Глава 2. Право собственности на объекты долевого строительства

Вынесенная в название главы проблематика является относительно новой для отечественной правовой науки и должна быть увязана в первую очередь с вопросами участия в так называемом долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Сразу отметим, что далее в настоящем кратком исследовании речь не пойдет о вопросах общей собственности, которые, исходя из темы, могли бы быть затронуты, например, в связи с возникновением права долевой собственности на вновь созданную вещь в рамках реализации простого товарищества. Также в рамки исследования не включается анализ обязательственного отношения собственно по договору участия в долевом строительстве. Предмет исследования, таким образом, ограничивается только некоторыми вопросами, касающимися права собственности, а именно: определением особенностей правового режима квартиры в многоквартирном доме как объекта права собственности, во-первых, и выяснением оснований возникновения права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора участия в долевом строительстве, во-вторых.

Вопрос о долевом строительстве хотя и был урегулирован в позитивном праве относительно недавно, практикой ставился уже с первой половины 90-х гг. прошлого столетия. Бросая ретроспективный взгляд на генезис института долевого строительства, с сожалением приходится констатировать, что и отечественный законодатель, и правоприменители в большинстве своем оказались бессильны в разрешении возникшей на практике юридической проблемы квалификации таких отношений в пределах институтов, предоставляемых действующим гражданским законодательством.

Попытаемся изложить здесь свою версию становления института долевого участия в строительстве в нашем юридическом быту.

В условиях первой половины 90-х гг. прошлого века в национальной экономике, и в частности в том ее секторе, который был ориентирован на массовое жилищное строительство, сложилась ситуация, при которой существовавшая ранее государственная система жилищного строительства оказалась разрушенной, а нарождающийся в этой отрасли частный сектор находился в стадии накопления капитала. Иными словами, собственных средств, необходимых для инвестирования в строительство массового жилья, у участников этого сегмента рынка просто не было. С другой стороны, традиционная с послевоенных лет нерешенность жилищного вопроса и открывающиеся новые возможности разгосударствленной экономики стимулировали рост предложения свободных инвестиционных ресурсов, направляемых на жилищное строительство со стороны населения. Эти факторы сформировали ситуацию, при которой население готово было авансом финансировать застройщиков под обещание предоставления в будущем квартир в построенных домах.

Интерес застройщиков к реализации такой схемы финансирования их деятельности был подогрет фискальной политикой государства, которое на уровне Министерства финансов РФ квалифицировало соответствующие операции в качестве инвестиционных, тем самым исключив их из операций, образующих налогооблагаемую базу для налога на добавленную стоимость <1>.

--------------------------------

<1> Один из документов, в котором выражена соответствующая позиция Министерства финансов РФ, - письмо от 13 мая 1996 г. N 04-03-11 "О налогообложении". Надо отметить, что операции по реализации квартир (имеется в виду готовых квартир по договорам, в частности, купли-продажи) в то время подлежали обложению НДС. Примечательно, что одновременно с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" прямо обратные изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ, согласно которым реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них была прямо исключена из числа операций, облагаемых НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Что же касается операций по участию в долевом строительстве, то после того как они получили легальную гражданско-правовую регламентацию в рамках соответствующего поименованного договора, в результате чего квалификация их как операций "инвестиционного характера" по ст. 39 НК РФ оказалась под вопросом, вывод о том, что они не создают базу для НДС при отсутствии прямой записи в ст. 149 НК РФ, является как минимум весьма спорным. Более того, версия о том, что операции по участию в долевом строительстве подлежат обложению НДС, косвенно подтверждается и нормами п. п. 1 и 3 ст. 155 НК РФ.

Другим фактором, послужившим прочному закреплению отношений долевого участия в строительстве в нашем юридическом быте, стало то обстоятельство, что находившаяся также в стадии становления система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним восприняла, видимо из соображений процедурной экономии, практику, при которой право собственности на квартиры во вновь построенных жилых домах регистрировалось сразу на дольщиков. Отчасти такое положение дел было обусловлено и тем еще обстоятельством, что действие ст. 263 ГК РФ, которая могла бы составить препятствие для подобной практики, было парализовано примечанием к гл. 17 ГК РФ, относившим вступление данной главы в силу к моменту принятия Земельного кодекса.

