Женя лаба 2

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт управления бизнес-процессами и экономики

Лабораторная работа №2

Оценка стоимости объекта недвижимости рыночным подходом.

Вариант №10

Студент ПЭ-10-06 __________________ Вайсеро Е.С.

Преподаватель __________________ Бурменко А.Д.

Красноярск 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Теоретическое введение 3

Практическая часть 4

Вывод. 7

Цель работы: оценить стоимость объектов недвижимости рыночным методом

Теоретическое введение

Рыночный подход в оценке недвижимости основывается на рыночной информации об объектах аналогах, схожих с объектом оценки.

Основные требования, которые должны учитываться при оценке объекта рыночным методом это – достоверность, а также наличие не менее трёх идентичных объектов. В данном методе используются типовые объекты, широко распространенные на данный временной период.

При использовании данного подхода осуществляют следующие шаги:

1. Изучение рыночной информации по объектам недвижимости, аналогичным объекту оценки.

2. Отбор и проверка информации по каждому объекту сравнения, включающие сведения информацию о:

а) цене сделки

б) условиях сделки

в) времени сделки

г) физических характеристиках

д) местоположении

3) Анализ и сравнение каждого объекта аналога с объектом оценки по основным параметрам

4) Осуществляем корректировку цен сделок или цен предложения по каждому объекту аналогу в соответствии с выявленными отличиями и происходимыми изменениями на рынке данной недвижимости. Величина применяемых корректировок определяется на основе анализа рынка аналогичной недвижимости.

5) Согласование цен объектов аналогов и определение единой цены объекта оценки.

Важно помнить, что все возможные корректировки, учитывающие отличия объектов аналогов от объектов оценки вносятся только в цены объектов аналогов и никогда в объект оценки. Данный метод основывается на принципах: спроса и предложения, зависимости и вклада.

Факторы, которые определяют стоимость объекта:

- полезность;

- спрос;

- предложение

- передаваемые права собственности

Если исходная информация не соответствует критериям, предъявляемым к достоверности, точности этой информации, то её не надо отбрасывать, значительная часть её может быть использована чтобы произвести необходимые корректировки.

Виды корректировок:

1. Абсолютные корректировки – отражают различия между объектами оценки и объектами аналогами в денежных единицах.

2. Процентные корректировки – различия в процентах могут вноситься двумя способами: а) на коммулятивной основе, т.е. каждая последующая корректировка применяется к цене уже откорректированной предыдущей коммулятивной корректировкой, б) на независимой основе, т.е. эти корректировки могут вноситься в любом количестве, в любом порядке по усмотрению оценщика.

Всего коммулятивных корректировок 4 типа: 1. Отражает состав имущественных прав. 2. Отражает условия финансирования сделки. 3. Отражают условия сделки (продажи): типичные были условия или особые. 4. Отражают условия рынка.

Корректировки на независимой основе отражают местоположение (экологическая привлекательность, доступ к главным магистралям, наличие коммуникационных сетей, престижность района), отличают физические характеристики(физические параметры, качество строительства, материалы, благоустройство, функциональная пригодность выполнять те функции, которые должен выполнять объект), отражают характеристики дохода.

Преимущества рыночного подхода заключаются в том, что он является наиболее простым подходом в оценке недвижимости, статистически обоснованованным, а также использование методов корректировок, позволяет учесть различия с достаточной точность между объектом оценки и объектами сравнения.

Практическая часть

Таблица 1 – Информация по сделкам купли-продажи сравниваемых объектов

Характеристики объектов	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи		3262500	2362500	2700000	2362500	2812500
Время продажи, кв. м.		4	3	10	2	6
Возраст	5 лет	6 лет	4 года	5 лет	6 лет	4 года
Общая площадь, кв.м.	39375	45000	37462,5	38587,5	63700	83790
Арендная площадь, кв. м.	33750	42300	34975	35437,5	32962,5	43200
Коэффициент использования	0,9	0,87	0,85	0,9	0,95	0,9
Состояние конструктивных элементов	среднее	среднее	среднее	среднее	среднее	среднее
Окружающий пейзаж	средний	средний	средний	средний	средний	средний
Автостоянка	адекватна зданию	адекватна зданию	адекватна зданию	адекватна зданию	Отношение площади парковки к арендной площади меньше, чем у объекта оценки	Адекватна зданию
Местоположение	Внутренний участок, доступный с главной магистрали	На пересечении главной и второстепенной улицы	На внутреннем проезде, доступ второстепенной дороги	На внутреннем проезде, доступ с главной дороги	На пересечении двух магистралей	На внутреннем проезде, доступ с второстепенной дороги
Средняя контрактная рента за кВ.м.	126,00	127,00	117,00	125,00	129,00	124,00
Тип аренды	Все расходы, за исключение телефона несет владелец	Все расходы, за исключение телефона несет владелец	Все расходы, за исключение телефона несет владелец	Все расходы несет аренд-р	Все расходы, за исключение телефона несет владелец	Все расходы, за исключение телефона несет владелец

