5. Теоретичні підходи до оцінки земельних ділянок та об’єктів нерухомості

На відміну від специфічних методик оцінки земель, що розглянуті в ході попереднього викладення матеріалу, слід зазначити про існування класичних підходів до оцінки вартості земель як природного ресурсу.

Оцінка землі підрозділяється на кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничної земельної ділянки.

Кадастрова оцінка земельних ділянок передбачає оцінку земель на основі їх класифікації за цільовим призначенням і видом функціонального використання. До кадастрової оцінки земель залучаються особи, що мають ліцензію на здійснення оцінної діяльності.

Сутність кадастрової оцінки полягає в одночасному визначення кадастрової вартості всіх земельних ділянок у межах адміністративно-територіальних утворень (областей, районів, міст, селищ і т.п.) по оцінних зонах на визначену дату. Метою одиничної оцінки є визначення ринкової або якоїсь іншої вартості одиничної земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методів оцінки.

Кадастрова й одинична оцінки земель проводяться на основі застосування трьох підходів: дохідного, порівняльного і витратного (техніка залишку прибутку для землі) (табл. 1).

Таблиця 1

Підходи та методи кадастрової оцінки земель

Підходи	Методи оцінки
Дохідний підхід оцінки земельних ділянок	Прямої капіталізації Дисконтованих грошових потоків Техніка залишку доходу по землі Капіталізація земельної орендної плати
Порівняльний підхід оцінки земельних ділянок	Порівняння продаж Переносу
Витратний підхід оцінки земельних ділянок	Вилучення Вилучення витрат на освоєння Оцінка по витратам на інфраструктуру Оцінка за умовами типових інвестиційних контрактів

У країнах із розвиненою ринковою економікою при оцінці по можливості застосовують усі три підходи. В Україні на сучасному етапі земля не є об’єктом купівлі-продажу, тому представлені підходи до оцінки земельних ресурсів висвітлюватимуться лише теоретично, а на практиці можуть бути використані для визначення орендної плати за ділянку.

Підсумковий розмір оцінної вартості земельної ділянки виводиться виходячи з результатів, отриманих різноманітними методами. При порівнянні цих даних превагу доцільно віддавати оцінкам, що базуються на основі повної і достовірної інформації. Істотні розбіжності вартості землі, розрахованої різними методами, вказують або на помилки в оцінках, або на незбалансованість земельного ринку.

Доходний підхід оцінки земельних ділянок дозволяє отримати оцінку вартості землі, виходячи з очікуваних потенційним покупцем прибутків, і може використовуватися тільки до земельних ділянок, що приносять прибуток.

Ринкова вартість земельної ділянки, розрахована методом дисконтування, являє собою суму приведених до дати оцінки очікуваних рентних прибутків або інших вигод. Потоки прибутків за період володіння землею, а також виторг від наступного перепродажу земельної ділянки перекладаються в поточну вартість. Даний метод широко використовується при оцінці земельних ділянок підприємств видобувної промисловості, що містять корисні копалини. Виходячи з обсягу розвіданих родовищ, призначених для промислового освоєння (або вже розроблювальних), а також планованих або наявних виробничих потужностей по видобутку визначається тривалість експлуатації родовища, тобто тривалість прогнозного періоду. У зв'язку зі специфікою об'єкта оцінки тривалість прогнозного періоду може складати 25 років і більше.

Розрахунок розміру грошових потоків у прогнозний період здійснюється на основі техніко-економічних показників реального або планованого проекту розробки родовища. По кожному року прогнозного періоду розраховується грошовий потік виходячи з обсягів видобутку і реалізації корисної копалини, цін на реалізацію, витрат на пошук, розвідку, розробку родовища і реалізацію продукції, а також обов'язкових платежів відповідно до податкового і природоохоронного законодавства.

Розрахунок ставки дисконтування заснований на обліку:

• прибутковості експлуатації родовища;

• ступеня достовірності оцінки кількості корисної копалини, доступної для витягу з надр;

• ступеня ризику розробки даного родовища.

