Розділ 5 право власності на землю в україн

Поняття і зміст права власності на землю

Із часів Римського права й дотепер зміст права власно­сті як юридичної категорії розкрива­ється через право­мочності володіння, користування і розпорядження майном чи іншими об'єктами і характеризує загалом цивілістичний підхід до регулювання економічних відносин власності, пов'язаних з виробництвом, присвоєнням і обміном матеріальних благ у суспільстві. При цьому допускається можливість ширшого тлума­чення змісту права власності на землю з огляду на сучасні наукові до­сягнення вітчизняних і зарубіжних учених, які досліджують це пи­тання як з позиції публічного, так і приватного права. Адже розумін­ня змісту права власності лише через тріаду правомочностей, по-перше, не відтворює повністю економічної сутності та функціональ­ного призначення власності й тому звужує та обмежує поведінку осо­би, зводиться до безпосереднього впливу особи на об'єкти матеріаль­ного світу, до визначення їхнього правового режиму і не охоплює всіх можливих варіантів поведінки особи, держави, народу в тривимірній площині виробництва, розподілу і використання капіталу, а не землі й майна в натурі. По-друге, зміст цих правомочностей ніде в законо­давстві не розкривається, і тому вони по-різному визначаються в те­орії цивільного та земельного права. По-третє, у Конституції України закріплюються значно ширші можливості особи в здійсненні права власності на землю, які не обмежують право власності лише трьома згаданими правомочностями, а значно розширюють свободу поведін­ки особи в здійсненні права власності на землю, а також установлюють межі дозволеної поведінки органів державної влади та місцевого самоврядування у здійсненні прав власника на землю від імені украї­нського народу, забезпечують реалізацію громадянами та юридични­ми особами права приватної власності на землю, здійснення ними підприємницької діяльності на землі.

Оскільки власність є категорією економічною, то суб'єктивне право власності та його здійснення детерміновані перш за все відношенням суб'єкта до об'єкта, а також пропорційним розподілом використання матеріальних благ у вигляді земельної ренти між сільським господарс­твом, промисловістю і державою. У цьому зв'язку суб'єктивне право власності на землю слід розглядати комплексно в системі речових та інших прав на землю.

У чинному ЗК України (п. 1. ст. 78) суб'єктивне право власності на землю визначається як право володіння, користування і розпоря­дження земельними ділянками. У цьому кодексі особа визнається власником земельної ділянки, якщо вона має в сукупності всі три правомочності власника. Водночас у законі не розкривається суть цих правомочностей, а також не визначаються межі здійснення пра­ва володіння, користування і розпорядження земельними ділянками. Крім того, у вказаній нормі кодексу не відображена одна із суттєвих ознак правовідносин, а саме волевиявлення особи. Ні в земельному, ні в цивільному законодавстві України не дається визначення понять 'володіння", користування" і "розпорядження" як складових суб'єкти­вного права власності на землю.

Основу змісту суб'єктивного права власності на землю становить правомочність володіння земельною ділянкою. У земельному праві ви­знається, що володіти земельною ділянкою на праві власності можна лише тоді, коли частина території (земної поверхні) сформована за визначеними в законі критеріями в окрему земельну ділянку, а особа у встановленому законом порядку виконує всі необхідні дії, пов'язані з прийняттям адміністративних рішень чи укладенням правочинів щодо набуття у власність земельної ділянки, визначенням її меж на місцевості, одержанням і реєстрацією Державного акта на право вла­сності на землю. Тому зміст правомочності власника володіти землею включає в себе юридично забезпечену можливість особи вважати ча­стину території в певній місцевості своєю, зайняти її фізично, обме­жувати і не допускати інших осіб до такої ділянки, крім випадків, пе­редбачених законом. Таке володіння власника є законним, або титу­льним і має відповідний правовий захист. Титульне володіння нале­жить лише власнику і включає в себе захищені законом такі елементи: право на доступ до набуття земельної ділянки у власність; право на зайняття земельної ділянки; право не допускати інших осіб на ді­лянку (виключність володіння).

У законодавстві України також не визнається законним фактичне, без відповідних документів зайняття земельної ділянки як підстава для юридичного підтвердження права на володіння землею. У земель­ному праві України зайняття земельної ділянки шляхом її відведення на місцевості є важливим юридичним фактом, з яким пов'язується момент виникнення права власності на землю. Так, наприклад, згідно зі ст. 125 ЗК України право власності на землю виникає після встано­влення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в на­турі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право, та його реєстрації. Без вчинення таких дій зайняття земельної ділянки вважається самовільним захопленням землі. Крім того, без індивідуа­лізації земельної ділянки на місцевості особа не має гарантій щодо можливості зайняття такої ділянки іншими особами і забезпечення виключності володіння землею.

Виключність володіння земельною ділянкою означає, що власник вправі не допускати на свою територію інших осіб, крім випадків, передбачених законом, з метою захисту землі від пошкодження, за­хоплення, усунення перешкод у використанні й присвоєнні всіх про­дуктивних властивостей землі, установлення обмежень на викорис­тання землі. У чинному законодавстві України прямо не сказано про виключність володіння земельними ділянками. Однак із змісту окре­мих норм чинного ЗК України щодо прав власників земельних діля­нок, гарантій захисту прав власників, відповідальності осіб за пору­шення земельного законодавства можна зробити висновок, що в Україні є певні правові засади щодо виключного володіння земельни­ми ділянками громадянами та юридичними особами.

Без права володіння особа не може здійснювати такі правомочнос­ті власника, як користування та розпорядження. В Україні право ви­користання землі за своєю юридичною природою подібно до західних країн, однак здійснюється на інших концептуальних засадах. Як еле­мент права власності право користування землею передбачає можли­вість для власника у встановленому законом порядку освоїти земель­ну ділянку і самостійно господарювати на землі, використовувати у встановленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також експлуатувати інші корисні властивості землі, зводи­ти житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі й споруди.

Власник має використовувати свою земельну ділянку з додержанням цільового призначення земельної ділянки, а також інших обмежень, передбачених у чинному законодавстві України.

Третім елементом права власності на землю є право розпоряджен­ня земельною ділянкою, тобто можливість і здатність власника на свій розсуд відповідно до закону визначати правовий режим такої ділянки. Подібно до західних правових систем, розпорядження зем­лею в Україні передбачає можливість землевласника продавати, пе­редавати в спадщину, обмінювати або іншим способом визначати правовий режим чи господарське використання земельної ділянки. Однак в Україні розпорядження землею як елемент права власності здійснюється так само, як і право володіння чи користування через регулятивну систему обмежень щодо об'єкта, суб'єктів, змісту земель­них правовідносин. При цьому вказані обмеження містяться в чин­ному законодавстві України, або можуть бути встановлені в цивільно-правових угодах чи інших індивідуально-правових документах (запо­віт, розпорядження, рішеннях).

Право володіння, користування і розпорядження земельною ділян­кою можна розглядати не лише як елементи змісту права власності, а й окремо від права власності. У земельному праві та законодавстві поняття "володіння" вживається також в інших значеннях: як скла­дова інших земельних прав; як фактичне зайняття земельної ділянки, що визнається законом (володіння - факт); як самовільне протиправ­не захоплення земельної ділянки.

Аналізуючи правомочності власника земельної ділянки, варто за­значити, що право власності на землю не має абсолютного характеру. Якщо в цивільному праві суб'єкт здійснює правомочності володіння, користування і розпорядження майном відповідно до закону за своєю волею незалежно від інших осіб, може вчинювати будь-які дії щодо належного йому майна з урахуванням природи останнього і змісту права власності, то реалізація права власності на землю об'єктивно детермінована потребами врахування балансу суспільних, громадсь­ких, приватних інтересів. Тому реалізація суб'єктивних правомочнос- тей володіння, користування і розпорядження землею не може здійс­нюватись особою виключно на основі власного волевиявлення без за­стосування форм і методів публічно-правового регулювання відносин власності на землю з метою забезпечення оптимальної взаємодії при­ватних і суспільних інтересів щодо використання землі. Для цього ор­гани державної влади та місцевого самоврядування як суб'єкти здій­снення прав власника на землю від імені українського народу згідно з Конституцією України зобов'язані в законах і рішеннях закріплювати відповідні обмеження щодо здійснення суб'єктивного права власності на землю, а також забезпечувати правове регулювання суспільних відносин, що виникають у зв'язку з установленням, зміною і припи­ненням дії тих чи інших обмежень прав на землю фізичних, юридич­них осіб, держави, територіальних громад.

При цьому обмеження правосуб'єктності землевласників мають бути обґрунтовані об'єктивними, а не суб'єктивними підставами, і не позба­вляти особу права власності на земельну ділянку, не зменшувати обся­гу існуючих прав і свобод землевласника. Законодавче закріплення обмежень суб'єктивного права власності на земельні ділянки є харак­терним для регулювання земельних відносин у зарубіжних країнах. З огляду на закріплені а Конституції України соціальні пріоритети влас­ності, поняття "обмеження права власності на землю" слід розглядати як самостійну юридичну категорію, без якої неможливо повністю роз­крити зміст правомочностей власника земельної ділянки, а також за­безпечити здійснення суб'єктивного права власності на землю.

Обмеження права власності на землю за змістом є близькою до об­тяження земельної ділянки, однак ці юридичні категорії не можна розглядати як тотожні поняття. З позиції теорії земельного права об­меження права власності на земельні ділянки доцільно розглядати як самостійний вид земельних правовідносин, що виникають на підставі юридичних фактів, визначених у законі, чи в договорі у випадках, передбачених також законом.

У структурі таких правовідносин обов'язковим елементом, з одного боку, є власник земельної ділянки, з другого - будь-які передбачені законом треті особи. Зміст обмежувальних земельних правовідносин становлять визначені в законі чи договорі дії, або ж межі можливої поведінки власника земельної ділянки. Тому обмеження стосуються суб'єкта - власника земельної ділянки і спрямовані на вчинення зем­левласником певних дій, або ж утримання від них, чи терпіння з ме­тою забезпечення прав третіх осіб. Установлення обмежень правомо­чностей власника не припиняє і не змінює права власності на земе­льну ділянку, не виключає окремі правомочності із змісту права влас­ності, утримує власника в здійсненні суб'єктивного права і не може виходити за його межі.

Обтяження права власності на землю мають іншу юридичну при­роду і характеризуються такими ознаками: стосуються земельної ді­лянки як об'єкта права; установлюються з метою забезпечення інте­ресів третіх осіб у такій ділянці в порядку, передбаченому законом чи договором; поєднуються з правами третіх осіб на цю ділянку, що ускладнює, утруднює, перешкоджає власнику вільно здійснювати свої правомочності, накладає на власника тягар зайвих обов'язків, пов'я­заних з використанням такої ділянки чи з необхідністю звільнення земельної ділянки від обмежувальних умов.

В Україні право доступу на придбання землі є регульованим і означає, що не кожна фізична або юридична особа може вільно без перешкод і обмежень придбати у власність земельну ділянку, оскіль­ки, згідно зі ст. 14 Конституції України підстави і порядок набуття права власності на землю мають бути визначені в законі. Чинне зе­мельне законодавство містить значну кількість обмежень щодо зе­мель, які не можуть бути придбані у власність, щодо суб'єктів, які не можуть бути власниками землі, а також щодо порядку одержання земельних ділянок у власність.

Зміст суб'єктивного права власності на земельні ділянки має свої особливості, і в сучасних умовах не зводиться лише до традиційної тріади володіння, користування і розпорядження землею, а може включати також управління, регулювання, захист землі в межах іс­нуючих кордонів, захист суб'єктивного права власності, гарантуван­ня, охорону ґрунту, обмеження права власності тощо. Характерною ознакою змісту суб'єктивного права власності на землю є обмеженість здійснення правомочності володіння, користування і розпорядження землею. Обмеження права власності на землю є обов'язковою, об'єк­тивно детермінованою, внутрішньо присутньою рисою змісту права власності на землю, без урахування якої неможливо визначити в пов­ному обсязі правовий режим земельної ділянки, юридично забезпечи­ти захист законних прав та інтересів власника ділянки.

Проведений аналіз правомочності володіння земельною ділянкою як основного елемента суб'єктивного права власності на землю дозволяє зробити висновок про те, що юридичну суть цієї правомочності необ­хідно розглядати не як фізичне чи фактичне утримання земельної ді­лянки власником, а як гарантовану Конституцією України свободу особи, яка полягає в можливості й здатності особи у встановленому за­коном порядку набути у власність земельну ділянку згідно з функціо­нальним призначенням у визначених розмірах, а також зайняти її шляхом виконання юридичних дій щодо встановлення межових знаків у натурі (на місцевості) й не допускати будь-яких посягань з боку тре­тіх на володіння землею, крім випадків, передбачених законом.

Право землевикористання - гарантована Конституцією України свобода особи, яка полягає в можливості й здатності власника земельної ділянки вільно використовувати її, освоювати і здійснювати го­сподарську експлуатацію природних властивостей землі для задово­лення власних і суспільних потреб та інтересів з урахуванням устано­влених законом, договором чи адміністративним актом обмежень.

Право розпорядження земельною ділянкою слід розглядати як га­рантовану Конституцією України свободу особи, яка полягає в мож­ливості й здатності особи на свій розсуд з додержанням передбачених законом, договором чи адміністративним актом обмежень і обтяжень самостійно, на свій розсуд визначати свій правовий статус як влас­ника землі, надавати можливість використовувати земельну ділянку іншим особам, добровільно відмовитися від власності на землю, віль­но відчужувати юридичний титул власника землі іншим особам.