А) объем торгов на бирже;

б) динамика текущих цен на бирже;

в) число эмитентов, котирующихся на бирже;

г) средний объем одной сделки.

Тема 10. Конъюнктура рынка недвижимости.

1. Спрос на недвижимость.

2. Предложение на рынке недвижимости.

3. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.

1. Создание ускоренных условий развития рынка недвижимости является одним из главных направлений обеспечения экономического роста и решения задачи удвоения валового внутреннего продукта. Это связано с тем, что недвижимость выступает в качестве основного компонента любой национальной экономики. Так, история становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. По данным мировой статистики на долю недвижимости приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не могут и существовать, и развиваться такие рынки, как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие. Например, рыночное перераспределение квартир позволит улучшить использование жилого фонда, стимулировать расселение части населения, проживающего в коммунальных квартирах и, следовательно, решить многие социальные проблемы по стране в целом.

Для стимулирования рынка жилья принимаются необходимые меры в виде: субсидирования ставок по ипотеке и снижения цен на жилье. В середине августа 2009 г. премьер В. Путин дал поручение Министерству регионального развития продумать способ субсидирования ипотечных ставок. Субсидии, по-видимому, тогда предполагалось установить на уровне 12-15% — не очень много, но все же ниже, чем текущие 18-24% по типовому сейчас рыночному ипотечному кредиту. Через несколько дней президент Д. Медведев сказал, что ставки следует привести к уровню 6-7% и стремиться к тому, чтобы ипотека стала доступной 50% россиян. Вторая точка зрения, что квадратный метр жилья стоит запретительно дорого, была впервые высказана вице-премьером И. Шуваловым еще в марте 2009 г. Шувалов тогда назвал цену в 30 0000 руб. за квадратный метр, которую правительство считает оправданной (это число даже в обиходе называли «шуваловской ценой»). В августе 2009 г. эту цену повторно подтвердил премьер на совете по нацпроектам. Летом 2009 г. Инновационный институт при МФТИ разработал математическую модель московского рынка ипотеки В основу модели были положены данные о распределении денежных доходов москвичей. Целью исследования было определить, какое количество населения способно купить жилье при заданных условиях. Например, наиболее ликвидной квартирой в Москве уже много лет является однокомнатная квартира площадью около 40 м. Это разменная монета почти всех улучшений жилищных условий москвичей — обменов, разъездов и т. д. В качестве стандартного сценария исследование рассмотрело именно эту квартиру в текущих ипотечных условиях: кредит на 50% стоимости на 10 лет при сумме платежа в 30% от дохода заемщика. Чувствительность спроса на ипотеку зависит от процентной ставки намного меньше, чем от цены метра. При текущей цене в 130 000 руб. за 1 кв. м такую квартиру могут купить лишь 328 533 покупателей. Снижение ставки с 24% до президентских 6% сделает такую квартиру доступной 693 284 покупателям (или 8,67% московских семей). А вот снижение цены квадратного метра со 130 000 до 30 000 руб. даже без снижения ставки сразу ставит эту квартиру в пределы доступности для 1 308 922 покупателей (16,36%). Одновременное снижение ставки до 6% и цены до 30 000 руб. расширяет круг «ипотечников» до 2 655 508 (33,19% от всех покупателей). Для достижения 50%-ной доступности ипотеки цена должна упасть минимум до 22 474 руб. за 1 кв. м — при условии 6%-ной «президентской» ставки. В обзорах рынка недвижимости в качестве основного фактора формирования рыночной стоимости часто упоминается себестоимость строительства, обычно в пересчете на квадратный метр. Цена, однако, является еще и функцией от платежеспособного спроса, и эта простая истина часто забывается. В 2006 г. эта проблема была поднята в статье «Города-суперзвезды» (Gyourko, Joseph E., Mayer, Christopher J. and Sinai, Todd M., Superstar Cities (July 2006). NBER Working Paper No. W12355). Авторы высказали гипотезу, что в крупнейших метрополисах дефицит земли и вытекающий из него дефицит предложения недвижимости приводит к превращению недвижимости в своеобразный товар роскоши, что вызывает концентрацию там платежеспособного населения. Среди экономистов популярна и другая теория - что в крупнейших центрах формируются сообщества профессионалов, которые позволяют им тем более эффективно (и выгодно) заниматься профессией, чем эти сети больше. А это также влечет за собой платежеспособный спрос на недвижимость в метрополисах. Важно, что все эти теории подчеркивают: у цены сделки две составляющих - не только предложение (цена которого определяется в том числе и себестоимостью), но и спрос.