Ризик ведення робіт на родовищі виявляється у втраті суми коштів, що відповідає виконанню визначеного етапу робіт, тобто в неотриманні запланованого для даного етапу робіт результату. Розмір даного ризику може розраховуватися множенням можливості одержання негативного результату для визначеного етапу робіт (пошук, розвідка, підготування і експлуатація родовища) на ваговий коефіцієнт, рівний відношенню суми капітальних витрат відповідного типу до загальної суми капітальних витрат за проектом.

Метод прямої капіталізації припускає розподіл річного рентного прибутку на відповідну ставку капіталізації, у результаті чого розмір прибутків перетворюється у вартість земельної ділянки.

Розрахунки вартості землі методом капіталізації прибутку засновані на використанні такої формули:

де ВЗ – вартість землі або земельної ділянки, (у гривнях);

РД – рентний дохід від землі або земельної ділянки, (у гривнях);

К_к – коефіцієнт капіталізації.

У залежності від цільового призначення земельної ділянки в якості прибутку можуть виступати:

• розрахунковий рентний прибуток для оцінки сільськогосподарських і лісових земель;

• частина прибутку від майнового комплексу, що припадає на забудовану земельну ділянку;

• земельна орендна плата (орендний прибуток) для оцінки земель поселень;

• прибуток від приросту вартості земельної ділянки, одержуваний при його продажі в майбутньому або при його заставі під іпотечний кредит.

Складною проблемою дохідного підходу є визначення коефіцієнта капіталізації. Особливість коефіцієнта капіталізації, використовуваного при оцінці землі, у тому, що він складається тільки з однієї частини - ставки прибутку і не включає норму відшкодування капіталу.

В даний час є чотири підходи до розрахунку коефіцієнта капіталізації, розроблених у світовій практика для капіталізації земельної ренти, тобто оцінки сільськогосподарських земель.

Коефіцієнт капіталізації дорівнює прибутку, поділеному на ціну продажу по аналогічних земельних ділянках. Необхідно розрахувати середнє (середньо вагоме) значення по декількох продажах для одержання достовірних значень ставки капіталізації.

Техніка розрахунків дохідним підходом складна, оскільки прибутки розподілені в часу і можуть істотно змінюватися, а ставка капіталізації залежить від стана економіки, особливо фінансової системи і правового регулювання земельного ринку. Використання дохідного підходу потребує проведення широких економічних і ринкових досліджень для визначення значень ставки капіталізації, а також знання основ фінансової математики.

При аналізі прибутків і витрат можна використовувати як ретроспективні (за минулі періоди), так і прогнозні дані, що можна брати як до, так і після оподатковування. Головна умова, необхідна при розрахунках, - потоки коштів від використання оцінюваного і порівняного земельних ділянок повинні визначатися на однаковій основі. Невірно порівнювати потоки, розраховані на основі ретроспективних даних, із потоками, визначеними на основі прогнозних (особливо виражені в гривнях), те ж саме відноситься і до урахування оподатковування.

До обмежень у використанні методу капіталізації відноситься нерівномірність одержуваних прибутків, нестабільність цін, великий розкид продажних цін і прибутків серед аналогічних земельних ділянок на ринку. Використання методу капіталізації прибутку доцільно при оцінці земельних ділянок, що приносять постійний прибуток або прибуток, що рівномірно змінюється.

Одним із методів дохідного підходу є капіталізація земельної оренди при якому формується земельна орендна плата.

Оренда – це надання земельної ділянки орендодавцем у тимчасове володіння і/або користування орендарю (юридичній або фізичній особі) за плату на певний строк.

Земельна орендна плата – це грошова сума, що виплачується за право користування земельною ділянкою. Як регулярний потік прибутку земельна орендна плата (орендний прибуток) може перекладатися у вартість методом прямої капіталізації. Метод капіталізації орендної плати особливо зручний, коли земельні ділянки здаються в довгострокову оренду окремо від будинків і споруд.

В даний час в українських містах органи місцевого управління підтверджують базові ставки орендної плати за землю, яка знаходиться в муніципальній власності, що диференціюються по територіально-економічних зонах, а також два види коефіцієнтів: види діяльності орендаря і комерційної цінності місця розташування земельної ділянки. Виходячи з цих даних річна орендна плата може бути розрахована за такою формулою:

А = А_б ×К_д ×К_р ×S,

де А – розмір річної орендної плати за земельну ділянку, грн.;

А_б – базова ставка орендної плати за 1 м²;

К_д – коефіцієнт виду діяльності орендаря;

К_р – коефіцієнт комерційної цінності місця розташування земельної ділянки;

S – площа земельної ділянки, м².

Для спрощення розрахунків у районних містах в якості базової ставки річної орендної плати використовуються ставка затвердженого земельного податку і відповідні їй коефіцієнт виду діяльності орендаря і місця розташування ділянки.

Вихідні дані для капіталізації можна також отримати при аналізі ринкової інформації про продажі ділянок землі, аналогічних порівнюваному, і розмірах орендної плати.

Для оцінки земельних ділянок, забудованих комерційними об'єктами, можливо використання техніки залишку прибутку, що припадає на земельну ділянку. Відповідно до принципу залишкової продуктивності землі, будинкам і спорудам, побудованим на землі за рахунок притягнення капіталу, робочої сили і управління, віддається пріоритет при розподілі прибутку. Прибуток, що залишився, після покриття усіх витрат на притягнення інших чинників приписується земельній ділянці.

Умови застосування техніки залишку прибутку для землі:

• наявні об'єкти відповідають варіанту кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки;

• вартість будинків і споруд, розташованих на земельній ділянці та дані витрати на їхнє будівництво можуть бути розраховані достатньо точно, як і термін їхньої експлуатації;

• відомий річний чистий операційний прибуток від експлуатації об'єкта нерухомості (земельної ділянки з поліпшенням).

Порівняльний підхід оцінки земельної ділянки широко використовується в країнах із розвинутим земельним ринком. На Україні він одержав поширення при оцінці вільних земельних ділянок, земель міських і сільських поселень, садівничих і дачних об'єднань громадян.

Порівняльний підхід оцінки земельних ділянок – заснований на систематизації і зіставленні інформації про ціни продажу аналогічних земельних ділянок, тобто на принципі заміщення.

Принцип заміщення базується на тому, що ринок є відкритим і конкурентним, на ньому взаємодіє достатня кількість продавців і покупців із типовою мотивацією, економічно раціонально й у власних інтересах, не знаходячись під стороннім тиском. Також припускається, що земельна ділянка буде набуватися на типових для даного ринку умовах фінансування і знаходиться на ринку протягом достатнього періоду часу, щоб бути доступним для потенційних покупців. Порівняльний підхід включає методи порівняння продажів і переносу.

Етапи розрахунку вартості методом порівняння продажів.

Етап 1. Виявлення недавніх продажів порівняних об'єктів на відповідному сегменті земельного ринку. Оцінювач вивчає земельний ринок, проводить його сегментування і визначає, до якого сегмента ринку відноситься об'єкт оцінки. До характеристик типового для даного сегменту земельної ділянки належать: цільове призначення земель; зонування і дозволені варіанти землекористування; місце розташування; споживчі властивості земель (родючість і інші характеристики ґрунту); передані юридичні права власності й ін. Характеристики типового для даного сегменту земельного ринку суб'єкта включають: інвестиційну мотивацію; платоспроможність; соціально-юридичний статус; джерела і форми фінансування; преваги покупців і ін. Потім необхідно зібрати інформацію про недавні продажі порівняних земельних ділянок на відповідному сегменті земельного ринку.

Ринкова інформація про угоди купівлі-продажу земельних ділянок може класифікуватися за однорідними групами виходячи з таких ознак, як: територіальне положення, можливий варіант землекористування, споживчі властивості, що дозволяє по кожному сегменті згрупувати продажі земельних ділянок з аналогічними варіантами використання або таких варіантів землекористування, що конкурують між собою на даній географічній території.

Етап 2. Перевірка інформації про угоди з земельними ділянками.

Проводиться добір інформації з метою підвищення її достовірності й одержання підтвердження того, що зроблені угоди були здійснені в типових ринкових умовах. Джерелами інформації про угоди з земельними ділянками виступають реєстраційні палати; земельні комітети; ріелторські й оцінні фірми; різноманітні інформаційні видання.

