Чиж Д.А., Клебанович Н.В.

Землеустройство

Допущено Министерством образования

Республики Беларусь в качестве учебного пособия

для студентов специальности

1-31 02 01 География

Минск, 2011

УДК 332.3

ББК

К 48

Рекомендовано ученым советом географического факультета

23 ноября 2009 г., протокол № 3

Рецензенты:

кафедра землеустройства УО «Белорусская государственная сель-

скохозяйственная академия» (заведующий кафедрой, кандидат эконо-

мических наук, доцент А. В. Колмыков);

кандидат

экономических

наук

А.

В.

Василькова

(Научно-

исследовательское РУП по землеустройству, геодезии и картографии

«БелНИЦзем»).

Чиж, Д. А.

Землеустройство: учеб. пособие / Д. А. Чиж, Н. В. Клебанович. –

Минск: БГУ, 2011. – 214 с.

ISBN

Изложена история развития землеустроительных знаний, основные

теоретические подходы к прогнозированию и планированию использо-

вания земельных ресурсов; рассмотрены научные основы современного

землеустройства; раскрывается суть схем землеустройства администра-

тивных районов, особенности проведения межхозяйственного земле-

устройства, особенности образования землепользований сельскохозяй-

ственных и несельскохозяйственных организаций, методы и приемы

внутрихозяйственного землеустройства.

Пособие предназначено для студентов специальности «география»,

направления «геоинформационные системы» учреждений, обеспечи-

вающих получение высшего образования.

УДК 332.3

ББК

ISBN

©БГУ, 2011

2

ПРЕДИСЛОВИЕ

Земля – основной природный ресурс и национальное богатство Беларуси,

поэтому важнейшей задачей государственной земельной политики является

повышение эффективности ее использования, а также охраны как неотъемле-

мого условия и предпосылки для устойчивого социально-экономического раз-

вития страны. На современном этапе решение этой задачи связано с совершен-

ствованием механизмов регулирования земельных отношений, одним из кото-

рых является землеустройство.

Современное землеустройство – это система правовых, экономических,

технических и других мероприятий, обеспечивающих рациональное природо-

пользование. С его помощью производится перераспределение земель между

отраслями народного хозяйства, формирование новых и упорядочение сущест-

вующих землепользований. Разработанные прогнозы и программы использо-

вания и охраны земельных ресурсов позволяют предугадать негативные про-

цессы, назревающие в землепользовании, предложить комплекс организаци-

онно-хозяйственных и технико-экономических мероприятий, направленных на

наиболее рациональное развитие земельных отношений. В проектах землеуст-

ройства решаются вопросы размещения производственных подразделений и

хозяйственных центров, инженерного оборудования территории, организации

земель и севооборотов, использования каждого земельного участка с учетом

его природно-экологических особенностей, специализации производства, вне-

дрения современных технологий и прогрессивных систем земледелия.

Схемы и проекты землеустройства должны составляться на основе досто-

верных планово-картографических материалов, почвенных, агрохимических,

мелиоративных и других обследований и изысканий, данных поучастковой

кадастровой оценки земель. Большинство этих материалов переведено или

активно переводится в электронный вид. Поэтому понимание специалистами

по геоинформационным системам (ГИС) технологий землеустроительного

производства, внедрение ими в повседневную практику разработки проектов и

схем землеустройства современных приемов получения, накопления, обработ-

ки, хранения цифровой информации позволит не только организовать рацио-

нальное и эффективное использование и охрану земельных ресурсов, снизить

затраты на создание проектной документации, но и обеспечит переход к каче-

ственно новой − «виртуальной» − парадигме землеустроительного проектиро-

вания.

Специалистам в области гео- и земельно-информационных технологий

отводится важная роль в информационной поддержке принятия решений по

организации эффективного использования земель, их освоению, улучшению и

защите, внутрихозяйственному устройству территории и освоению севооборо-

тов. Они должны одновременно хорошо ориентироваться в проектной земле-

3

устроительной документации, знать основы картографо-геодезического обес-

печения землеустроительной деятельности, содержание топографических карт

и землеустроительных планов, способы топографических съемок местности,

приемы определения площадей земель. Им должны быть известны методики

поучастковой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и кадастро-

вой оценки населенных пунктов. В то же время они должны владеть достаточ-

но специфическими технологиями создания и применения геореляционных

баз данных, использования векторных и растровых карт, материалов дистан-

ционного зондирования Земли для целей землеустройства, знать основы со-

временного программирования.

