1. Затратный подход

1.1 Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы (на базе сб.Упвс)

Для оцениваемого объекта принимаем аналог по сборнику № 26, том II, отдел 1 “ЖИЛЫЕ ДОМА”, таблица 1 “Жилые дома одноэтажные кирпичные” сб. УПВС.

Строительный объем жилого здания равен 305 м³, вид отделки – простая, гр капитальности - 3, территориальный пояс – 1, климатический пояс – 2, значит восстановительная стоимость 1 м³ здания. будет равна 24,5 руб.

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

1. Отсутствие:радио (0,4%, К=0,996) и телефона (0,3%, К=0,997).

Понижающий коэффициент равен:

2) Наличие: газоснабжения (3,6%, К= 1,036)

Повышающий коэффициент равен:

К= 1,036

Полная восстановительная стоимость 1 м³ равна:

(в ценах 1969 года)

(в ценах 1984 года)

Где: 1,20 - индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей

1,03 - территориальный коэффициент к индексам по РТ;

(в ценах 1991 года)

Где: 1,59 - индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей

0,97 - территориальный коэффициент к индексам по РТ;

Раздельная индексация на специальные работы (табл.1) и общестроительные работы:

Специальные работы: 14654,2*0,17= 2491,2 руб

Общестроительные работы: 14654,2-2491,2= 12163 руб

Таблица 1

Виды работ	% к ВС ОН	Ст-ть спец.раб в ценах 1991г	Индекс удорожания к 2001г	Индекс удорожания к дате оценки (пос.№572)	Ст-ть на дату оценки
1.Отопление	28	697,536	14	4,97	48534,55
2.Водопровод	12	298,944	12	4,24	15210,27
3.Горячее водоснабжение	10	249,12	12,4	4,3	13283,08
4.Газоснабжение	11	274,032	11,9	3,74	12196,07
5.Канализация	12	298,944	14,5	3,63	15734,92
6.Электроснабжение	18	448,416	13,7	4,16	25556,12
7.Слаботочные устройства	9	224,208	12,4	5,19	14429,13
Сумма:	100	2491,2			144944,14

Общестроительные работы на дату оценки:

Полная восстановительная стоимость объекта:

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья – 1,5%):

2. Оценка физического износа

1.2.1. Метод срока жизни объекта и его элементов

Он основан на наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

,

где: - количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

- нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов или систем.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов ( ) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

Т_факт= 3 года Табл.2

Наименование элемента здания	Удельный вес элементов по сбор.26, к табл. 1, в %	Нормативный срок службы, лет	Износ элемента	Ср.взвешен.доля износа всего здания
			Тф * 100%/Тн в %	гр.2*гр.4/100%,
				%
Фундамент	18	100	3	0,54
Стены, перегородки	19	50	6	1,14
Кровля	6	30	10	0,6
Перекрытия	7	60	5	0,35
Полы	8	35	8,57	0,685
Проемы	9	40	7,5	0,675
Внутр.отделка	10	5	60	6
Внутритехн. с/тех. И элек.уст-ва	17	30	10	1,7
Прочие	6	25	12	0,72
ИТОГО:	100			12,41%=12

Общий физический износ здания определенный методом срока жизни объекта и его элементов составляет - 12%.

1.2.2. Экспертный метод оценки физического износа

Таблица 3