Недвижимость - это не товар, а производительный актив. Этот актив производит товар под названием «проживание». Товар «проживание» можно купить отдельно от актива - тогда эта сделка называется «аренда жилья». Ипотека — это одновременная покупка актива и права на проживание в нем. Именно поэтому при прочих равных условиях цена платежа по ипотеке всегда будет выше арендного платежа - потому что экономически ипотечный платеж включает в себя арендный и в дополнение к нему плату за право собственности, включая цену и процент по банковской ссуде. Выбор между ипотекой и арендой — решение, на которое можно влиять, и не только мерами государственного вмешательства. Ипотеку можно стимулировать вплоть до полного искажения ее баланса с арендой. Скажем, налоговыми льготами по процентным выплатам. Или, как в США, «субпраймами» — т. е., по сути, обнулением платежей в первые несколько лет, что для небогатых заемщиков с очень высокой внутренней «ценой времени» по деньгам было очень чувствительной льготой. Если сейчас правительство США устроит массовую амнистию беднейшим ипотечникам, искажение рынка в пользу ипотеки достигнет предела. Резкий рост цен на недвижимость — тоже мощный аргумент в пользу ипотеки против аренды, но только пока он не остановится. В случае падения цены на недвижимость, страдает ипотечник и выигрывает арендатор.

Итак, если учесть все сказанное, то совокупное экономически обоснованное количество ипотек, аренды и уже выкупленного жилья в каждом отдельном городе — константа: это количество семей города. Строго говоря, есть ещ некий дополнительный объем, обеспечивающий оборот рынка (экономический аналог люфта), и второе-третье жилье, но это не больше 10-15% жилищного фонда. Говоря иначе, каждой семье нужна крыша над головой в городе, иначе жить в этом городе она просто не сможет и уедет, а постоянно пустое жилье никому не нужно. Максимизация всех видов дохода от жилья возможна только в том случае, если цены на жилье предусматривают возможность проживания всех — от самой богатой по самую бедную семью города включительно. Основной массив аренды и ипотеки, таким образом, придется на уровень ценовой доступности семей со средним доходом. В противном случае город опустеет. Феномен вымывания носителей профессий с низкими доходами наблюдается уже не первое десятилетие в наиболее дорогих городах мира, и это, кстати, приводит в этих городах к росту цен на услуги и падению качества жизни. Жилье — не роскошь. Жилье — предмет первой необходимости и товар массового спроса. Выражение «доступное жилье» своего рода нонсенс — «недоступным» жилье быть не должно, это не в его фундаментальных свойствах. Экономика должна придти к точке нового долгосрочного равновесия, которая еще далеко не достигнута.

Рынок недвижимости в целом похож на любой обычный рынок, с той точки зрения, что и как на любом другом рынке он имеет свой спрос и свое предложение, с другой стороны, как некоторые рынки, например, такие как рынок ценных бумаг, рынок драгоценных металлов и камней, автомобильный рынок, рынок недвижимости может быть классифицирован на первичный и вторичный.

Первичный рынок недвижимости означает, что с данным объектом недвижимости впервые заключается сделка ее купли-продажи. На вторичном рынке недвижимости происходит сделка с объектами ранее уже находившимся в чьем-либо владении или пользовании.

Отличия рынка недвижимости от всех остальных заключается в том, что во-первых, он состоит из совокупности 2-х рынков:

- рынок самого жилого фонда;

- рынок жилищно-коммунальных услуг.

Достаточно тесное взаимодействие этих двух рынков зависит от различных факторов.

Во вторых, сам жилой фонд обладает достаточно высокой степенью уникальности, т.е., в принципе, не может быть двух одинаковых объектов недвижимости.

Под спросом на жилье понимают потребность в жилье и в недвижимости, которое исходит от потенциальных покупателей, стремящихся приобрести квартиры, дома, жилищно-коммунальные услуги и пользоваться ими.

Величина спроса на жилье зависит от следующих факторов:

1. цена на недвижимость; с ростом цены происходит снижение величины спроса, однако, по отношению к недвижимости, в ряде случаев, эта закономерность может нарушаться;

2. доходы населения; достаточно большое значение при формировании спроса на недвижимость играет реальное бюджетное ограничение семьи, которое, в свою очередь, зависит от ее располагаемых доходов: заработная плата, доходы от различных видов собственности и от непосредственной продажи товаров и услуг.

Не имея соответствующего дохода, семья не смогла бы реализовать свой спрос на недвижимость, а также выполнять постоянные обязательства, связанные с эксплуатацией или наймом жилья

3. текущая платежеспособность; как показывает практика, текущий доход может оказать серьезное ограничение в формировании спроса на жилье со стороны домохозяйств, чей текущий доход реально оказывается ниже его перспективного уровня.

