Метод кумулятивного построения;
Метод выделения
Проходит несколько этапов:
Выбор объектов-аналогов, по которым есть необходимая информация.
Моделирование для каждого из выбранных объектов-аналогов потоков доходов и расходов за определенный период времени (обычно близкий к используемому в оценке расчетному периоду) по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования.
Расчет ставки доходности инвестиций по объекту.
Обработка данных статистическим или экспертным способом.
Метод выделения является достаточно точным, однако он крайне трудоемок, так как требует проведения подробных расчетов по каждому из объектов-аналогов.
метод мониторинга.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:
,
где РV – текущая стоимость;
Сi – денежный поток периода t;
R t – ставка дисконтирования периода t;
FV – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
“+”:
позволяет оценивать инвестиционную стоимость объекта;
при грамотном использовании дает оценку, близкую рыночной стоимости;
позволяет оценивать стоимость сложных и многофункциональных объектов;
лучше приспособлен для оценки объектов в условиях нестабильной экономики, чем метод прямой капитализации;
дает возможность оценивать объекты недвижимости, не имеющие аналогов (при условии, что объект приносит доход).
“-”:
как и все методы доходного подхода носит прогнозный характер;
по сравнению с методом прямой капитализации является значительно более трудоемким;
сложность при расчете ставки дисконта в отдельных случаях вызывает недоверие клиентов.
51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система государственной регистрации прав. Именной регистрация дает титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца и обязанности. Принятая в стране система регистрации недвижимости обуславливает многие особенности функционирования рынка недвижимости и определяет момент возникновения, перехода, ограничения прав на объект недвижимого имущества.
В мировой практике принято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества: европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системой фиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав (см. табл.7).
Таблица 7
Системы государственной регистрации
Показатели |
Европейская |
Англо-американская |
Момент перехода прав на недвижимое имущество |
При регистрации объекта в органах государственной регистрации |
При совершении сделок у нотариуса |
Система хранения информации о сделках |
В едином государственном реестре |
В нотариальных конторах |
Наличие государственных гарантий |
Государство несет ответственность при выявлении ошибок регистрации |
Все последствия неправильно оформленной сделки ложатся на нового владельца или на страховую компанию (в случаях, когда риски застрахованы) |
Информация о уже заключенных сделках |
Выдается всем желающим по запросу в едином государственном реестре |
«История» объекта недвижимости составляется по записям в нотариальных конторах специализированными юридическими фирмами |
Плата за регистрации |
Производится уплата пошлины в регистрационной палате |
Оплачивается только услуги нотариуса, юридических и страховых компаний |
Англо-американская система регистрации предусматривают, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости, соответственно также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо сам новый владелец объекта, либо страховая компания (в тех случаях, когда риски застрахованы).
К основным достоинствам применения англо-американской системы регистрации прав можно отнести:
-уменьшение период экспозиции объектов недвижимости;
-увеличение ликвидности объектов недвижимости;
К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:
-увеличивается вероятность мошенничеств на рынке недвижимости;
-система требует развитой системы страхования рисков, как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;
-при ее использовании увеличивается уровень трансакционных издержек (издержек обмена), поскольку для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;
-трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости.
Применение англо-американской системы регистрации возможно только на достаточно развитом рынке недвижимости, поскольку она требует отработанной схемы взаимодействия нотариальных контор, страховых и юридических компаний. На нестабильном рынке применение этой системы может привести к увеличению количества мошенничеств с объектами недвижимости.
Поэтому более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущество осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган. К числу основных преимуществ европейской системы регистрации относятся:
-наличие государственных гарантий при выявлении ошибок в регистрации объекта;
-уменьшение количества мошенничеств с недвижимым имуществом;
-возможность быстрого и простого доступа к истории объекта недвижимости;
-обеспечение большей открытости и упорядоченности рынка недвижимости;
Основными недостатками внедрения европейской системы регистрации являются:
-увеличение периода экспозиции объекта;
-снижение ликвидности объектов в силу того, что на проведение регистрации нужно время;