45. Залог и его виды. Ипотечное кредитование населения.

Законодательство предусматривает два вида залога:

а) с оставлением заложенного имущества у залогодателя:

- ипотека, залог недвижимого имущества,

- товары в обороте,

- твердый залог (оставлением предмета залога у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге);

б) с передачей во владение залогодержателя (заклад).

Ипотека.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК или Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Ипотека – это залог предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ предметом ипотеки может быть предприятие - как имущественный комплекс. Для передачи предприятия в ипотеку необходимо наличие согласия собственника имущества, или уполномоченного им органа.

При ипотеке предприятия в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества.

Оценка предмета ипотеки (определение рыночной стоимости в денежном выражении) осуществляется по соглашению залогодателя с залогодержателем или стороны договора об ипотеке могут поручить оценку независимой профессиональной организации (статья 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Во избежание негативных последствий, из-за возможных разногласий по вопросам оценки, документы, касающиеся оценки предмета ипотеки (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, заключение независимой профессиональной оценочной организации), необходимо прикладывать к договору об ипотеке в качестве неотъемлемой части.

Залог товаров в обороте.

Предметом договора о залоге могут быть товары в обороте (статья 357 ГК РФ); Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге». При данном виде залога товары остаются, у залогодателя и ему предоставляется право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, готовой продукции и тому подобного), не допуская при этом уменьшения общей стоимости, указанной в договоре.

Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

При реализации товаров они перестают быть предметом залога с момента перехода права собственности или иного вещного права к приобретателю товара. Приобретенные залогодателем товары становятся предметом залога с момента возникновения на них у залогодателя права собственности или хозяйственного ведения.

Особенностью залога товаров в обороте является то, что в отличие от других видов залога, при залоге товаров в обороте залоговые обременения не следуют за имуществом в случае отчуждения.

На залогодателе товаров в обороте лежит обязанность вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров, обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров.

При нарушении залогодателем условий залога залогодержатель вправе приостановить операции с заложенными товарами путем наложения на них свои знаков и печатей.

Главное условие залога товаров в обороте состоит в том, что общая стоимость товаров данного вида, составляющих предмет залога, не должна уменьшаться. Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.