- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Отчет № 7/2-1-6
- •Оглавление
- •Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •Процесс и методология оценки
- •Сравнительный подход
- •Метод сравнения продаж
- •Метод выделения
- •Метод распределения
- •Доходный подход
- •Метод капитализации земельной ренты
- •Метод остатка
- •Метод предполагаемого использования
- •Затратный подход
- •Состояние и перспективы развития рынка авиаперевозчиков сибири.
- •Обзор социально-экономического развития региона
- •Краткое описание Омской области
- •Краткое описание города Омска
- •Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •Права собственности
- •Описание объекта недвижимости
- •Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости аэродрома Омского аэроклуба росно в поселке Марьяновка.
- •Анализ наиболее эффективного использования
- •Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Затратный подход
- •Сравнительный подход
- •Список участков-аналогов промышленного назначения
- •Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •Обоснование корректировок
- •Расчет корректировки на группу земель
- •Доходный подход
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
- •Норма дохода, очищенная от риска
- •Риск инвестирования в оцениваемое предприятие
- •Определение ставки дисконтирования
- •Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Двадцать восемь миллионов пятьдесят тысяч руб.)
- •Допущения и ограничивающие условия
- •Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
Земельные участки, продаваемые органами местного самоуправления гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства продавались по цене 3,99 руб. / кв. м. в населенных пунктах, для личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, животноводства - 1,30 руб./кв.м. в населенных пунктах, вне населенных пунктов - 2,46 руб./кв.м. В отчетном году земли продавались в основном для личного подсобного хозяйства, под жилую застройку, а также для других целей.
Весь объем платежей, поступивших от продажи государственных земель, составил 50,8 млн. руб.
По данным отчетности за 2003 год в населенных пунктах и населенных пунктов области было зарегистрировано 8 653 договора (2 384,8 га) по продаже земельных участков с иными объектами недвижимости незастроенных земельных участков гражданами и юридическими лицам. За период с 1993 по 2003 годы количество всех сделок выросло в 22 раза. В частности, количество сделок по продаже земельный участков под индивидуальным жилищным строительством составляет 1009 ед. (105,31га), под личным подсобным хозяйством, садоводством животноводством 7 485 ед. (1021,13 га).
Общее число земельных участков, проданных гражданами и юридическими лицами в 2003 году по сравнению с предыдущим годом, увеличилось на 14,31 %.
В отчетном году, как и в предыдущие годы, в целом по области большая часть сделок продаже земли относится к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства - 86,5 % (7485 ед.) от общего числа сделок, для индивидуального жилищного строительства - 11,7 % (1009ед.) и для других целей - 0,9 % (76 ед.).
Количество сделок продажи земли в районах Омской области существенно зависит от количества и площади земельных участков, ранее переданных в собственность гражданам и юридическим лицам, а также от уровня социально-экономического развития территорий и др. факторов. Продажа земель между гражданами и юридическими лицами наиболее развита в г. Омске (2564 ед. или 29,63 % от общего количества в области), а также в Омском районе 1666 ед. или 19,25%, в Любинском районе 571 или 6,6%, в Исилькульском районе 524 ед. или 6,06%.
Рынок земли формируется в основном в г. Омске и в районах прилегающих к нему. Здесь же и складываются самые высокие цены на землю. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других условий. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, в договорах используется нормативная цена земли.
За отчетный год в среднем по области цены по продаже незастроенных земельных участков гражданами составили:
для индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах - 12,95 руб./кв. м.;
для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства в населенных пунктах - 6,06 руб./кв. м., вне населенных пунктов - 0,69 руб./кв. м.;
для других целей вне населенных пунктов - 0,01 руб./кв. м.
В 2004 году общий объем неналоговых поступлений в бюджет города от использования муниципального имущества и земли планируется увеличить в 4 раза. В целях усиления контроля за использованием земли будет создана муниципальная земельная инспекция. Это позволит применить действенные меры к тем, кто занимает земельные участки без землеотводных документов, упорядочить размещение объектов, восстановить плату за землю.
Продолжится формирование муниципальной собственности на землю. Будет усовершенствована процедура предоставления земли за счет сокращения сроков и уменьшения расходов на подготовку землеотводных документов.
В настоящее время департаментом недвижимости и Главомскархитектурой решается вопрос о финансировании обновления топографии для разработки генплана.