Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, руб.
Градостроительный сбор (стоимость зем.участка)	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106 595
Прибыль инвестора	209 150
Полная восстановительная стоимость на дату оценки ( ПВС )	1 604 903

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб. (стоимость земли – 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) – 1 254 903 руб.).

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле:

И = 1 - (1 - И_физ) + (1 - И_фун) + (1 - И_внеш).

Различают три типа износа:

1) физический износ (И_физ);

2) функциональный износ (И_фун);

3) внешний износ (И_внеш).

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция.

Физический износ. Для расчета физического износа объекта, классификация признаков износа была взята во ВСН 53-86 р. «Правила оценки физического износа жилых зданий". Удельный вес укрупненных конструкций элементов взят из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Таблица 5

Расчет физического износа склада

Элемент здания	Удель­ный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт.	Расчет удельного веса элемента, %	Физиче­ский износ, %	Средне­взвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	1	10	23	2,3
Стены и перегородки	21	1	21	24	5,04
Покрытия	24	1	24	27	6,5
Полы	9	2	9	29	2,58
Кровля	4	1	4	40	1,6
Проемы	8	1	8	40	3,2
Отделка внутренняя	4	1	4	45	1.8
Разные работы	2	1	2	24	0,48
Санитарно-технические устройства	12	1	12	40	4,8
Электроосвещение	6	1	6	35	2,1
Итого	100	-	-	-	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению		1,25
Итого физический износ здания		(1254,9 х 30,4 х 1,25 : 100 = 476862 руб.)

Функциональный износ: Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ: Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 476862 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350000 + 1 254903 – 476 857 = 1 128041 ( руб.)

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки составила 1 128041 руб.

Расчет стоимости объекта посредством сравнительного подхода. Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов.

Таблица 6