Учебное пособие по курсу «Землеустройство» подготовлено в соответст-

вии с учебной программой для студентов специальности 1-31 02 01 «Геогра-

фия (по направлениям)» (1-31 02 01-03 «География (геоинформационные сис-

темы»)) и состоит из 5 глав.

В первой главе рассматриваются теоретические основы землеустрой-

ства. Во второй главе – вопросы прогнозирования и планирование исполь-

зования и охраны земельных ресурсов. Третья глава посвящена разработке

проектов межхозяйственного землеустройства. В четвертой главе излагаются

вопросы разработки проектов внутрихозяйственного землеустройства сельско-

хозяйственных организаций. В пятой главе – основы определения эффектив-

ности землеустройства.

Авторы выражают благодарность заведующему кафедрой землеустройст-

ва УО «Белорусская государственная сельскохозяйственная академии»

А. В. Колмыкову

и

старшему

научному

сотруднику

Научно-

исследовательского РУП по землеустройству, геодезии и картографии

«БелНИЦзем» А. В. Васильковой за полезные рекомендации по улучшению

содержания данного учебного пособия.

Глава 1.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

1.1.

Роль и функции земли в жизни человека

Вся история развития человеческого общества свидетельствует о том, что

земельные ресурсы являлись и будут являться неоценимым и незаменимым

богатством. В ряду материальных условий, необходимых для жизни и про-

изводственной деятельности людей, земля занимает особое место. Понятие

«земля» широко и многогранно и рассматривается как:

– природный ресурс;

– национальное богатство;

– носитель плодородия;

4

– источник материальных благ;

– территориальный базис для размещения сооружений и коммуни-

каций;

– основа жизнедеятельности человека;

– особый товар;

– объект правоотношений.

Представление о земле, ее потенциальных возможностях и функци-

ях в процессе развития человечества постоянно трансформировалось и

обогащалось. Изначально земля существовала как неотъемлемый объект

природы. На первых порах земля была единственным источником жиз-

ненных средств человека. На обжитой части поверхности суши на этапе

охотничье-собирательского хозяйства человек, добывая себе пищу (сна-

чала собирая плоды, затем охотясь и одомашнивая диких животных),

постепенно перешел к земледелию и скотоводству. Параллельно с этим

возрастала интенсивность использования земли. Человек обрабатывал

землю, возделывая на ней культурные растения. Таким образом, земля

превращалась в предмет и орудие труда, то есть главное средство про-

изводства в сельском хозяйстве. Земля как естественно-историческое

тело становится средством производства, когда к ней присоединяется

живой и прошлый овеществленный труд.

С развитием городов, ростом масштабов торговли земля стала при-

обретать все большее значение не только как источник производимых

благ, но и как пространственный базис. Появление института государ-

ства, усложнение имущественных отношений, возникновение частной

собственности, расслоение общества привели к возникновению устой-

чивых социально-экономических взаимоотношений, связанных с при-

своением, владением, распоряжением и пользованием землей. Она ста-

новится объектом специфических социально-экономических (земель-

ных) отношений.

Будучи вовлеченной в процесс материального производства или

иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли

народного хозяйства и целей, для которых ее использ уют, земля выпол-

няет различные функции. Как объективно существующий природный

объект земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как ме-

сто и условие жизни человека – социальную функцию; как территория

государства – пространственно-политическую функцию; как объект

хозяйствования – экономическую функцию. При землеустройстве важ-

но учитывать сложное взаимодействие вышеуказанных функций, так

как их игнорирование приводит к негативным последствиям.

К примеру, недостаточный учет природных условий может привес-

ти к деградации земель в процессе сельскохозяйственного производст-

5

ва. Игнорирование роли земли как объекта собственности снижает ин-

вестиционную активность в отраслях экономики, притупляет чувство

собственности у людей и т.д.

