- •1. Общая характеристика ооо «Горстройзаказчик»
- •1.1 Деятельность ооо «Горстройзаказчик»
- •1.2 Коллективный договор ооо «Горстройзаказчик»
- •1.3 Отделы и подразделения ооо «Горстройзаказчик»
- •1.4 Объекты, над которыми ооо «Горстройзаказчик» работает в 2008 году.
- •2. Отдел недвижимости
- •2.1 Основные характеристики выбранного для изучения объекта недвижимости
- •2.2 Раскладка квартир жилого дома №2 мкр. 5.4.
- •2.3 Сводный сметный финансовый расчёт
- •2.4 Схема расчета стоимости квартиры при участии в долевом строительстве
- •2.5 Договор на долевое участие в строительстве.
- •2.6 Регистрация договора на долевое участие в строительстве
2.4 Схема расчета стоимости квартиры при участии в долевом строительстве
Вначале определяется количество месяцев до ввода в эксплуатацию дома, т.е. срок рассрочки выплат. Предположим, что до сдачи объекта осталось 33 месяцев.
Рассмотрим описанную ранее двухкомнатную квартиру № 102. Общая площадь жилого помещения 77,96 кв.м.
Часть доли вносится сразу. Пусть первоначальный взнос равен 1 300 000 рублей, а стоимость квадратного метра на июль 2008 года 35 тыс. рублей. Тогда можно определить площадь выкупленной части квартиры:
Остается выкупить 77,96-37,14=40,82 кв.м. Эта площадь выкупается в течении 33 месяцев, следовательно в месяц выкупается 40,82/33=1,237 кв.м.
Так как в стране присутствует инфляция, то вводится процент ежемесячного увеличения стоимости квадратного метра 1,011%. Тогда стоимость квадратного метра в августе 2008 года составит 35 000·1,011=35 385 рублей, соответственно денежный взнос в августе будет составлять 35 385·1,237=43 767 рубля. Аналогичен расчет для сентября 2008 года. Стоимость квадратного метра в сентябре составит 35 385·1,011=35 774 руб, денежный взнос в сентябре будет составлять 35 774·1,237=44 249 руб. Тогда стоимость квадратного метра в апреле 2011 года (33-ий месяц) составит 35 000·(1,011)33=50 218 руб, денежный взнос в этом месяце будет составлять 62 113 руб.
Затем суммируется ежемесячные взносы. Сумма взносов 1 729 952 руб.
Стоимость квартиры определяется как сумма первоначального взноса и всех последующих взносов. В нашем примере 1 300 000 + 1 729 952 = 3 029 952 руб.
Средняя стоимость одного квадратного метра определяется делением стоимости квартиры на ее площадь 3 029 952 / 77,96 = 38 865 руб.
Средняя величина взноса в месяц 1 729 952 / 33 = 52 423 руб.
Такой расчет необходим для определения цены договора на долевое участие в строительстве.
2.5 Договор на долевое участие в строительстве.
Как было отмечено ранее, одной из задач отдела недвижимости является заключение договоров на долевое участие в строительстве. Юридическим отделом разработан проект типового договора долевого участия в строительстве. Такой договор заключается между застройщиком и дольщиком и включает следующие статьи: предмет договора, цена договора, срок выполнения строительства, юридические основания к заключению договора, обязанности сторон, ответственность сторон, порядок заселения квартиры, расторжение договора, форс-мажорные обстоятельства, прочие условия и срок действия договора с реквизитами сторон.
Цена договора
Для определения цены договора, которая устанавливается твердой, необходимо проводить расчет стоимости квартиры, представленный выше. В нашем примере стоимость строительства квартиры дольщика (цена договора) составляет 3 029 952 рубля. Дольщик должен (согласно договору) в течение 5 дней после регистрации договора внести на счет Застройщика часть своей доли в строительство, которая устанавливается Сторонами и составляет для нашего примера 1 300 000 рублей. Сумма 1 729 952 руб. вносится Дольщиком на счет Застройщика равными долями по 52 423 руб. ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца в течение 33 месяцев, начиная с августа 2008г. по апрель 2011г.