В первую очередь, это молодые семьи, семьи с временным снижением уровня дохода, например, в результате безработицы снижение себестоимости находящихся в их распоряжении активов, семьи со снижением различных видов рентных платежей, а также в результате снижения их реального жизненного уровня на фоне повышающейся инфляции. В этих случаях, т.е когда текущий доход устанавливается на уровне ниже потенциального, например, семьям может быть отказано в получении ипотечного кредита.

За рубежом при выдаче залогового кредита оценка платежеспособности кредита исходит из того, чтобы суммарные выплаты по всем долгам семь, включая платежные кредиты, не превышали бы 30% основного кормильца семьи. В противном случае, семье будет отказано в получении ипотечного кредита, и она не сможет реализовать спрос на рынке жилья.

4) Состояние переживаемой фазы цикла деловой активности, т.к. недвижимость относится к товарам длительного потребления.

Величина спроса на недвижимость в существующей степени зависит от доходов и уровня занятости населения, т.е тех факторов, которые изменяются достаточно существенно в зависимости от того находится ли экономика в состоянии кризиса, депрессии, оживления или экономического роста.

Таким образом, можно предположить, что спрос на недвижимость будет снижаться в условиях кризиса и депрессионного состояния экономики. В условиях оживления экономики на рынке недвижимости происходит достижение уровня его докризисного состояния.

5)Колебания процентной ставки по ипотечному кредитованию, влияние инфляции и инфляционного ожидания отрицательно сказываются на спросе на недвижимость. Поэтому в условиях достаточно высокого ссудного процента, кредиторы в США обычно вносили поправки в оценочные стандарты платежеспособности заемщика и выдали ипотечные кредиты, смягчающие эти ограничения.

6) Динамика численности населения и образования семей. Спрос на жилье в значительной степени зависит: во-первых, от состава семей; во-вторых, от жизненного цикла семей, т.е. одна и та же семья, но в разный период времени может формировать различный спрос на жилье; в-третьих, это целый комплекс демографических показателей, которые, в свою очередь, зависит от экономических показателей. Например, проведенные исследования Американских ученых показали, что рост доходов в обществе на 10% повышают долю лиц, образовавших отдельные домохозяйства на 0,75%, а снижение цен на недвижимость на 10% увеличивают эту цифру еще на 0,25%. Таким образом, если одновременно совпадают эти явления количество домохозяйств увеличивает на 1%.

2. Предложение недвижимости – это предложение уже имеющейся в наличии недвижимости, т.е. предложение недвижимости, в первую очередь, зависит от цен на сами объекты недвижимости. В краткосрочной перспективе предложение объектов недвижимости является абсолютно неэластичным по отношению к уровню цен на них. Это происходит в результате того, что не может быть мгновенно произведено дополнительного количества недвижимости. Как показывает практика увеличение жилого фонда зависит от интенсивности инвестиций в недвижимость, которое в свою очередь, зависит от цен на сами объекты недвижимости. В краткосрочной перспективе предложения объектов недвижимости является абсолютно неэластичным по отношению к уровню цен на них. Это происходит в результате того, что не может быть мгновенно произведено дополнительного количества недвижимости. Как показывает практика увеличение жилого фонда зависит от интенсивности инвестиций в недвижимость, которое в свою очередь, зависит от:

- количества разрешений, выданных на строительство;

- от состояния и ремонта;

- нормы амортизационных отчислений;

- локальных условий.

В краткосрочном периоде предложение неэластично то в более долгосрочной перспективе

Тест.

1. К понятию недвижимость можно отнести:

а) участок земли с принадлежащими ему ресурсами;

б) земельные участки и все, что связано с ними;

в) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

г) все ответы верны;

д) все ответы неверны.

2.К функциональному назначению искусственных объектов недвижимости нельзя отнести:

а) прямое или косвенное участие в создании товаров и услуг;

б) обеспечение условий для обслуживания и проживания населения;

в) предоставление месторождений полезных ископаемых для их разработки;

г) все ответы верны;

д) все ответы неверны.

3. Основная функция рынка недвижимости это:

а) обеспечение эффективных инвестиций в недвижимость;

б) свести вместе продавцов и покупателей недвижимости;

в) обеспечить наиболее эффективное использование недвижимости;

г) все ответы верны;

д) все ответы неверны.

4. К факторам спроса на рынке недвижимости нельзя отнести:

а) уровень доходов населения;

б) структура (состав) населения;

в) цена на недвижимость;

г) наличие уже существующих объектов недвижимости;

д) все ответы неверны.

5. Специфика рынка недвижимости заключается в:

а) он напоминает любой рынок;

б) на нем представлены, как функция спроса, так и функция предложения;

в) он представлен совокупностью рынка жилого фонда и рынка жилищно-коммунальных услуг;

г) все ответы верны.