Организацией объединенных наций в Повестке дня на XXI век зем-

ля определяется как физический объект, имеющий свою топографию и

территориально-пространственные характеристики, а также включаю-

щий почву, полезные ископаемые, воду и биоту [45]. В землеустрои-

тельной на уке и практике, исходя из функций земли, принято следую-

щее определение: «Земля (зéмли) − земная поверхность, включая почвы,

рассматриваемая как компонент природной среды, средство производ-

ства в сельском и лесном хозяйстве, пространственная материальная

основа хозяйственной и иной деятельности человека» [55, с. 93].

Земля представляет собой важнейшую часть окружающей природ-

ной среды, характеризующуюся определенными природными (про-

странство,

рельеф,

почвы,

растительность

и

др.),

экономико-

социальными (средство производства, стоимость, ценность и др.) и про-

изводственными свойствами (плодородие, конфигурация участка и дру-

гие особенности производственного использования).

Прежде всего земля представляет собой природный ресурс, характе-

ризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, рас-

тительным и животным миром. Земля относится к исчерпаемым, относи-

тельно возобновляемым природным ресурсам, так как, с одной стороны,

территория, поверхность земли невозобновима и ограничена (за ис-

ключением случаев локального изменения соотношения суши с во-

дой); с другой стороны, всегда сохраняется возможность для восста-

новления и улучшения производительной способности земель (техни-

ческая и биологическая рекультивация и т.д.). Следовательно, в процес-

се природопользования необходимо решать следующие задачи:

– осваивать и использовать земельные участки, основываясь на за-

конах природы, соблюдая природный баланс, не наруша я ста бильности

(устойчивости) экосистем;

– в полной мере учитывать качественные особенности земельных

ресурсов при их использовании, создавать адаптивные производства;

– создавать экологически безопасное производство, не разрушаю-

щее природные ресурсы, или сводить неблагоприятное воздействие уже

действующих производств до экологически безопасного уровня;

– принимать меры по воспроизводству земельных ресурсов, орга-

низуя их рациональное использование и охрану.

Очевидно, что земля − необходимое материальное условие всяко-

го производства. Вместе с тем, ее роль в различных отраслях народного

хозяйства далеко не однозначна. В обрабатывающей промышленности

6

она функционирует как место, на котором соверша ются различные

технологические процессы, как пространственный операционный базис.

Характер и результативность производства здесь не зависят от качества

земли, следовательно, размещать предприятия обра батыва ющей про-

м ышленности на более плодородных з емлях нецелесообра з но. При

разм ещении объектов этой отрасли важное значение имеют простран-

ственные свойства земли (удаленность от места добычи полезных ис-

копаемых и мест реализ а ции г от овой пр од укц ии); при год ность гр ун-

тов п од стр оитель н ую пл оща дк у; на личи е инж ен ерн ой инфра стр ук-

туры и т.д.

В добывающей промышленности земля выступает в качестве

пр ос тра н ств е нн ог о опера ци онн ог о ба з иса, г де ра з м еща ют ша х ты и

р удн ик и, и ка к св ое образная кладовая, из недр которой извлекаются

полезные ископаем ы е. На личие з а па сов п олез ных ис копа ем ых пре-

допр ед еляет ра з м ещен ие г орн одобыва ющих пред при ятий и отход ов

произ водс тва. В отличие от обра ба тыва ющей промышленности з емля

з десь становится предметом труда, так как человек при пом ощи спе-

циальных машин и орудий вскрывает грунт, добывает породу и т.д.

В градостроительстве земля выполняет территориальную функ-

цию разм ещения места жилища человека, мест приложения тр уда и

отдыха. Поэтом у здесь важно учитыва ть строительные, архитектурно-

пла нировочные и ландша фтно-эстетические условия и факторы.

Большое з начение в этой отра сли имеет с уществующая система ра ссе-

ления и наличие объектов инфраструктуры.

В транспортной отрасли земля выступает в роли материального

условия и места размещения производства (дорог, трубопроводов, ли-

ний электропередач и др.).

В сельском хозяйстве земля является предметом труда, на который

воздействует человек в процессе труда, и орудием труда, при помощи которого

человек возделывает растения. Здесь земля является также всеобщим средст-

вом производства и территориальной (пространственной) основой. В связи с

этим земля выступает главным средством производства в сельском хозяйстве.

Процесс производства в сельском хозяйстве непосредственным

образ ом определяется почвенным плодородием, технологическим и

свойствами участков и их м естоположением, прим еняемыми система-

ми земледелия. Отличительный признак сельскохоз яйственных земель

− плодородие, т.е. совок упность свойств почвы, обеспечива ющих

урожа й сельскохозяйственных культур. Плодородием определяется

пригодность зем ель к использ ованию под пахотные или луговые зем-

ли, многолетние на саждения. Уровень плодородия зависит от типа,

7

вида и гранулометрического состава почв, степени увла жнения, эроди-

рованности, каменистости и т.д.

Земля также является главным средством производства в лесном хо-

зяйстве. Высаживая культурные лесонасаждения, оберегая их от вреди-

телей и пожаров, человек воздействует на землю как на предмет труда,

создавая условия для произрастания лесопосадок.

Земля как объект социально-экономических связей и, прежде все-

го, земельных отношений выступает в трех основных качествах: земля

как недвижимое имущество, как товар и как объект хозяйственной

деятельности. Согласно ст.130 Гражданского кодекса Республики Бе-

ларусь [11] к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недви-

жимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не-

возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруже-

ния. Здесь объектом гражданских прав является не земля в целом, а от-

дельный земельный участок.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут

являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды,

ипотеки и переходить по наследству. Владение, пользование и распоря-

жение землей осуществляется их собственником свободно, если это не

наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые

законом интересы других лиц. Сделки с земельными участками, нахо-

дящимися в частной собственности, совершаются при сохранении целе-

вого назначения земельных участков, а также при наличии докум ентов,

удостоверяющих права на эти участки.

В условиях рыночной экономики земля приобретает свойство товара и

способна участвовать как недвижимость в различных операциях, что вызывает

необходимость оценки ее через систему специальных стоимостных характери-

стик (земельный налог, арендная плата, кадастровая цена, рыночная стои-

мость). От других групп товаров ее отличают два существенных момента. Во-

первых, земельный участок в отличие от других товаров нельзя переместить в

пространстве, переработать в другую продукцию, использовать без остатка.

Поэтому права земельного собственника объективно более ограничены, неже-

ли владельцев иных видов собственности. Во-вторых, земля как товар является

центральным, базовым объектом общественных интересов и отношений. Это

обстоятельство вынуждает государство вводить целую систему особых правил

и запретов по использованию земли. К примеру, принудительное изъятие или

выкуп для государственных нужд.

Земля, будучи природным ресурсом, пространственным базисом,

средством производства и недвижимостью обладает рядом специфиче-

8

ских особенностей:

– земля не является результатом прошлого труда человеческого об-

щества, как другие средства производства, она – продукт природы;

– во всех отраслях народного хозяйства земля служит пространст-

венным операционным базисом, то есть местом, на котором совершает-

ся процесс труда;

– в сельском хозяйстве земля – главное средство производства.

Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производ-

ственный процесс, но и как предмет и орудие труда;

– земля − невоспроизводимое средство производства, отсюда ес-

тественная ограниченность земельных ресурсов вообще и пригодных

для сельскохозяйственного использования в частности. Свойства зем-

ли как средства производства зависят от климатических и других

природных факторов, поскольку каждый данный участок земли в

пространстве непереместим;

– земля неизнашиваема и вечна, в отличие от других средств произ-

водства в меньшей степени подвержена износу. В то же время при не-

рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» сред-

ства производства и быстро теряет производительную способность.

Перечисленные особенности земли требуют обязательной ее охра-

ны, то есть защиты от дегра дации и нера ционального ра сходования для

несельскохоз яйственных целей; организации рационального использо-

вания з емли, к оторое не только отвеча ет эконом ическим интересам

государства, предприятий, различных отра слей и граждан, но и обеспе-

чивает оптимальное взаимодействие с окружа ющей природной средой,

охрану земли при ее предоставлении и в процессе эксплуатации.