Обязанности Застройщика
В рамках Договора на долевое участие в строительстве Застройщик:
осуществляет руководство строительством жилого дома;
ведет учет денежных средств всех Дольщиков, участвующих в строительстве жилого дома;
обеспечивает использование средств Дольщиков на цели, указанные в Договоре;
готовит документы на оформление права собственности Дольщика на жилое помещение, а именно:
-заявление на оформление права собственности
-справка об окончательном расчете
-акт о передаче квартиры в эксплуатацию
без доверенности ведет общие дела по предмету Договора и совершает все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами;
организует выполнение строительно-монтажных работ.
в соответствии с Договором Застройщик выполняет функции заказчика-застройщика, в частности:
1) разрабатывает или приобретает проектную документацию;
2) приобретает право пользования землей;
3)согласовывает градостроительную документацию с соответствующими службами города;
4) получает разрешение компетентных органов на право производства работ;
5) оформляет договоры с подрядными организациями на производство работ;
6) получает разрешения о пользовании водой, электроэнергией, газом, паром от существующих источников в период строительства;
7) оформляет акты на скрытые работы, участвует в приемке работ и в работе приемочной комиссии.
8) обеспечивает строительство материалами и оборудованием.
9) осуществляет контроль и технический надзор за строительством, с соблюдением СНиП на производство и приемку этих работ.
Незавершенное строительство жилого дома находится на балансе Застройщика и является его собственностью.
Обязанности Дольщика:
1) Дольщик обязан обеспечить финансирование строительства жилого дома в размерах и в порядке, установленных статьей Цена договора.
2) В период строительства вступить в члены Товарищества собственников жилья, созданного лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в доме, и зарегистрированного в установленном порядке.
Для справки: ТСЖ (товарищество собственников жилья) - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
4) До регистрации права собственности на жилое помещение, в случаях заселения с разрешения Застройщика в квартиру до окончания срока договора, Дольщик обязан:
а) заключить договор с эксплуатационной службой и производить оплату эксплуатационных и коммунальных услуг со дня сдачи объекта в эксплуатацию;
б) использовать жилое помещение исключительно по прямому назначению;
в) содержать жилое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, выделять для этих целей необходимые средства;
г) не производить никаких перепланировок и переоборудования жилых помещении без письменного согласия Застройщика;
д) не продавать, не закладывать и иным образом не обременять квартиру;
е) своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри квартиры;
ж) письменно сообщать Застройщику не позднее, чем за календарный месяц о предстоящем освобождении помещений при досрочном расторжении договора.
5) Дольщик обязан получить технический паспорт на квартиру в ГПВО «Череповецтехинвентаризация» и произвести государственную регистрацию квартиры в Отделе по г.Череповцу Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области своими силами и за свой счет в течение 30 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры и оплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договора.
6) В случае передачи своих прав по договору третьим лицам на основании ст.382 ГК РФ в течение 10 (десяти) дней письменно известить об этом Застройщика. Передача своих прав Дольщиком по договору осуществляется только с письменного согласия Застройщика.
Порядок заселения квартиры
Застройщик выделяет квартиру Дольщику для заселения в течение двух месяцев со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию и выдает ему справку, подтверждающую выделение квартиры. Такая справка выдается при условии внесения Дольщиком первоначального взноса и всех последующих взносов, пени за просрочку внесения взносов. Для получения справки Дольщику необходимо заключить договор с эксплуатирующей организацией на техническое и коммунальное обслуживание дома и придомовой территории (не позднее двухмесячного срока).
Для справки: В приемке объекта участвуют органы госвласти и органы местного самоуправления: Госстройнадзор, ОГПН по г. Череповцу, Управление архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца.
Срок действия договора
Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до момента регистрации права собственности Дольщиком на квартиру в соответствии с действующим законодательством РФ.
Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.
Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями настоящего договора и подписания сторонами передаточного акта.
Типовой договор на долевое участие в строительстве составлен в соответствии с Федеральным Законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».