ЗАДАНИЕ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Содержание задания

В первом задании проводят работы по сбору и оценке правовой, технической, экономической информации, характеризующей объект проекта девелопмента. Особое внимание необходимо уделить правовому аспекту, проверке правоустанавливающих документов на земельный участок, зданий и сооружений, наличию ограничений в использовании земельного участка и т.п.

Назначение анализа - подготовка управляющей компанией информационно-аналитических материалов (отчета) для использования их инвестором при принятии решения в отношении дальнейшего инвестирования в данный объект и доведения его до полной строительной готовности.

Круг задач по сбору информации для анализа включает:

осмотр оцениваемого имущества;

ознакомление со всей необходимой для данной работы документацией по зданию, в том числе с документацией, подтверждающей право долгосрочной аренды земли (кадастровый, градостроительный планы земельного участка); справки из бухгалтерии организации о фактических платежах, относящихся к рассматриваемому объекту, в том числе платежи за землю, по страхованию, налоги на недвижимое имущество).

Правильное, достоверное описание текущего состояния объекта недвижимости (зданий, сооружений и земельного участка) является одним из важнейших условий для принятия управленческих решений в проекте развития и обращения недвижимости. Поэтому в этом задании следует привести в необходимом объеме технические, технологические и экономические и экологические особенности объекта, дать аналитическую оценку этим показателям.

В содержание задания входит решение следующих вопросов:

1) Характеристика и оценка местоположения, правового режима земельного участка

2) Характеристика и оценка текущего состояния зданий, сооружений.

В результате выполнения задания составляют описание объекта недвижимости.

1.2 Порядок и методика выполнения задания

Оценка местоположения и правового режима земельного участка. Выполнение задания начинается с составления характеристики местоположения, правового режима земельного участка и оценки этих данных. С этой целью, прежде всего, устанавливается адрес месторасположения объекта проекта развития и обращения недвижимости.

Поскольку общее число факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, влияние которых оказывает малое влияние на изменение стоимости объекта. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Поэтому все факторы целесообразно объединить в группы: 1. Тип земельных участков. 2. Качество прав и характеристика управления 3. Местоположение земельного участка 4.Общие параметры земельных участков 5. Элементы инфраструктуры земельного участка. 6. Экономические характеристики 7. Условия финансирования и особые условия.

Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. Перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе приведен в таблице 1.

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1). Качество прав для объектов оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

1.1. Обременение объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта.