Современный этап управления жилищной недвижимостью в период реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Предпосылки развития различных форм управления жилищной недвижимостью

Радикальные повороты политики развития страны, в которой преобладающей формой собственности являлась государственная, потребовали революционных изменений в законодательных и нормативно-правовых актах.

В этой связи, принятые в 1990 – 1991годах законодательные акты: Закон СССР «О собственности в СССР», Постановление ВС РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», и Федеральный Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» явились решающими для развития данных процессов.

Разгосударствление, децентрализация управления и переход к рыночным отношениям носят в этой сфере, в отличие от других отраслей, более сложный и специфический характер. Обусловлено это тем, что непосредственным потребителем деятельности предприятий коммунального хозяйства, прежде всего, ресурсоснабжающих, является весь жилищный фонд и все население (особенно в городах с развитой инфраструктурой), для которых данная деятельность является жизненно важным условием их существования.

В тоже время износ основных фондов (жилищного фонда и инженерной инфраструктуры) находится на критической, а в отдельных субъектах РФ на закритической отметке (см. рис. 4-1)

Котельные ЦТП Тепловые Водо- Жилищный

Сети прводные фонд

сети

Рис. 4-1

Такое понятие, как управление жилищным фондом, многие десятилетия означало проведение комплекса работ по содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, а также обеспечение поставки коммунальных услуг. Весь комплекс связанных с этим процессом мероприятий, выполнялся жилищно-эксплуатационными конторами (ЖЭК) или управлениями (ЖЭУ), которые, в свою очередь, имели четкую вертикальную подчиненность государственным организациям, выполняющим функции управления, планирования и распределения.

Жители, в основном, квартиросъемщики, наниматели в домах государственного, общественного и ведомственного жилищного фонда, а также члены - пайщики кооперативного жилищного фонда являлись, по сути, совокупным потребителем, не имеющим возможности контролировать и, тем более, оказывать влияние на деятельность этих структур. В значительной степени этому содействовала сложившаяся, так называемая система квартплаты, которая лишь в незначительной части являлась источником финансирования данной отрасли. Основным же источником финансирования затрат являлись средства, выделяемые из государственного бюджета.

Появление значительного количества частных собственников в результате приватизации жилищного фонда и возможности, в условиях интенсивного жилищного строительства, его приобретения путем купли-продажи, объективно обусловило необходимость разгосударствления всей системы управления жилищным фондом.

Из 192 млн.кв.метров жилой площади города в частной собственности физических и юридических лиц находится 65,3 процента площади. В Москве жители проживают в более чем 3,5 млн.квартирах, причем в частной собственности находится 2 млн.квартир.

Проблема децентрализации и демонополизации системы управления жилищным фондом, как составляющей жилищно-коммунального комплекса, нацелена на рациональное разделение функций управления между собственниками-домовладельцами и самостоятельными хозяйствующими субъектами различных организационно-правовых форм.

Если раньше все функции по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда, который находился, в значительной степени, в государственной собственности (без учета ведомственного и кооперативного жилищного фонда), осуществлялись одной, уполномоченной государственными органами управления, структурой, то в условиях сочетания в одном жилищном объекте домовладельцев различных форм собственности, имеющих иногда разнонаправленные интересы, возникла необходимость выработки принципиально новой структуры управления жилищным фондом. Другими словами, возникла объективная необходимость выделения функции управлении, свойственная домовладельцу, собственнику недвижимости, и функций по ее содержанию, эксплуатации и ремонту, являющихся в рыночных условиях формой предоставления услуг.

Вследствие чего, в основу первого этапа реформирования системы управления (1990-1995 годы) был положен принцип разделения функций управления жилищным фондом и функций по содержанию и эксплуатации жилищного фонда.

Выполнение функций по управлению государственным и муниципальным жилищным и нежилым фондом было закреплено за государственными унитарными предприятиями – Дирекциями единого заказчика (ДЕЗ). При этом, наличие в доме собственников приватизированных жилых помещений никак не сказалось на изменении формы управления жилищного фонда в целом.

В структуре функций управления, осуществляемых ДЕЗ, заложены функции организации обеспечения текущего содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, то есть ДЕЗ выступает, как заказчик, обеспечивая заключение договоров не только с поставщиками ресурсоснабжающих организаций, но и переходит на договорные отношения с бывшими ее структурными подразделениями. В результате, последние становятся самостоятельными специализированными подрядными предприятиями и организациями: государственными ремонтно-эксплуатирующими предприятиями (ГРЭП), ремонтно-эксплуатирующими организациями (РЭУ), ремонтно-эксплуатирующими предприятиями (РЭП) и обеспечивают в качестве подрядчиков, текущее содержание, уборку, санитарную очистку и ремонт жилищного фонда, нежилых строений, их инженерного оборудования, внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения.

Предполагалось, что такое разделение позволит повысить уровень управления жилищным фондом и качество выполняемых подрядных работ по его содержанию и обслуживанию. В свою очередь, повышение качества проводимых работ должно было способствовать переходу к оплате населением работ по фактическим затратам.

Дальнейший этап реализации мероприятий по реформированию системы управления жилищным фондом в городе Москве требовал разработки и совершенствования нормативно-правовой базы. Были выпущены: распоряжение Мэра Москвы от 30.06.1995 № 312-РМ «О совершенствовании организации управления и обслуживания жилищного фонда», распоряжение Мэра Москвы от 23.11. 1995 № 619-РМ «О совершенствовании управления ЖКХ города Москвы», распоряжение заместителя Премьера от 16.02.1998 № 111-РЗП «Положение о порядке конкурсного отбора организаций по управлению жилищным фондом».

На федеральном уровне были приняты законы, ставшие основой для дальнейшего углубления правовых отношений в области управления собственностью, в том числе жилищной недвижимостью и развития договорных отношений. В их числе следует назвать Гражданский Кодекс 30.11.1994 № 51-ФЗ и Закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Процессы реформирования системы управления жилищно-коммунальным комплексом были развиты и закреплены в «Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425.

Этот этап характеризовался значительным ростом числа частных собственников жилищного фонда, как за счет приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и купли-продажи жилья инвесторами в домах-новостройках, так и за счет развития вторичного рынка жилья.

В этих условиях реформирование системы управления и эксплуатации жилищного фонда преследовало следующие цели:

• Создание конкурентной среды для возможности самостоятельного выбора собственниками домовладельцами жилищного фонда управляющих и обслуживающих организаций и предприятий;

• Обеспечение условий проживания, соответствующих стандартам качества и переход к оплате за потребляемые услуги по фактическим затратам.

Реализация первой цели предполагала не только возможность обеспечения самостоятельного выбора собственниками-домовладельцами формы управления (частной или государственной), включая возможность самостоятельно выполнять функции управления, но также привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой (крышные котельные) или собственные автономные отопительные системы, расположенные в жилищном комплексе или во встроенно - пристроенных помещениях.

При этом наряду с двухсторонними договорами по формуле «заказчик-подрядчик, должны были получить развитие более сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых могли являться инвестиционные, строительные, эксплуатационные организации различных форм собственности, собственники жилищного фонда и представляющие их органы и организации, осуществляющие финансирование, строительство объектов, содержание и управление ими.

Реализация второй цели предполагала переход к договорным отношениям на все виды работ и услуг по управлению и содержанию жилищного фонда и их оплате по фактическим затратам при сохранении адресной государственной поддержки и социальной защиты определенных категорий населения.