11. Действие договора во времени

11.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения Залогодателем своих обязательств по кредитному договору с Залогодержателем, т.е. до "__" ______________ ____ года.

11.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора ипотеки.

12. Юридические адреса сторон

12.1. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка стороны договора об ипотеке обязаны в ___-дневный срок уведомить об этом друг друга.

12.2. Реквизиты сторон:

Залогодержатель Залогодатель

(полное наименование) (фамилия, имя, отчество)

_____________________________ _____________________________

Почтовый адрес и индекс _____ Почтовый адрес и индекс _____

Телеграфный адрес ___________ Телеграфный адрес ___________

Факс ________________________ Факс ________________________

Телефон _____________________ Телефон _____________________

ИНН _________________________ Паспорт серии _____ N _______

Расчетный счет N ____________

выдан _______________________

(кем, когда)

в банке _____________________

в г. ________________________

кор. счет N ______ в ________

БИК _________________________

(Фамилия, И.О.) (Фамилия, И.О.)

(Залогодержатель) (Залогодатель)

"__" ______________ ____ года "__" ______________ ____ года

М.П.

Глава 12. Договор управления многоквартирным домом

Законодатель предусмотрел данные правоотношения (они существуют только в жилищном праве, в гражданских правоотношениях такой вид договоров отсутствует) в качестве первого шага на пути реформирования системы ЖКХ в стране. До заключения подобных договоров все жилищно-коммунальное обслуживание ложилось на ЖЭК и ДЕЗ, поскольку они были муниципальными или, в некоторых случаях, государственными образованиями. Финансирование данных организаций производилось за счет бюджета, и такая система была крайне неэффективной. В настоящее время законодатель перенес многие вопросы жилищно-коммунального обслуживания в сферу решения самих собственников жилых помещений. Закон (ЖК РФ) обязал граждан (собственников жилых помещений) выбрать способ управления многоквартирным домом до 01.01.2007. В противном случае, на основании ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", органом местного самоуправления, в соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, проводится открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем новый вид правоотношений в жилищной сфере вызывает и ряд новых судебных споров. Ведь управляющая организация в конечном итоге заключает договоры на отпуск и потребление горячей и холодной воды, прием сточных вод, электро- и газоснабжение. Управляющая организация становится передаточным звеном в цепи жилищно-коммунальных услуг и оплаты за них. Ранее граждане сетовали на то, что при своевременной оплате услуг ЖКХ они не получают качественного выполнения данных услуг, что необходимо отстранить муниципальную власть от данных правоотношений, тогда потребители услуг будут оплачивать их своевременно, а поставщики услуг будут стараться оказывать их наиболее качественно. На деле получилось не совсем так. Конкуренция создается местами, в некоторых городах (крупных населенных пунктах) наоборот создается сначала несколько управляющих организаций, однако все они потом объединяются в одну, доминирующую на рынке услуг, и такая организация может вести себя крайне недобросовестно, что ведет к возникновению прежних проблем.

Можно говорить о том, что механизм правового регулирования отношений в области управления многоквартирными домами пока не совершенен и требует последующих изменений законодательства в данной области.

Приведем пример судебной практики. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2006 N А10-11175/05-Ф02-2108/06-С2 <11>.

--------------------------------

<11> Текст не приводится.

Что такое договор управления многоквартирным домом?

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По этому договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, передать техническую документацию и прочие документы в таком доме одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Федерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ).

Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса, или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без его проведения. Согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками его помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

С вопросом об управлении имуществом многоквартирного дома неразрывно связан и вопрос по энергоснабжению (т.е. это все те договоры, которые будет заключать управляющая организация с поставщиками жилищно-коммунальных услуг). В связи с этим в Приложении к настоящему вопросу, мы приводим не только примеры договоров на управление имуществом многоквартирного дома, но и сами договоры на электроэнергию, отпуск и потребление воды и т.д.

Данные договоры являются разновидностью правоотношений поставки, и их правовое регулирование лежит в области гражданского законодательства. Согласно ст. 539 ГК РФ, по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, оплата потребителями электрической, тепловой энергии и природного газа на территории Российской Федерации осуществляется с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией, если иное не установлено соглашением сторон. Это правило не применяется в отношении бюджетных учреждений, деятельность которых финансируется из соответствующего бюджета на основе сметы доходов и расходов, казенных предприятий, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, если предварительная оплата коммунальных услуг не установлена в договоре управления многоквартирными домами. Необходимо в договоре всегда указывать на применение авансовых платежей или определение иного порядка оплаты. В основном сейчас используется порядок оплаты непосредственно по факту потребления, а не авансовыми платежами, но может быть кто-то из управляющих организаций решит иначе, тогда это условие необходимо включать в договор.

Надо также отметить, что договоры энергоснабжения обязательно должны содержать в себе условия относительно количества поставляемой электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения, поскольку такие условия впоследствии могут вызвать немало споров.

Утверждаю

_______________________________________

(должность, Ф.И.О. руководителя

_______________________________________

органа местного самоуправления,

_______________________________________

являющегося организатором конкурса,

_______________________________________

почтовый индекс и адрес, телефон,

_______________________________________

факс, адрес электронной почты)

"__" ______________________ 200_ г.

(дата утверждения)

ПРОТОКОЛ N ___

конкурса по отбору управляющей организации

для управления многоквартирным домом

1. Место проведения конкурса ________________________________.

2. Дата проведения конкурса _________________________________.

3. Время проведения конкурса ________________________________.

4. Адрес многоквартирного дома (многоквартирных домов) _______

_________________________________________________________________.

5. Члены конкурсной комиссии:

______________________________, _________________________________,

(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)

______________________________, _________________________________,

______________________________, _________________________________.

6. Лица, признанные участниками конкурса:

1) __________________________________________________________,

2) __________________________________________________________,

3) ___________________________________________________________

(наименования организаций или Ф.И.О.

_________________________________________________________________.

индивидуальных предпринимателей)

7. Участники конкурса, присутствовавшие при проведении

конкурса:

1) __________________________________________________________,

2) __________________________________________________________,

3) ___________________________________________________________

(наименования организаций или Ф.И.О.

_________________________________________________________________.

индивидуальных предпринимателей)

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в

многоквартирном доме: ____________________________________________

__________________________________________________________ рублей.

(цифрами и прописью)

9. Победителем конкурса признан участник конкурса ____________

(наименование

_________________________________________________________________.

организации или Ф.И.О. индивидуального предпринимателя)

10. Последнее предложение наибольшей стоимости дополнительных

работ и услуг, сделанное участником конкурса, указанным в пункте 9

настоящего протокола: ____________________________________________

__________________________________________________________ рублей.

(цифрами и прописью)

11. Перечень дополнительных работ и услуг, предложенный

победителем конкурса:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

_________________________________________________________________.

12. Участником конкурса, сделавшим предыдущее предложение

наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, признан

участник конкурса ________________________________________________

(наименование организации

_________________________________________________________________.

или Ф.И.О. индивидуального предпринимателя)

13. Предыдущее предложение наибольшей стоимости дополнительных

работ и услуг, сделанное участником конкурса, указанным в пункте

12 настоящего протокола: _________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________ рублей.

(цифрами и прописью)

Настоящий протокол составлен в трех экземплярах на ___ листах.

Председатель конкурсной комиссии:

___________________ ______________________

(подпись) (Ф.И.О.)

Члены комиссии:

____________________ _____________________

____________________ _____________________

____________________ _____________________

____________________ _____________________

____________________ _____________________

____________________ _____________________

____________________ _____________________

(подпись) (Ф.И.О.)

"__" _____________ 200_ г.

М.П.

Победитель конкурса:

______________________________________________________________

(должность, Ф.И.О. руководителя организации

______________________________________________________________

или Ф.И.О. индивидуального предпринимателя)

____________________ _____________________

(подпись) (Ф.И.О.)

Участник конкурса, сделавший предыдущее предложение наибольшей

стоимости дополнительных работ и услуг:

__________________________________________________________________

(должность, Ф.И.О. руководителя организации

__________________________________________________________________

или Ф.И.О. индивидуального предпринимателя)

____________________ _____________________

(подпись) (Ф.И.О.)

"__" _____________ 200_ г.

М.П.

Договор управления многоквартирным домом

г. _________________________ "___" _____________ 20__ г.

_____________________________________, ОГРН _________________,

(наименование юридического лица)

ИНН ______________, именуемое в дальнейшем "Управляющая компания",

в лице __________________________________________________________,

(должность, ФИО руководителя, представителя)

действующего на основании (устава, доверенности и т.п.), и

гражданин ________________________, паспорт серии ________________

N ________, выдан (когда) ___________ (кем) ______________________

код подразделения __________________, собственник жилого помещения

- квартиры N ___ (части квартиры, комнаты в коммунальной квартире)

в многоквартирном доме по адресу: _______________________________,

действующий на основании свидетельства о регистрации права

собственности N ______ от ___________, выданном _________________,

(наименование

_________________________________________________________________,

регистрирующего органа)

заключили настоящий договор об управлении многоквартирным жилым

домом.