Етап 3. Порівняння оцінюваної земельної ділянки з ділянками, проданими на ринку, і внесення поправок з урахуванням розходжень між оцінюваний і кожним із порівнюваних ділянок. Оцінка земельної ділянки шляхом порівняння з іншими проданими ділянками що землі продані може провадитися двома засобами:

1. по елементах порівняння;

2. за допомогою одиниць порівняння.

Елементами порівняння називають характеристики земельних ділянок і умови висновку угод із ними, що впливають на розмір ціни продажу. Шляхом аналізу порівняльних продажів визначається вартість типової (стандартної) земельної ділянки, що являється потім основою розрахунку вартості інших ділянок землі. У якості типової земельної ділянки може використовуватися реальна або гіпотетична ділянка. При порівнянні земельних ділянок необхідно враховувати такі елементи як: оцінювані права власності; умови фінансування; умови продажу; дата продажу; місце розташування; фізичні характеристики

Засіб типової (стандартної) земельної ділянки широко використовується для оцінки ділянок приблизно одного розміру, що сильно відрізняються по елементах порівняння, наприклад садівничих, дачних некомерційних об'єднань громадян. Перевагою методу типової ділянки є те, що в його основі лежить підхід порівняння продажів, що дозволяє врахувати розходження за елементами порівняння.

Одиниці порівняння використовуються, якщо:

а) земельні ділянки, що приносять прибуток, різняться по площі і розміру наявних поліпшення;

б) необхідна попередня інформація для інвесторів або потенційних покупців.

При угодах із незабудованими земельними ділянками використовуються такі одиниці порівняння:

Ціна за 1 га – при оцінці великих масивів землі сільськогосподарського або лісового призначення, під промислове використання, при поділі земельних масивів на стандартні ділянки.

Ціна за 1 м² – при продажах землі в центрах міст під комерційну забудову.

Ціна за 1 фронтальний метр - при оцінці землі, призначеної для торгових підприємств, а також підприємств сфери обслуговування. Загальна вартість земельної ділянки рахується пропорційної довжині його межі по якийсь вулиці або шосе.

Ціна за лот – ціна за стандартні за формою і розміром земельні ділянки в районах масової житлової або дачної забудови.

Ціна за одиницю щільності. Нормативні акти по зонуванню звичайно обмежують щільність забудови на різноманітних ділянках. На деяких сегментах ринку це призводить до того, що ціна котирується на основі максимальної щільності, затвердженої нормами зонування, наприклад на основі кількості дозволених для будівництва одиниць житла.

При використанні методу оцінки порівняння на основі ряду фактичних продажів розраховується середня вартість одиниці порівняння для кожної однорідної групи земельних ділянок. Середня вартість визначається шляхом розрахунку медіани (середини ранжованого ряду) або середньоарифметичного розміру ціни продажу в розрахунку на одну одиницю порівняння. Якщо по якийсь однорідній групі земельних ділянок є мало угод, її можна об'єднати з іншою групою ділянок, близькою за ціновим значенням і дозволеною до використання. Метод одиниці порівняння застосовується, якщо ділянки сильно відрізняються друг від друга за розмірами, але дещо схожі за іншими параметрами.

Перевагою методу одиниці порівняння є його відносна простота і легкість. Він широко використовується при освоєнні нових земельних масивів і стандартної забудові, оцінці сільськогосподарських земель, що знаходяться в одній природнокліматичній зоні.

Етап 4. Аналіз приведених цін аналогів і виведення підсумкового розміру ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки.

Після внесення коригувань у ціни відібраних аналогів отримані результати повинні бути узгоджені для підсумкової оцінки вартості земельної ділянки. Простий розрахунок середнього арифметичного розміру цін відібраних аналогів застосовується рідко. Для одержання більш точного результату використовується формула середньовзваженого розміру. При цьому питомі ваги присвоюються скоригованим цінам ділянок-аналогів у залежності від кількості внесених коригувань, їхнього абсолютного розміру, а також повноти і достовірності вихідної інформації.

Для визначення ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння продажів використовується така інформація як титул власності і реєстраційні дані по земельній ділянці, обтяження і сервітуту; категорія земель, у межах яких розташована земельна ділянка; фізичні характеристики ділянки; дані про взаємозв'язок ділянки з оточенням.

