39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного

Особенности применения сравнительного подхода к оценке земельных участков

Выделяют 2 основных метода оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода:

1. Метод сравнения продаж: метод базового участка (используется, когда на рынке присутствует много похожих по характеристикам земельных участков, близких или одинаковых по площади (например для дачных участков в 6 соток). Выбирается земельные участки с типичными характеристиками – базовый участок, и на основании данных о рыночных ценах, рассчитывается его стоимость); метод единицы сравнения (используется когда земельные участки похожи по характеристикам, но имеют разную площадь. Этот метод характерен для городских земель. В этом случае рассчитывается стоимость единицы сравнения (1 метр в квадрате, 1 га, фронтального метра), который затем корректируется на поправочные коэффициенты).

2. Метод переноса. Основан на определении соотношений между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней объектов. Базируется на принципе сбалансированности

40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода

Особенности применения доходного подхода к оценке земельных участков

Выделяется 2 метода:

1. Метод капитализации (используется чаще). Расчет осуществляется путем деления годового рентного дохода от земельных участков на соответствующую ставку капитализации. Под годовым рентным доходом в зависимости от целевого назначения и других особенностей земельных участков может понимается: 1)расчетный рентный доход. Для земель сельскохозяйственного назначения; 2) часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на земельные участки в городах; 3) земельная арендная плата, капитализация земельной арендной платы

2. Метод дисконтирования денежных потоков. Чаще всего применяется для земель добывающей промышленности. Особенность применения – крайне высокая продолжительность прогнозного периода (до 25 лет). Продолжительность прогнозного периода зависит от: 1) доходности эксплуатации месторождения; 2) степени достоверности оценки количества полезных ископаемых; 3) риска разработки.

41. Основные цели оценки предприятия

Оценочная деятельность – деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценочная деятельность в РФ регулируется законом № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме требований этого закона, оценщик должен также следовать стандартам оценки.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться:

• предприятия;

• кредитные учреждения;

• собственник;

• страховые предприятия;

• инвесторы;

• государственные органы;

Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию.

Дата оценки - это момент времени, на который выполняется оценка.

Цели оценки могут быть достаточно разнообразными и, как правило, зависят от субъекта оценки.

Субъекты и цели оценки недвижимого имущества:

1)Предприятие как юридическое лицо:

• Разработка планов развития предприятия

• Выпуск акций

• Оценка эффективности менеджмента.

2) Собственник:

• Выбор варианта распоряжения собственностью

• Обоснование цены купли-продажи объекта или его доли

• Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации объекта

3) Кредитные учреждения:

• Проверка финансовой дееспособности заемщика

• Определение суммы ипотечного кредита

4) Страховые предприятия:

• Определение суммы страховых выплат

• Установление размера страхового взноса

5) Инвесторы:

• Проверка целесообразности инвестиционных вложений

• Определения допустимой цены покупки объекта с целью включения его в инвестиционный проект

6) Государственные органы:

• Подготовка объекта к приватизации

• Определение налогооблагаемой базы

• Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

• Оценка для судебных целей