15. Правовые аспекты оценки недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости необходимо учитывать множество различных факторов. Первое, на что обращают внимание – документы: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр. правоустанавливающие документы, которые подтверждают право на заключение сделки с данным объектом.

16. Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Общие - состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий

Факторы спроса - уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж

Факторы предложения - площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги

17. Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка стоимости строительных объектов - это мероприятие, в ходе которого специалисты изучают ценность самой постройки и учитывают наличие инженерно-технических коммуникаций, являющихся неотъемлемой частью недвижимости. Кроме того, при оценке зданий и сооружений, учитывается не только функциональное качество, но и влияние территориального расположения объекта, а также его культурно-исторического значения.

При оценке зданий и сооружений должна учитываться ценность внутренних инженерно-технических коммуникаций, без которых невозможна эксплуатация. Примеры такого оснащения: -котельная и отопительная система; -газовая сеть; -водопроводная и канализационная сеть; -электрическая и осветительная сеть; -сеть телефонии и сигнализации; -кабельное телевидение; -вентиляционная сеть; -лифт или грузовые подъемные устройства.

Оценку стоимости проводят в следующих ситуациях:

-подготовка операций купли или продажи объектов недвижимости;

-необходимость постановки здания на баланс или необходимость увеличения уставного капитала за счет стоимости объекта.

-получение банковского кредита, предполагающего залог;

-выполнение нотариальных действий с недвижимостью;

-возникновение имущественных споров, касающихся данного объекта;

-необходимость восстановить стоимость здания после проведения ремонтных работ.

18. Экономический оборот недвижимости и взнос амортизации

?

19. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

-являются активной частью основных фондов;

-могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

-могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

-отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;

-оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

-тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

-необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

-отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

-сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

-тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей