задолженность			1
Количество наблюдений	0	6	4	2	4	0	1	0	1	5
Вес	2	4	6	8	10	12	14	16	18	20
Взвешенная сумма	0	24	24	16	40	0	14	0	18	100
Количество факторов	24
Средневзвешенная величина	10

В подтверждение полученного результата приведем результат рейтинга государственных ценных бумаг Standart & Poor's. Эта компания присваивает государственным ценным бумагам различных стран рейтинги от AA до DD. Рейтинг АА присваивается государственным ценным бумагам высшего класса, с которыми связан наименьший инвестиционный риск. Рейтинг DD отражает ситуацию рынка государственных ценных бумаг стран, которым объявлен дефолт. На дату оценки России был присвоен рейтинг СD. Во второй половине июня в Нью-Йорке министр финансов М. Касьянов достиг предварительной договоренности с крупнейшими западными кредиторами о предоставлении отсрочки России по долгам бывшего СССР. Это несколько улучшило настроение портфельных инвесторов в том числе и на рынке акций несмотря на снижение рейтинга облигаций, в которые переоформлен долг России лондонскому клубу (IAN), агентством Fitch IBCA с уровня CC до DD.

Таким образом, ставка дисконтирования для собственного капитала составила 30,32%.

Величина корректировки на норму возврата капитала для оцениваемого единого объекта недвижимости рассчитывалась исходя из нормативного срока эксплуатации улучшений (зданий 1-2 группы капитальности) согласно «Методики оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения»^**. Усредненный нормативный срок эксплуатации для оцениваемых зданий составит 125 лет, учитывая, что усредненный возраст оцениваемых зданий на момент оценки составил 25 лет, можно предположить, что усредненный оставшийся срок эксплуатации зданий составит около 100 лет.

Тогда норма возврата капитала определится следующим образом:

Норма возврата капитала = 1/Т = 1/100 = 0,01(1,00%)

Согласно проведенным нами расчетам, итоговая усредненная ставка капитализации для оцениваемых объектов составит СК = 30,32 + 1,00 = 31,32%