- •Контрольная работа по дисциплине « Экономика недвижимости».
- •Описание объекта оценки
- •Описание земельного участка
- •Общие сведения об улучшениях
- •Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
- •Расчет физического износа склада
- •Данные о сопоставимых продажах складских помещений
- •Расчет чистого операционного дохода за один год
- •Литература
Данные о сопоставимых продажах складских помещений
Характеристик объекта |
Объект оценки |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог N4 |
Цена покажи, приведенная по времени, тыс. руб. |
– |
755 |
600 |
728 |
551 |
Условия финансирования |
Сoбcтвенные средства |
Сoбcтвенные средства |
Сoбcтвенные средства |
Сoбcтвенные средства |
Сoбcтвенные средства |
орректировка |
– |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
– |
755 |
600 |
728 |
551 |
Условия продажи (чистота сделки) |
Продажа на открытом рынке |
Продажа на открытом рынке
|
Продажа на открытом рынке
|
Продажа на открытом рынке
|
Продажа на открытом рынке
|
Корректировке |
– |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
– |
755 |
600 |
728 |
551 |
Местоположение |
Район «А» |
Район «А» |
Район «А» |
Район «А» |
Район «В» |
Корректировка |
– |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,10 |
Скорректированная цена тыс. руб. |
– |
755 |
600 |
728 |
606 |
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Хорошее |
Отличное |
Хорошее |
Корректировка |
– |
1,00 |
1,00 |
0,90 |
1,00 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
– |
755 |
600 |
655 |
606 |
Наличие парковки |
Нет |
Есть |
Нет |
Нет |
Нет |
Корректировка |
– |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
– |
680 |
600 |
655 |
606 |
Отклонение от целевого использования |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Корректировка |
– |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
– |
680 |
600 |
655 |
606 |
Вес; % |
– |
20 |
40 |
20 |
20 |
Итого стоимость объекта оценки, тыс. руб. |
635,25 |
||||
Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 635,25 тыс. руб.
Оценка объекта согласно доходному подходу:
(Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:
ПВД = А * S * n,
где
А - ставка аренды в тыс. руб. ежемесячная по варианту.
S - площадь объекта аренды по варианту в м2
n - количество месяцев аренды = 12 месяцев.
Действительный валовой доход меньше потенциального с учетом неплатежей, недозагрузки и риска.
Чистый операционный доход меньше действительного валового дохода на величину операционных расходов: постоянных, переменных и на замещение.
Прямая капитализация – оценка недвижимости при стабильных условиях доходности. Текущая стоимость недвижимости определяется делением чистого операционного дохода на ставку капитализации, которая характеризует прибыльность инвестиций в объекты недвижимости.)
Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.
К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих капитальных ремонтно-восстановительных работ, На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 29690 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.
Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5% от ПВД.
Таблица 7