Джерелами цих даних є: міські, районні і селищні земельні комітети й органи, де здійснюється реєстрація угод із земельними ділянками; ріелторські фірми, що спеціалізуються на угодах із нерухомістю; іпотечні кредитні організації, оцінні фірми, періодична преса й ін.

Оцінка методом порівняння продажів є найбільш об'єктивною в тих випадках, коли є достатня кількість порівняної інформації з минулих на ринку угод.

Необхідно враховувати, що метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при нестачі зведень про ринкові продажі порівняних об'єктів або їхню низьку достовірності, а також при різких змінах економічних умов.

Метод переносу або співвіднесення заснований на визначенні співвідношення між вартістю землі і вартістю зведених на ній будівель.

При використанні методу переносу ціна продажу об'єкта нерухомості розділяється на дві частини - вартість будинків і вартість земельної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в конкретному регіоні існує стійка пропорція між вартістю землі і вартістю споруд. Цей факт підтверджується принципами збалансованості і граничної продуктивності.

Якщо в районі оцінки немає достатньої кількості продажів незасвоєних земельних ділянок, варто підібрати порівняний район із наявними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі і загальної вартості об'єкта нерухомості (частки землі), його переносять для аналізу продажів аналогічних земельних ділянок у район, де проводиться оцінка:

де ЧЗ_во – загальна частка землі у вартості об’єкту, що оцінюється;

ВЗ – вартість земельної ділянки, грн.;

ВБ – вартість будинку, який розташований на земельній ділянці, грн.

Витратний підхід оцінки земельних ділянок є найбільш універсальним при оцінці земельних ділянок.

Витратний підхід оцінки земельних ділянок базується на тому, що інвестор, проявляючи належну розсудливість, не заплатить за ділянку велику суму, чим та, у яку обійдуться придбання відповідної ділянки і зведення на ньому аналогічного за призначенням і корисністю будинку в прийнятний для будівництва період.

Витратний підхід включає:

• метод вилучення;

• визначення витрат на освоєння;

• оцінку міських земель за витратами на інфраструктуру й умовам типових інвестиційних контрактів.

Метод вилучення визначає ринкову вартість власне земельної ділянки як різницю між ринковою вартістю всього об'єкта нерухомості, тобто земельної ділянки з поліпшенням і відбудовною вартістю поліпшення за відрахуванням їхнього зносу. Даний метод розрахунку вартості земельної ділянки ґрунтується на техніці залишку для землі і використовується при визначенні кращого і найбільше ефективного використання земельної ділянки як вільної, або якщо на ринку відсутні дані про зроблені угоди з незабудованими земельними ділянками.

Алгоритми оцінки земельної ділянки методом вилучення.

1-й етап. Визначення ринкової вартості земельної ділянки з поліпшеннями на основі вивчення ринку і порівняльних продажів. (Якщо недостатньо інформації з порівняних продажів, у якості вихідних розмірів замість цін продажів можна використовувати експертні оцінки вартості об'єктів).

2-й етап. Розрахунок відбудовної вартості зведення будинків і споруд, аналогічних тим, що розташовані на земельній ділянці. Для розрахунку відбудовної вартості може використовуватися вартість відтворення або вартість заміщення.

Вартість відтворення - це витрати на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням тих же будівельних матеріалів, технологій, по такому ж проекту, але в цінах на дату оцінки.

Якщо визначення вартості відтворення неможливо або недоцільно, то розраховується вартість заміщення.

Вартість заміщення - це витрати в поточних ринкових цінах на будівництво сучасного об'єкта з корисністю, рівною корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних видів устаткування, матеріалів, проектів і технологій.

Вартість відтворення або заміщення складається з трьох частин: прямих витрат, непрямих витрат і прибутку.

Прямі витрати – безпосередньо пов'язані з будівництвом об'єкта включають: вартість будівельного устаткування і матеріалів; заробітну плату будівельних робітників; вартість експлуатації будівельних машин; вартість тимчасових споруд і інженерних мереж у період будівництва; прибуток і накладні витрати підрядчика.