Помимо названного имелись, видимо, и другие обстоятельства, в том числе чисто экономического свойства, а именно: дешевизна средств, получаемых застройщиками от граждан, по сравнению с весьма дорогим в те времена банковским кредитом; длительная неопределенность судебной практики в вопросе о применении к отношениям по договорам долевого участия законодательства о защите прав потребителей, что было весьма привлекательно для застройщиков, зачастую не выдерживавших принятых на себя обязательств по срокам и качеству строительства, и т.д. и т.п.

Любопытно отметить, что именно стремление законодателя разрешить вопрос о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве и явилось в идеологическом плане отправным моментом для разработки законопроекта, призванного урегулировать долевое строительство.

Конструирование и нормативное закрепление в позитивном праве всех элементов договора участия в долевом строительстве потребовалось просто для того, чтобы создать четкую основу для применения к этим отношениям законодательства о защите прав потребителей, которое, как это следует из преамбулы Федерального закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <1> (с последующими изменениями и дополнениями), "...регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав". Именно обнаружившееся в судебной практике разночтение в квалификации договоров так называемого долевого строительства то ли в качестве договоров продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, то ли в качестве так называемых инвестиционных договоров и вызвало разнообразную практику судов в вопросе о применении к отношениям, вытекающим из таких договоров, законодательства о защите прав потребителей.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Другим идеологическим основанием разработки и принятия того же Закона стал лозунг (надо заметить, весьма запоздалый) о борьбе с так называемыми двойными продажами и недобросовестными застройщиками, инструментом реализации которого явилось введение процедуры обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве <1>.

--------------------------------

<1> В порядке примечания нельзя не отметить, что вопрос о двойных продажах и без того был решен в гражданском праве, нормативное закрепление чего можно увидеть в ст. 398 ГК РФ. Что же до введения процедуры государственной регистрации договоров, то критика отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество, допускающей и государственную регистрацию сделок с недвижимостью, надо полагать, и так хорошо известна читателю. Остается добавить только то, что в случае с договором участия в долевом строительстве, когда предмет этого договора, в силу известной позиции ВАС РФ, либо не является недвижимой вещью, будучи предметом договора строительного подряда, либо и вовсе на момент заключения договора отсутствует, затруднительно обнаружить и саму сделку с недвижимым имуществом, из-за чего отечественная система регистрации все дальше отходит от системы поземельной регистрации, как она изначально задумывалась.

Таким образом, можно констатировать, что в случае с долевым участием в строительстве сама по себе гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом получила легальное закрепление в упомянутом Законе, причем не только без каких-либо существенных корректировок, но и без тщательного анализа и юридической квалификации спорного правоотношения, которое не без оснований может быть отнесено к разновидности купли-продажи.

Резюмируя краткое введение, повторим предпосылки появления конструкции долевого участия в строительстве: допущение в национальном законодательстве поквартирной собственности; позиция органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой право собственности на квартиру может быть в первоначальном порядке приобретено гражданином - дольщиком строительства; фискальная политика, стимулировавшая на определенном этапе так называемые инвестиционные отношения при отсутствии не только легальной дефиниции таких отношений, но и сколько-нибудь обоснованной теории, объясняющей юридическую природу этих отношений.

Изучение соотношения юридического института права собственности и экономического института инвестирования является темой, достойной отдельного исследования. Мы же остановимся по большей части на исследовании сугубо правовой проблемы возникновения права собственности на вновь созданную недвижимую вещь, находящуюся в составе другой недвижимой вещи, которая, в свою очередь, расположена на земельном участке, не принадлежащем лицу, у которого такое право собственности возникает (на чужом земельном участке).

