1.Понятие недвижимости.

Понятие недвижимого имущества впервые было сформулировано в Римском праве. В России это понятие принято в указе Петра 1 от 23 марта 1714 г. В России понятие недвижимость вновь введено законом РСФСР от 24 декабря 1990 г.

По гражданскому кодексу, ст. 130 к недвижимым вещам относится земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда. Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Земля первичный и главный элемент недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяет содержание этого понятия. Все иные виды имущества становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей. Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.

Физические или технические характеристики отражают местоположение, площадь, границы, ландшафт , тип почв, залежи полезных ископаемых, климат, а также конструкция и материал строения. Все объекты подвергаются воздействию химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяется их стоимость, что учитывается при совершении сделок, владении и пользования имущества.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, как объект инвестирования, налогообложения, стоимость, цена товара.

На юридическом уровне недвижимость представляет право собственности, право собственности аренды, управления, залога.

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

2. Особенности недвижимости как товара на рынке

Недвижимое имущество как товар это:

- объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количест-венные характеристики;

- право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

- услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.).

3. Классификация объектов недвижимости по происхождению, форме собственности, назначению и др.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов

По происхождению недвижимость делят на:

- Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе»

- Искусственные объекты (постройки) - жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения

По форме собственности:

- пожизненно наследуемого владения участками государственной и муниципальной собственности;

-постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;

-аренды земельного участка;

- ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.

По назначению:

-Земли сельскохозяйственного назначения

- Земли городов и населенных пунктов

- Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

- Земли особо охраняемых территорий (заповедники и т.д.)

- Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

- Земли водного фонда.

- Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

4. Виды стоимости имущества, факторы, влияющие на стоимость.

Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке:

-спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

-полезность;

-ограниченность предложения;

-принадлежность объектов недвижимости.

Различают такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная, рыночная, балансовая, страховая, арендная, заемная:

-рыночная стоимость - выражает вероятную цену, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке.

5. Принципы оценки недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории:

-Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

-Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

- Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

- Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.