Непрямі витрати – необхідні для організації і супроводу процесу будівництва. До них відносяться: витрати на проектування; витрати на підготування території для будівництва; усі види податків; витрати на відведення земельної ділянки; відсотки по кредитах; витрати на рекламу; страхові платежі.

Прибуток підприємця – грошова винагорода, яку прагне одержати підприємець у вигляді премії за використання свого капіталу, інвестованого в будівельний проект.

3-й етап. Визначення розміру фізичного зносу, функціонального зносу і зовнішнього зносу будинків і споруд, розташованих на оцінюваній земельній ділянці.

Фізичний знос – зменшення вартості будинків або споруд у результаті фізичної руйнації, тобто втрати їхніми елементами своїх початкових експлуатаційних характеристик. Фізичний знос виникає під впливом природного старіння, неправильної експлуатації, природних чинників.

Функціональний знос – невідповідність конструктивних або об’ємно-запланованих характеристик будинків або споруд сучасним вимогам ринку по плануванню, технічному оснащенню і дизайну. Даний вид зносу - результат науково-технічного прогресу в області архітектури і будівництва, виявляється він у постарілій архітектурі будинків, старому інженерному забезпеченні і т.п.

Зовнішній знос – визначається несприятливими стосовно будинку або споруд змінами зовнішніх чинників (ринкових, фінансових, законодавчих, фізичних і ін.). Він призводить до зменшення вартості будинків і споруд у результаті негативних змін в області земельного законодавства, оподатковування, страхування, навколишнього середовища, місця розташування і т.п.

4-й етап. Вирахування з відбудовної вартості будинків і споруд розміру накопиченого зносу для одержання їх залишкової (фактичної) вартості на дату оцінки.

5-й етап. Визначення ринкової вартості власне земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної землі та залишкової (фактичної) вартості будинків і споруд.

Недоліками методу вилучення є те, що метод може дати необ'єктивну оцінку вартості будинків і споруд, вік яких перевищує 10 років, оскільки з часом можливість відтворення постарілого об'єкта нерухомості зменшується, а складність розрахунку накопиченого зносу зростає та в умовах високої інфляції складно точно розрахувати вартість витрат на відтворення будинків і споруд.

Метод визначення витрат на освоєння застосовується при оцінці незабудованих масивів землі і дозволяє визначити загальну вартість землі за умови її поділу на окремі земельні ділянки, що потім будуть продані. З грошового виторгу від продажу ділянок відраховуються усі витрати на їхнє освоєння, підприємницький прибуток, і в такий спосіб визначається вартість незасвоєної землі.

Метод визначення витрат на освоєння застосовується, якщо найбільш ефективним використанням є поділ земельного масиву на окремі ділянки. Розбивка великого земельного масиву на окремі ділянки - широко поширена практика, оскільки сприяє більш ефективному використанню землі. Проблема визначення вартості землі, призначеної для поділу, є актуальною для будь-якого міста, що росте, або селища і застосовується при масовій житловій або дачній забудові.

Процес поділу землі в першу чергу включає виробничі і торгові операції. При забудові житловими будинками величезний вплив робить навколишнє середовище.

Етапи визначення витрат на освоєння:

1-й етап. Визначення розмірів індивідуальних ділянок і ступеня їхнього благоустрою виходячи з юридичних і фізичних можливостей, а також економічної доцільності.

2-й етап. Розрахунок ціни продажу освоєних ділянок здійснюється або шляхом аналізу порівняних ділянок, що нещодавно були аналогічним чином освоєні, або на базі методу порівняння продажів.

3-й етап. Розрахунок усіх витрат на освоєння: витрати на придбання земельного масиву й оформлення документів; інженерні витрати на розчищення, розмітку й остаточну підготовку землі; витрати на устрій доріг, тротуарів, дренажу, інженерні і комунальні споруди; оплата податків, страхування; прибуток і накладні витрати підрядчика; витрати на продаж і рекламу.

4-й етап. Розрахунок вартості незасвоєної землі шляхом відрахування витрат на освоєння і підприємницький прибуток з запланованого грошового виторгу від продажу ділянок.

5-й етап. Визначення періоду часу, необхідного на освоєння і продаж. Вибір ставки дисконтування, що відбиває ризик, пов'язаний із періодом освоєння і продажу, а також з розміром авансованого капіталу.

Оцінка земель поселень проводиться на основі витрат на відтворення або заміщення інфраструктури, тобто розраховують розмір витрат на відтворення поліпшення міських земель (всієї інженерної інфраструктури міста або селища з виділенням частки, що припадає на оцінювану земельну ділянку).

До витрат на відтворення відносять витрати на магістральні мережі і головні споруди систем водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, вулично-шляхову мережу й ін. Необхідно враховувати, що в умовах високої інфляції складно розрахувати вартість витрат на створення і відтворення інфраструктури, простіше визначити вартість заміщення існуючої інфраструктури міста за укрупненими показниками. Вартість заміщення розглядається як вартість створення аналогічної системи поліпшення міських земель виходячи із сучасних стандартів, розрахована на основі поточних цін матеріалів, устаткування і затрат праці по землях багатоповерхової житлової забудови.

Алгоритм оцінки міських земель по витратах на відшкодування інфраструктури:

1-й етап. Визначення площі житлової забудови, до якої відносяться території житлових кварталів за відрахуванням земель, зайнятих під об'єктами комунально-побутового обслуговування.

2-й етап. Визначення собівартості будівництва 1 м² площі житлових будинків за типовим проектом.

3-й етап. Виходячи з отриманої площі заміщення і середньої собівартості багатоповерхового типового будівництва визначається орієнтована вартість заміщення всіх житлових будинків.

4-й етап. На основі отриманої оцінки вартості заміщення багатоповерхових житлових будинків і частки капітальних витрат міста на створення інфраструктури, розраховується оцінка на основі інтервалів вартості заміщення міської інфраструктури по землях житлової забудови.

5-й етап. На основі оцінки інтервалів вартості заміщення міської інфраструктури багатоповерхової житлової забудови і загальної площі земель одержуємо оцінку вартості заміщення поліпшення 1 га міських земель багатоповерхової житлової забудови.

Вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість платежу за землю в натуральній формі за умовами даного інвестиційного контракту. Для визначення вартості права довгострокової оренди земельної ділянки необхідно мати відомості про: площі земельної ділянки; проектовані площі житлових і не житлових помешкань; терміни будівництва і реалізації проекту; наявності і вартості обтяжень.

Алгоритм оцінки вартості права довгострокової оренди земельних ділянок, наданих під будівництво і реконструкцію капітальних комерційних будівель і споруд, такий:

1-й етап. Визначається характеристика будинку, за планованого для будівництва на даній земельній ділянці (корисна і загальна площа, поверховість і т.п.).

2-й етап. На основі умов інвестиційного контракту розраховується кількість переданих місту житлових і не житлових площ.

3-й етап. Визначається ринкова вартість 1 м² площі житлового і не житлового призначення в запланованому будинку.

4-й етап. Визначається загальна вартість площ будинку, що повинні перейти місту після завершення будівництва за умовами інвестиційного контракту.

5-й етап. Уточнюється орієнтований термін реалізації інвестиційного проекту.

6-й етап. Визначається можливий період часу, необхідний для продажу частки корисних площ будинку, що повинні перейти місту після завершення будівництва.

7-й етап. Розраховується ставка дисконтування.

8-й етап. Розраховується поточна вартість майбутнього платежу в натуральній формі (4-й етап) з урахуванням часу будівництва (5-й етап), продажу (6-й етап) і значення ставки дисконтування (7-й етап).

Представлена поточна вартість майбутнього платежу в натуральній формі являє собою інвестиційну вартість оцінюваної земельної ділянки при відсутності яких-небудь обтяжень.

Кадастрова й одинична оцінки міських земель проводяться по всіх категоріях і видах використання міських земель незалежно від форм власності. Замовником кадастрової оцінки виступають органи місцевого самоврядування районів, міст, селищ.

Таким чином, серед класичних підходів до оцінки земель виділяють три основних – доходний, порівняльний, витратний. Застосування кожного з означених підходів має свої умови та методики розрахунку.