Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями

Предлагаемое издание освещает актуальные проблемы заключения и последующей реализации гражданско-правовых договоров, объектом которых являются жилые помещения. Особое внимание уделяется структуре, правовому положению сторон, юридическим последствиям заключения договоров, особенностям преддоговорной работы, а также анализу законодательства, регулирующего данные правоотношения.

Издание содержит наиболее оптимальные варианты форм договоров и необходимые нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения, связанные с жилыми помещениями, а также комментарии к договорам.

Книга предназначена для юристов, специализирующихся по гражданскому и жилищному праву. Издание может быть полезно студентам юридических вузов и факультетов, студентам, аспирантам, преподавателям, а также всем, интересующимся проблемами жилищного права.

При подготовке настоящего издания использованы акты законодательства и нормативно-правовые акты по состоянию на 20 декабря 2006 года.

Предисловие

Россия в настоящее время относится к государствам, жилищный вопрос в которых не решен. Отсутствие эффективных способов решения этого вопроса обусловлено как объективными, так и субъективными факторами. К первым относится отсутствие материальных гарантий для реализации гражданами своих жилищных прав. К последним относятся во многом искусственное завышение цен на недвижимость в России, криминализация рынка недвижимости, отсутствие устоявшейся судебной практики по жилищным спорам.

В то же время проблема жилищных прав становится все более актуальной. Повышается уровень жизни населения, люди стремятся приобретать недвижимость, все чаще она становится объектом гражданско-правовых сделок.

В 1993 г. была принята Конституция РФ, провозгласившая свободу договора. В настоящее время создание механизма реализации конституционных прав граждан на жилище является одной из первостепенных задач, от решения которой зависит решение жилищного вопроса в России. Примечательно, что Россия, обладая огромной территорией и ресурсами, до сих пор в большинстве своем заполнена убогими постройками. Обвал домов в Москве, Саратове и других городах продемонстрировал, насколько серьезно необходимо подходить к жилищным правоотношениям, ведь зачастую граждане, раз лишившись жилья, просто не в состоянии приобрести новое.

Необходимо развивать ипотеку, аренду жилья, культура которых в России отсутствует. Строительство социального жилья в современной России также оставляет желать много лучшего.

Представляется, что нормальные, эффективные и стабильные жилищные отношения в современных условиях можно построить лишь на договорной основе. Конкретными обстоятельствами предопределяется вид соответствующего договора. Разобраться в них - задача настоящего издания.

В книге приводятся образцы форм самих документов (в основном это договоры) и даются некоторые наиболее важные, на наш взгляд, комментарии относительно регулирования вопросов содержания таких договоров. Как известно, недавно начавшее действовать жилищное законодательство не только изменило правовое регулирование вопросов жилищной тематики, но и содержит в себе некоторые новые положения для жилищного законодательства, например, это касается обязательного заключения договора на управление многоквартирным домом, что, несомненно, является новым в отечественном законодательстве.

По ряду положений действующий Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) явно противоречит Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ). Рассмотрим данные противоречия.

С принятием нового ЖК РФ появился ряд моментов, при разрешении которых следует руководствоваться только ЖК РФ, и если отдельные положения ГК РФ противоречат ЖК РФ, то применять следует в определенных ситуациях именно ЖК РФ, хотя это два нормативных акта, имеющих равную юридическую силу.

Прежде всего, разберемся в вопросе о том, что считать жилым помещением.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При решении каких вопросов требуется руководствоваться только положениями ЖК РФ? Это можно выяснить, исходя из содержания ст. 4 ЖК РФ. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Из приведенного перечня вопросов рассмотрим только то, что касается сделок с жилым помещением. Как известно из содержания ч. 2 ст. 19 ЖК РФ, все жилые помещения могут находиться только в государственном, муниципальном и частном жилищном фондах. Такое деление предложено законодателем в зависимости от собственника жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от целевого использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования (жилые помещения, которые предоставляются по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд для отдельных категорий граждан, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования. Первые два вида жилищных фондов могут быть только муниципальными и государственными, а вторые обычно относятся к частной форме жилищного фонда.

С позиции возможностей заключения сделок (существуют противоречия даже в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений между ЖК РФ и ГК РФ) следует использовать положения только ЖК РФ в отношении жилых помещений, состоящих в следующих видах фондов: государственный и муниципальный жилищный фонд. Данные два вида жилищных фондов заняты в основном жилыми помещениями социального назначения (т.е. предоставляются по договорам социального найма) и жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, предназначенными для разрешения жилищных вопросов отдельных категорий населения. Варианты заключения сделок с данными жилыми помещениями довольно ограничены, их нельзя приватизировать, невозможно подарить, совершить обмен или передать по завещанию. Лица, которые пользуются такими жилыми помещениями, не являются их собственниками, собственником, как правило, является государство или орган местного самоуправления. Поэтому в отношении данных жилых помещений не должно возникать вопроса о применении норм права ГК РФ или ЖК РФ при разрешении вопросов по сделкам. Иных сделок, кроме договора на предоставление жилого помещения в пользование, в данном случае быть не может.

Несколько иная картина складывается в отношении частного жилищного фонда. Жилые помещения частного жилищного фонда используются лицами для личного удовлетворения потребностей в жилье (индивидуальный жилищный фонд) и для целей извлечения прибыли (коммерческое использование жилищного фонда). Подобные правоотношения и порождают многообразие сделок гражданско-правового характера с частным жилищным фондом. Порой не совсем понятно, нормы какого законодательства следует использовать при разрешении данных вопросов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, что в сфере частного жилищного фонда, согласно ст. 4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения только по поводу использования частного жилищного фонда, но не по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, как это установлено для государственного и муниципального жилищных фондов. Данное положение жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что та часть договорных отношений, которая касается пользования (услуги ЖКХ, обслуживание) частным жилищным фондом, должна регулироваться только нормами ЖК РФ, а все остальные сделки (договоры), предметом которых выступают какие-либо права в отношении жилых помещений, регулируются только нормами ГК РФ. Поэтому к договору социального найма можно и нужно применять только положения ЖК РФ, а к договору коммерческого найма нужно применять только положения ГК РФ о найме, и нельзя применять положения ЖК РФ относительно договоров социального найма.

Переходя к рассуждениям о конкретных сделках с жилым помещением, вначале мы будем уточнять, в отношении какого жилищного фонда возможно их заключение.

Заметим также, что вне зависимости от того, по какой сделке или иному основанию лицо приобрело право на жилое помещение (стало его собственников или нанимателем), жилое помещение всегда должно быть использовано только по его целевому назначению. Жилое помещение всегда предназначено исключительно для проживания в нем граждан. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Таким образом, в жилом помещении, например, можно организовать адвокатский кабинет или открыть нотариальную контору. При заключении сделок с жилыми помещениями необходимо учитывать, что в определенных случаях даже указанной предпринимательской деятельностью нельзя заниматься в жилых помещениях. Например, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, то оно в силу ст. 60 ЖК РФ предоставляется только для проживания в нем граждан.