Финальной на сегодняшний день точкой процесса легализации долевого участия в строительстве в качестве самостоятельного (или квазисамостоятельного) института отечественного гражданского законодательства является, разумеется, акт новейшего отечественного законодательства - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ) (далее - Закон о долевом строительстве).

Указанный Закон завершил формирование так называемого инвестиционного законодательства в той его части, которая касается инвестирования в создание особого рода объектов - многоквартирных жилых домов. Также этот Закон закрепил особый вид гражданско-правового договора - договора участия в долевом строительстве <1>. Закон завершил формирование гражданско-правового института поквартирной собственности, и в особенности правового режима квартиры в многоквартирном доме как самостоятельного объекта гражданского оборота в той его части, которая касается оснований возникновения права собственности на квартиру. Наконец, этот Закон хотя бы и косвенно, но разрешил уже упомянутую фискальную проблему, поиск путей решения которой в свое время и вызвал к жизни экономические отношения долевого строительства и новые формы их правовой реализации в виде договора участия в долевом строительстве.

--------------------------------

<1> Как уже было отмечено, существует весьма обоснованная точка зрения, согласно которой договор участия в долевом строительстве должен рассматриваться лишь в качестве разновидности договора купли-продажи недвижимости. Единственным препятствием для квалификации договора долевого участия в строительстве жилья как договора купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) в действующем законодательстве является норма о подверженности договора продажи квартиры государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Развивающееся в настоящее время представление о неоправданности сохранения институтов государственной регистрации и прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое нельзя не поддержать, надо полагать, найдет свое логическое завершение в отмене необходимости государственной регистрации каких бы то ни было сделок с недвижимостью, с исключением соответствующих норм из действующего законодательства. Действительно, если предположить, что требования о государственной регистрации, содержащегося в п. 2 ст. 558 ГК РФ, не существует, то отпадают какие-либо формальные основания для того, чтобы не квалифицировать договор долевого участия в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Земельный участок, на котором осуществляется строительство, отведен застройщику, он же имеет разрешение на строительство - по смыслу ст. 222 ГК РФ, названные обстоятельства составляют должное основание для приобретения именно застройщиком права собственности на вновь возведенный объект (квартиры в жилом многоквартирном доме). Дальнейший переход права собственности на квартиры от застройщика к дольщикам может осуществляться именно в порядке купли-продажи, к чему и следует приравнять в таком случае договор долевого участия. Эта модель может быть принята, даже невзирая на известное усложнение, вызываемое тем, что до государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру должно быть зарегистрировано такое же право застройщика, который как продавец не может не быть собственником вещи. Более того, по смыслу норм гл. VI ныне отмененного Федерального закона "О товариществах собственников жилья" предусматривалось приобретение права собственности на помещения в кондоминиуме (в том числе квартиры) именно в силу договора, в порядке преемства от застройщика. Застройщиком для этих целей признавалось любое лицо, имеющее необходимое разрешение на застройку, которое имеет право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникало с момента государственной регистрации кондоминиума. Приобретение же прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателями по договору предполагалось возможным лишь после государственной регистрации кондоминиума.

Сразу следует оговориться, что вышеперечисленные "заслуги" Закона о долевом строительстве являются по меньшей мере спорными, что обусловливается в первую очередь сугубо механистическим подходом, продемонстрированным названным Законом: по сути дела, текст Закона явил собой некритическое описание правового быта, сделанное без малейшей попытки сколько-нибудь глубокой юридической квалификации самого отношения.

Представляется, что последовательная реализация идей, заложенных законодателем в конструкции долевого строительства, может привести к отрицанию самой конструкции долевого строительства, подтверждения чему уже сейчас в большом количестве дает нам хозяйственная практика.

Однако рассмотрим последовательно все обозначенные стороны нашей проблемы, а именно: генезис института поквартирной собственности в отечественном законодательстве, включая основания возникновения права собственности на квартиру и генезис договора участия в долевом строительстве, в том числе с позиции взгляда на него как на последнюю точку развития инвестиционного законодательства.