1. Рассчитаем корректировки на коммулятивной основе.

2. Рассчитаем корректировку на время продажи: Объект №4 – корректировка 0%. Сравним объекты №4 и №1 – (3262500-2362500)/2362500*100= 38%. Сравним объекты №4 и №2 – (2700000-2362500)/2362500*100=14%. Сравним объекты №4 и №3 – (2362500-2362500)/*100=0%. Сравним объекты №4 и №5 – (2812500-2362500)/2362500*100=19%.

Скорректируем цену на основе полученных корректировок. Объект №1 – 4502250 руб. Объект №2 – 2362500 руб. Объект №3 – 307800 руб. Объект №4 – 2362500 руб. Объект №5 – 3346875руб.

3. Корректировка на возраст равна 0% на все объекты.

4. Рассчитаем корректировки на независимой основе.

5. Рассчитаем корректировку на общую площадь: объект №1 - -630315, объект №2 - +118125, объект №3 - +615, объект №4 - +448875, объект №5 - -334687.

6. Рассчитаем корректировку на арендную площадь: объект №1 - -11255625, объект №2 - -70875, объект №3 - +153900, объект №4 - +153562, объект №5 - +3347.

7. Рассчитаем корректировку на коэффициент использования: объект №1 - +225113, объект №2 - +118125, объект №3 – 0, объект №4 - -118125, объект №5 – 0.

8. Корректировки на состояние конструктивных элементов и окружающий пейзаж равны 0% по всем объектам сравнения.

9. Рассчитаем корректировку на наличие автостоянки: объект №1 – 0, объект №2 – 0, объект №3 – 0, объект №4 - +118125. Объект №5 – 0.

10. Рассчитаем корректировку на местоположение: объект №1 - -225113, объект №2 - + 118125, объект №3 – +153900, объект №4 - -118125, объект №5 - +167344.

11. Рассчитаем корректировку на среднюю контрактную ренту: объект №1 - -225112, объект №2 - +118125, объект №3 - +153900, объект №4 - -118125, объект №5 - +167344.

12. Рассчитаем корректировку на тип аренды: объект №1 – 0, объект №2 – 0, объект №3 - -153900, объект №4 – 0, объект №5 – 0.

Таблица 2 – Расчетные данные

Характеристики объектов	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи		3262500	2362500	2700000	2362500	2812500
Корректировка на время продажи		+38%	0%	+14%	0%	+19%
Скорректированная цена		4502250	2362500	3078000	2362500	3346875
Корректировка на возраст		0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на общую площадь		-630315	+118125	+615	-448875	-334687
Корректировка на арендную площадь		-1125562	-70875	+153900	+153562	3347
Корректировка на коэф. испол.		+225113	+118125	0	-118125	0
Корректировка на состояние контр.эл.		0	0	0	0	0
Корректировка на окружающий пейзаж		0	0	0	0	0
Корректировка на наличие автостоянки		0	0	0	+118125	0
Корректировка на местоположение		-225113	+118125	+153900	-118125	+167344
Корректировка на ср. кон.ренту		-225112	+118125	+153900	-118125	+167344
Корректировка на тип аренды		0	0	-153900	0	0
Скорректированная цена		2521260	2657815	3386415	1830937	3350223

13. Стоимость объекта оценки мы найдем как среднее арифметическое стоимостей объектов сравнения: (2521260+2657815+3386415+1830937+3350223)/5 = 2749330 руб.

Вывод.

В данной лабораторной работе мы познакомились с расчетом стоимости объекта оценки с помощью рыночного подхода метода оценки парных данных.

Сопоставили пять объектов-аналогов с оцениваемым объектом, с помощью чего нашли корректирующие коэффициенты. На основе полученных результатов рассчитали стоимость оцениваемого объекта, она равна 2749330 руб.