Тесты по теме № 6 Ипотечно-инвестиционный анализ.

№ 1. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 1500 долл. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 долл. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 12000 долл. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода.

№ 2. Оценить объект недвижимости, приносящий ежегодно ЧОД 2100 долл. Под объект 3 года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000 долл. На 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через 6 лет объект можно будет продать за 15000 долл. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

№ 3. Ипотечный кредит в сумме 50000 долл. выдан на 30 лет под 9% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

№ 4. Ипотечный кредит в сумме 12000 долл. выдан на 27 лет под 20% с ежегодным погашением. Рассчитать сумму процентов и величину погашаемого долга в 25-м платеже.

№ 5. Оценить объект недвижимости исходя из имеющихся данных: ЧОД – 2000 долл.; КИ3 - 60%; срок кредитования - 25 лет; ежемесячное погашение - 10%. Через 6 лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора - 13%.

Тесты и задачи по теме № 7 Сравнительный подход к оценке недвижимости.

№ 1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) оба объекта недвижимости.

№ 2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000у.е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у.е., а свободные (незастроенные) участки - за 3000 у.е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у.е.; б) 28000 у.е.; в) 27000 у.е.

№ 3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи;

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение;

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение;

г) в любом порядке.

№ 4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

1. недвижимость должна быть одного типа;

2. участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

3. участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок;

4. рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;

5. сделки. территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе);

6. все вышеперечисленное.

№ 5. Чистый доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75000 у.е. Рассчитайте цену объекта в (у.е.) исходя из следующих данных по объектам:

Объект	Цена	Годовой доход
		чистый	валовой
1	450000		За истекший год 60000
II	65000	За истекший год 12000
III	320000	За истекший год 55000
IV	530000	За истекший год 80000
V	510000	Прогнозируемый на следующий год 70000
VI	470000		Прогнозируемый на следующий год 73000

№ 6. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10мин ходьбы пешком до станции метро, составляет 15000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у.е. за 1 кв.м. Наличие лифта оценивается в 1000 у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5000 у.е.

№ 7. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

Объект оценки	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
	64000	60000	62400	56000	54400
Деревня Чубарово	Деревня Воробьево	Деревня Воробьево	Деревня Чубарово	Деревня Воробьево	Деревня Чубарово
	В этом месяце	3 месяца назад	3 месяца назад	6 месяцев назад	3 месяца назад
Есть	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть
Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

№ 8. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, Т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

№ 9. Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости - с 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

Аналог Цена продажи Годовая арендная плата

1 288000 24000

11 310500 27000

III 198000 18000

IV 230000 23000

V 178500 17000

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

№ 10. Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е., используя рассмотренные выше 5 видов регрессионных моделей. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах: (у.е.)

Объект сравнения Цена продажи Потенциальный валовой доход

1 3000000 500000

2 2700000 650000

3 2350000 450000

4 2250000 375000

5 2000000 300000

№ 11. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 кв.м, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300000 у.е. Имеются следующие данные по парным продажам в(у.е.):

Объект	Физические характеристики	Состояние	Цена,
А	Одноэтажное кирпичное офисное здание (S = 150 кв.м)	Требуется косметический ремонт	60000
Б	То же самое (S = 200 кв.м)	Проведен косметический ремонт	130000

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м.

№ 12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е. Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика 13%. Определите величину корректировки на наличие бассейна.

№ 13. Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Показатели	Сопоставимые продажи
	1	11	111
Цена объекта, у.е. Время продаж Административный округ	1800 недавно Южный	1600 2 года назад Южный	7200 недавно Центральный

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.