Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие

Мой комментарий

 Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие (под ред. М.Ю. Тихомирова). - Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.

1. Кто вправе приобретать права на земельные участки?

Субъектный состав участников земельных отношений ст. 5 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. *(1) (далее - Кодекс) определяет в исчерпывающем перечне: участниками указанных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

С одной стороны, это означает, что все перечисленные в п. 1 данной статьи субъекты права могут на равных основаниях участвовать в отношениях, регулируемых земельным законодательством, с учетом особенностей своего правового положения. С другой стороны, исчерпывающий перечень участников земельных отношений указывает на то, что иные, помимо названных в нем, субъекты права, не могут от своего имени выступать в качестве участников такого рода отношений. Это касается, например, религиозных групп как вида религиозных объединений, крестьянского (фермерского) хозяйства как объединения граждан, от имени которого вправе действовать глава хозяйства, организаций, не обладающих правами юридического лица.

Перечисленные в п. 1 ст. 5 Кодекса субъекты земельных отношений являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Кодекса). В этом качестве они и наделяются сущностными признаками тех или иных участников земельных отношений в зависимости от видов принадлежащих им прав на земель на земельные участки (см. п. 3 ст. 5 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Российской Федерации), государственным образованиям (субъектам Федерации), а также муниципальным образованиям. Это положение соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством. Напомним, что правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст *(2).

По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте. Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Во-вторых, полная дееспособность может возникнуть в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным по правилам ст. 27 ГК РФ).

В соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. Согласно ст. 28 ГК РФ, сделки с земельными участками за малолетних (детей, не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун такого гражданина (см. ст. 29 ГК РФ). Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя (см. ст. 30 ГК РФ) *(3).

Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для строительства и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Следует обратить внимание на то, что граждане могут участвовать в земельных отношениях, быть субъектами прав на земельные участки как в личных, так и в предпринимательских целях. Например, в целях, не связанных с предпринимательством, граждане могут приобретать права на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного или индивидуального жилищного строительства.

Если гражданин приобретает права на земельный участок, который предполагается использовать для ведения предпринимательской деятельности (производства сельскохозяйственной продукции, осуществления торговли и т.п.), то он должен обладать статусом индивидуального предпринимателя. Индивидуальным предпринимателем по российскому праву является зарегистрированное в этом качестве в установленном порядке физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства), осуществляющее предпринимательскую деятельность непосредственно (от своего имени, без образования для этой цели юридического лица), которое в этих целях действует самостоятельно, если обладает полной дееспособностью, и с согласия законного представителя, если дееспособность этого лица ограничена в силу возраста или закона *(4).

Содержание понятия "граждане", которым оперирует Кодекс, включает не только граждан Российской Федерации, но также иностранных граждан и лиц без гражданства. Иностранный гражданин - это лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства. Лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства. Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" *(5) и иными федеральными законами.

Юридические лица - участники земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ и специальными федеральными законами, регулирующими в соответствии с ГК РФ правовое положение отдельных видов юридических лиц. Иностранные юридические лица - субъекты прав на землю - должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки.

Государство, государственные и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в связанных с ними гражданско-правовых отношениях. Например, они выступают в качестве собственников земельных участков, арендодателей, могут быть участниками сделок с землей и т.п. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству, государственным и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Кодексом, федеральными законами. Данное правило п. 2 ст. 5 Кодекса основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

Как следует из содержания ст. 2 и 4 ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Здесь речь идет прежде всего о случаях ограничений ряда избирательных и трудовых прав, запретах на нахождение на государственной и муниципальной службе, на военной службе по призыву, на занятие деятельностью, допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен федеральным законом. Участие иностранных граждан в некоторых жилищных правоотношениях также ограничено федеральными законами *(6).

Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 cт. 35, п. 9 cт. 36 Кодекса.

Так, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со ст. 28 Кодекса земельные участки из государственных или муниципальных земель предоставляются в собственность только за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном ст. 30 Кодекса, в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 Кодекса.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 35 Кодекса, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 Кодекса. Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном ст. 36 Кодекса, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 и п. 4 и 5 ст. 28 Кодекса.

Вид субъективного гражданского права на земельный участок предопределяет объем правомочий носителя конкретного права. Поэтому в соответствии с видами прав на земельные участки в п. 3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях определены пять категорий участников земельных отношений.

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Следует обратить внимание на то, что установленные здесь понятия не универсальны, а используются только для целей Кодекса.

На практике полезно иметь в виду, что содержание субъективных гражданских прав, носителями которых являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, первично регулируется гражданским, а не земельным законодательством (см. также п. 3 ст. 3 Кодекса).

Субъекты прав на земельные участки обладают определенным объемом гражданских прав, подлежащих юридической защите. В свою очередь, объем указанных субъективных прав в каждом случае определяется видом вещного или иного права на земельный участок, принадлежащего соответствующему субъекту.

Среди вещных и иных прав на земельные участки Кодекс называет: право собственности (ст. 15-19), право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20), право пожизненного наследуемого владения (ст. 21), арендные права (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), право безвозмездного срочного пользования (ст. 24) *(7).

Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства *(8). Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты *(9). При этом мнение некоторых наших коллег о возможности отнесения права аренды к числу вещных прав *(10) представляется ошибочным.

Основания и порядок приобретения участниками земельных отношений прав на земельные участки определены статьями главы V Кодекса. Прекращение вещных и иных прав на земельные участки и ограничение указанных прав регулируют ст. 44-56 главы VII Кодекса.

Собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков, обладателями сервитутов могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования (п. 1 ст. 5 Кодекса), если это не противоречит ГК РФ и ст. 15-24 Кодекса. Например, не могут быть носителями права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (землепользователями) юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 Кодекса. Право пожизненного наследуемого владения (ст. 21 Кодекса) не может принадлежать иным, помимо граждан, участникам земельных отношений. Поэтому землевладельцами не могут являться юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования.